Kostenverteilung / 1 Grundsätze

Das Gesetz überlässt es den Wohnungseigentümern, ihr Anteilsverhältnis selbst durch Vereinbarung zu bestimmen. Während in vielen ausländischen Gesetzen, insbesondere im österreichischen WEG oder im schweizerischen Recht, eine Übereinstimmung zwischen dem Wert der den einzelnen Wohnungseigentümern gehörenden Wohnung und ihrem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum verlangt wird, ist dies nach deutschem Recht nicht zwingend.

In der Praxis wird die Miteigentumsquote fast ausschließlich anhand des Verhältnisses der vorhandenen Wohn- und Nutzflächen gebildet. Allerdings sind auch andere Kriterien wie Lage der Wohnung, Miet- oder Verkehrswert denkbar, wenngleich auch problematisch. Es ist beispielsweise nicht ohne Weiteres einsehbar, weshalb die Lage in dem oberen Stockwerk eines Hochhauses, welches am Markt höher bewertet wird, zu einer stärkeren Kostenbelastung führt als die gleich große Wohnung im ersten Stockwerk.

In jedem Fall wird ein wesentlicher Umstand das Verhältnis der nutzbaren Wohnfläche sein, und i. d. R. vollzieht sich die Berechnung entsprechend der Formel:

 
  1.000 X m2 Einzelwohnfläche  
  m2 Gesamtwohnfläche  
 

Praxis-Tipp

1.000stel Anteile

Bewährt hat sich hierbei die Bildung von 1.000stel Anteilen.

Die gesetzliche Regelung der Kosten- und Lastentragung nach Miteigentumsanteilen ist abdingbar, wovon in der Praxis auch reger Gebrauch gemacht wird.

Verbrauchsabhängige Kosten werden i. d. R. auch nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet, wobei für Heizungs- und Warmwasserkosten seit der 1981 in Kraft getretenen Heizkostenverordnung zwingend eine Verbrauchserfassung vorgeschrieben ist. Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Abrechnung – von den Vorgaben der HeizkostenV abweichen, ist allerdings lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig.

Im Rahmen der Bestimmung des § 3 HeizKV haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, im Wege eines Mehrheitsbeschlusses darüber zu entscheiden, nach welchem Verhältnis die Heizkosten nach Fläche und Verbrauch verteilt werden. Mindestens 50 % – maximal 70 % – der Kosten sind nach Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche zu verteilen. Vor Erstellung der Jahreseinzelabrechnungen bedarf es – soweit keine Regelungen in der Gemeinschaftsordnung vorhanden sind– eines Grundsatzbeschlusses über die Konkretisierung des durch die HeizkostenV vorgegebenen Rahmens zur Verteilung der Heizkosten.

So konkretisierende Vorgaben über das Verhältnis Verbrauch/Fläche nicht in der Gemeinschaftsordnung geregelt sind, bedarf es entsprechender Konkretisierung durch die Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung, in welchem Ausmaß nach Verbrauch zu verteilen ist. Allein eine Beschlussfassung über eine konkrete Jahresabrechnung mit ggf. vom Verwalter oder Abrechnungsdienstleister vorgegebenem Verteilerschlüssel ist nicht ausreichend. Jedenfalls zur Sicherheit sollte in derartigen Fällen stets ein Grundlagenbeschluss gefasst werden.

 

Wichtig

Verteilungsmaßstab auch verbrauchsunabhängiger Kosten muss einheitlich sein

Nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung sind die verbrauchsunabhängigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Insoweit kann zwar grundsätzlich für die verbrauchsunabhängigen Kosten eine Umlegung nach dem Flächenverhältnis erfolgen. Eine Anlegung dieses Verteilungsmaßstabs ist aber nicht möglich, wenn zum einen bei den Wohnungseigentümern in unterschiedlichen Größen Terrassen oder sonstige Freiflächen vorhanden sind, die in die Wohnflächenberechnung Eingang finden und andererseits beheizbare Räume vorhanden sind, die keine Berücksichtigung finden. Insoweit entspricht es allgemeiner Auffassung, dass in derartigen Fällen nur der Maßstab "beheizte Räume" der Billigkeit entspricht.

 

Achtung

Keine Kostenverteilungsänderung nach "tatsächlich genutzter Wohnfläche"

Beschlüsse müssen inhaltlich klar und bestimmt sein. Es muss sich zumindest im Wege der Auslegung ein eindeutiger Beschlussinhalt ermitteln lassen. Das ist aber nicht mehr der Fall, wenn sich die Kostenverteilung künftig nach "tatsächlich genutzter Wohnfläche" richten soll. Ein derartiger Beschluss wäre unwirksam, weil beispielsweise völlig ungeklärt ist, wie etwa mit leer stehenden Wohnungen umzugehen ist.

 

Hinweis

Kostentrennung von bestimmten Gruppen zulässig

In Mehrhausanlagen werden oftmals für eigene Versorgungs- und Verwaltungseinheiten bestimmte Eigentümergruppen gebildet, wobei es zulässig ist, in der Gemeinschaftsordnung eine Kostentrennung für einzelne Hauseinheiten zu vereinbaren. Dies hat zur Folge, dass sich beispielsweise Wohnungseigentümer mit Wohnungseinheiten im Haus A an den Kosten der Dachsanierung im Haus B (zwingend Gemeinschaftseigentum) nicht zu beteiligen haben.

Zu beachten ist allerdings, dass Untergemeinschaften die erforderliche Beschlusskompetenz fehlt, über die für die Gesamtgemeinschaft einheitlich anfallenden Kosten zu entscheiden.

 

Hinweis

Kostenbefreiung bestimmter Eigentümer

Stets ist es möglich, in der Gemeinschaftsordnung ode...

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