Kosten der Verwalterzustimmung – Wer muss am Ende zahlen?

Zusammenfassung

Die in den meisten Gemeinschaftsordnungen für Eigentumsübertragungen vereinbarten Verwalterzustimmungen können in der Praxis zu Problemen führen.

Verkäufer und Erwerber schließen einen Kaufvertrag, an dem die Gemeinschaft bzw. der Verwalter nicht gestaltend mitwirken. Erst nach der erfolgten Beurkundung bekommt der Verwalter den Kaufvertrag mit der Bitte zugestellt, die erforderliche Verwalterzustimmung in notarieller Form zu erteilen.

1 Überprüfung des Erwerbers

Vor Zustimmungserteilung müssen vom Verwalter etwaige Hinderungsgründe in der Person des Erwerbers geprüft werden. Daneben kommt es immer wieder zum Streit, wer am Ende die Kosten für die Zustimmungserklärung des Verwalters zu zahlen hat.

2 Regelungen in der Gemeinschaft

Im günstigsten Fall haben die Wohnungseigentümer bereits durch Vereinbarung das Honorar für die Veräußerungszustimmung auf den Veräußerer abgewälzt. Ferner besteht die Möglichkeit nach § 21 Abs. 7 WEG eine entsprechende Kostentragungspflicht des Veräußerers durch Mehrheitsbeschluss herbeizuführen. Fehlt es an einer Regelung und wird das Sonderhonorar mehrheitlich von der Gemeinschaft beschlossen, ist dieses stets von der Gemeinschaft und nicht vom Veräußerer – geschweige denn vom Erwerber – zu begleichen! Der Erwerber könnte sich lediglich individualvertraglich gegenüber dem Veräußerer zur Kostenübernahme verpflichten.

Nun war und ist es in vielen Gemeinschaften gängige Praxis, generell dem Erwerber das Honorar für die Veräußerungszustimmung in Rechnung zu stellen. In der Mehrzahl der Fälle zahlt der Erwerber das Sonderhonorar. Einige Erwerber hingegen lehnen zu Recht mit Verweis auf eine Kostentragungspflicht der Gemeinschaft eine Begleichung des Sonderhonorars ab. Dies führt in vielen Gemeinschaften zu Missstimmungen, da in der Vergangenheit ja alle Erwerber gezahlt hatten.

Ich rate Ihnen, hier für klare Verhältnisse zu sorgen und die Eigentümer über die Sachlage aufzuklären. Im Anschluss sollte die Gemeinschaft einen Beschluss fassen, um zukünftig den Veräußerer zur Zahlung des Sonderhonorars für die Veräußerungszustimmung zu verpflichten. Ferner bietet sich der mündliche Hinweis an, dass der Veräußerer durch entsprechende individualvertragliche Regelung beim Verkauf der Eigentumswohnung diese Kosten gegebenenfalls dem Erwerber belasten könnte.

3 Arbeitsaufwand im Rahmen der Veräußerungszustimmung

Auch die Höhe der Bearbeitungsgebühr stößt bei einigen Gemeinschaften auf Unverständnis und Bedarf der Aufklärung. Deshalb möchte ich auf den nicht unerheblichen Aufwand hinweisen, den der Verwalter bei einer gewissenhaften Erfüllung der Pflichten zu betreiben hat. Dieser lässt sich wie folgt zusammenfassen:

  • Überprüfung der Bonität des Erwerbers (Anfrage bei der Kreditreform o. ä. Institut) – ggf. weitere Korrespondenz mit den Parteien des Kaufvertrags
  • Aufsuchen des Notars zur formellen Erteilung der Zustimmung
  • Anschreiben des Verkäufers sowie des Erwerbers zwecks Abfrage der zeitlichen Abwicklung des Eigentumsübergangs innerhalb der WEG (weicht häufig von der Grundbuchumschreibung ab)
  • Erstellen einer zeitanteiligen Jahresabrechnung

Führt man alle diese Komponenten ordnungsgemäß durch und berücksichtigt zudem noch die seitens des Verwalters hierfür bestehende Haftung, halte ich je nach Einzelfall eine Pauschale von 200–300 EUR für durchaus angemessen. Dies entspricht bei einem üblichen Stundenverrechnungssatz von 50 EUR einem Gesamtaufwand von 4–6 Stunden. Dieser Stundenaufwand ist anhand der o. g. erforderlichen Arbeitsschritte des Verwalters ebenso nachvollziehbar wie berechtigt.

4 Alternative: Aufhebung der Veräußerungszustimmung?

Auf der anderen Seite zwingt niemand eine Eigentümergemeinschaft an der Zustimmungsregelung festzuhalten. Die Gemeinschaft kann gemäß § 12 Abs. 4 WEG mit einfacher Mehrheit beschließen, ein in der Gemeinschaftsordnung vereinbartes Zustimmungserfordernis abzuschaffen.

Ob dies klug und sinnvoll ist, bezweifle ich, da weder der Verwalter noch die Eigentümer dann zeitnah von einem Eigentumswechsel Kenntnis erhalten. Auch die Möglichkeit der zeitanteiligen Aufteilung der Jahresabrechnung wird ohne, dass der Verwalter unmittelbar in die Wohnungsübertragung eingebunden ist, erheblich erschwert, wenn nicht gar unmöglich gemacht.

Jeder Eigentümer sollte ein Interesse daran haben, dass der Verwalter neu in die Gemeinschaft eintretende Eigentümer zuvor überprüfen kann. Ferner benötigt auch jeder Eigentümer bei Verkauf seiner Wohnung eine zeitanteilige Abrechnung. Die schuldet der Verwalter nur als zusätzlichen (dann im Rahmen der Zustimmungspauschale) geregelten Sonderservice.

5 Fazit

Alles in allem müssen die Eigentümer verstehen, dass diese Leistungen des Verwalters für die Gemeinschaft einen hohen Wert haben und letztlich auch in der genannten Höhe vergütet werden müssen.

Ich rate dazu, auf kommenden Eigentümerversammlungen die Gemeinschaften entscheiden zu lassen, ob sie an der Zustimmungverpflichtung festhalten möchten und ob es eine Kostenüberbürdung nach § 21 Abs. 7 WEG geben soll (s. nachfolgenden Musterbeschluss). Wird beides bejaht, muss auch die hierfür seitens der Verwaltung erhobene Pauschale von 200–300 EUR akzeptiert werden. Andernfall...

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