Kostentragungspflicht bei nichtiger Eigentumszuweisung
  
Begriff

Eine in der Teilungserklärung enthaltene nichtige Zuweisung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum kann im Einzelfall in eine Regelung umgedeutet werden, welche die Instandhaltungspflicht für die Gebäudeteile den einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, zu deren Sondereigentum die Gebäudeteile gehören (AG Wedding, Urteil v. 23.9.2015, 6a C 112/15).

Regelungen in der Teilungserklärung

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus einem Mehrparteienhaus und 2 Doppelhäusern. Die beiden Einheiten in den Doppelhäusern werden jeweils durch eigene Heizungsanlagen versorgt. Die Teilungserklärung regelt insoweit, dass diese Anlagen jeweils zu gleichen Teilen im gemeinschaftlichen Eigentum der beiden Wohnungseigentümer stehen, deren Einheiten sie versorgt. Alle Kosten für Betrieb, Unterhaltung, Instandsetzung und Wartung würden ausschließlich durch die jeweiligen Eigentümer im Verhältnis ihrer Anteile hieran getragen. Eine weitere Bestimmung regelt, dass der jeweilige Sondereigentümer die Kosten des Gemeinschaftseigentums trägt, die im Bereich seines Sondereigentums anfallen.

Wohnungseigentümer verweigert Kostentragung nach Leerstand seiner vermieteten Wohnung

In der Vergangenheit wurde es seitens der beiden Wohnungseigentümer einer Doppelhaushälfte stets so gehandhabt, dass die Kosten für Heizöl und die Wartung der Heizungsanlage hälftig geteilt wurden. Als die ursprünglich vermietete Wohnung des einen Wohnungseigentümers dann leer stand, beteiligte dieser sich nicht mehr an den Kosten. Er wurde entsprechend von dem anderen Wohnungseigentümer verklagt. Im Gerichtsverfahren wehrte er sich gegen seine anteilige Kostentragungspflicht mit dem Argument, der andere Wohnungseigentümer habe keinen Direktanspruch gegen ihn, sondern einen Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft. Diese müsse dann beschließen, ob und welchen Anspruch sie gegen ihn geltend machen wolle. Wegen des Leerstands seiner Haushälfte widerspreche eine hälftige Kostenbelastung ohnehin den Grundsätzen von Treu und Glauben. Dem konnte sich allerdings das Gericht nicht anschließen, die Klage war mithin erfolgreich.

Umdeutung in Kostentragungsregelung

Zunächst stellte das Gericht allerdings klar, dass die Regelung in der Teilungserklärung, nach der die Heizungsanlagen jeweils im gemeinschaftlichen Eigentum der Sondereigentümer einer Doppelhaushälfte stehen, unwirksam ist. Eine derartige Zuordnung ist rechtlich nicht möglich. Die Heizungsanlagen sind vielmehr Gemeinschaftseigentum sämtlicher Wohnungseigentümer. Allerdings bringen die entsprechenden Bestimmungen in der Teilungserklärung zum Ausdruck, dass soweit Gebäudeteile zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, wie etwa die Heizung, die jeweiligen Sondereigentümer, in deren Bereich sich das Gemeinschaftseigentum befindet, die alleinige Kostentragungslast trifft. Dies ist auch nicht zu beanstanden. Eine in der Teilungserklärung enthaltene nichtige Zuweisung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum kann im Einzelfall in eine Regelung umgedeutet werden, welche die Instandhaltungspflicht für die Gebäudeteile den einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, zu deren Sondereigentum die Gebäudeteile gehören. Wenn sogar die Instandhaltungspflicht auf die jeweiligen Sondereigentümer übertragen werden kann, so muss dies erst recht für den Betrieb und die Wartung von im Gemeinschaftseigentum befindlichen Anlagen gelten. Auf die tatsächliche Verursachung der Heizkosten innerhalb der Einheit der Beklagten und deren Leerstand kommt es damit nicht an. Insoweit verhält sich der verklagte Wohnungseigentümer auch treuwidrig, wenn er eine Beteiligung an den Heizkosten ablehnt. Die entsprechende Kostenverteilung wurde in der Vergangenheit stets praktiziert und von ihm auch nicht beanstandet. Sie entspricht auch dem Vorgehen unter den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Stets kann eine nichtige Eigentumszuweisung in der Teilungserklärung dann in eine Kostentragungspflicht einzelner Wohnungseigentümer umgedeutet werden, wenn die Teilungserklärung insoweit eindeutige weitere Regelungen enthält. Allein die fehlerhafte Eigentumszuweisung kann eine derartige allerdings nicht begründen. Sind etwa die Außenfenster in der Teilungserklärung dem Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers zugeordnet und wird weiter geregelt, dass die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums den Wohnungseigentümern in Gesamtheit obliegt, so ist der jeweilige Wohnungseigentümer nicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster verpflichtet. Ihn trifft auch keine alleinige Kostentragungspflicht. Anders jedoch dann, wenn neben der unwirksamen Eigentumszuordnung eine ausdrückliche Kostentragungsverpflichtung dergestalt geregelt ist, dass der jeweilige Wohnungseigentümer eben für Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster verantwortlich ist.

Leerstand einer Sondereigentumseinheit befreit keinen Wohnungseigentümer von seiner anteiligen Kostentragungsverpflichtung. Das Wohnu...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge