Korrektur bestandskräftiger Jahresabrechnungen? – Ja!
  
Begriff

Immer wieder erwächst der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung in Bestandskraft, obwohl die Abrechnung fehlerhaft ist. Mal wurde ein ungültiger Verteilungsschlüssel gewählt, mal wurden Eigentümer nicht in die Kostenverteilung einbezogen, obwohl sie hätten einbezogen werden müssen. Teilweise stellt sich auch heraus, dass die Heizkostenabrechnung des Abrechnungsdienstleisters falsch ist. In aller Regel jedenfalls ergeben sich so Mehrbelastungen für die einen und Minderbelastungen für die anderen.

In aller Regel keine Nichtigkeit der Jahresabrechnung

Da die Jahresabrechnung verbindlich die Verpflichtungen der Wohnungseigentümer regelt, werden durch einen bestandskräftigen Genehmigungsbeschluss sowohl die Jahresgesamtabrechnung wie auch die jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen selbst bei materiell-rechtlicher Unrichtigkeit verbindlich. Dies gilt auch, wenn die Eigentümer im Einzelfall einen fehlerhaften Verteilungsschlüssel genehmigt haben. Bekanntermaßen führt die Anwendung eines fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssels lediglich zur Anfechtbarkeit der Jahresabrechnung, nicht aber zu ihrer Nichtigkeit. Entsprechendes gilt, wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht in die Kostenverteilung einbezogen wurden oder aber auch die Heizkostenabrechnung fehlerhaft ist.

Möglichkeit des Zweitbeschlusses zur Korrektur

Werden Abrechnungsfehler entdeckt und ist der Genehmigungsbeschluss über die Jahresabrechnung bestandskräftig, richtet sich der Unmut mehrbelasteter Wohnungseigentümer natürlich gegen den Verwalter. Der aber kann seinen Fehler durchaus wieder korrigieren. Eine formell oder materiell unrichtige bestandskräftige Jahresabrechnung ist nämlich der Korrektur durch entsprechende Zweitbeschlussfassung zugänglich. Der verantwortungsbewusste Verwalter wird den betroffenen Wohnungseigentümer also nicht auf die Bestandskraft des Genehmigungsbeschlusses – mehr oder weniger frei nach dem Motto "Pech gehabt" – verweisen, sondern die übrigen Wohnungseigentümer entsprechend aufklären, eine neue Abrechnung erstellen, zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung laden und die korrigierte Abrechnung zur Beschlussfassung stellen. Ob die Kosten einer derartigen Eigentümerversammlung der Verwalter tragen muss, ist abhängig vom konkreten Einzelfall. Dies ist sicherlich nicht der Fall, wenn ihn hinsichtlich der fehlerhaften Abrechnung kein Verschulden trifft. Dies ist insbesondere der Fall, wenn etwa der von der Gemeinschaft beauftragte Dienstleister die Heizkostenabrechnung fehlerhaft erstellt. Der Verwalter kann sich nämlich grundsätzlich darauf verlassen, dass die vom Dienstleister erstellte Heizkostenabrechnung korrekt ist. Entsprechende Fehler sind ihm jedenfalls nicht zuzurechnen. Die Kosten der Eigentümerversammlung sind auch dann nicht vom Verwalter zu tragen, wenn die verfehlte Abrechnungspraxis über mehrere Wirtschaftsperioden unbeanstandet geblieben ist. Ist die beanstandete Jahresabrechnung vom Verwaltungsbeirat geprüft worden und hat dieser die Genehmigungsbeschlussfassung empfohlen, müssen sich die Wohnungseigentümer dies zurechnen lassen. Sie haben dann ggf. einen entsprechenden Ersatzanspruch gegen den Verwaltungsbeirat.

Kein Vertrauensschutz der begünstigten Wohnungseigentümer

Bekanntlich muss ein Zweitbeschluss schutzwürdige Belange eines Wohnungseigentümers aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses beachten. Freilich werden sich auch die durch den ursprünglichen Beschluss über die Genehmigung der fehlerhaften Jahresabrechnung begünstigten Wohnungseigentümer eben auf das Vertrauen in diese Abrechnung berufen. Das aber ist hier ausnahmsweise unbeachtlich. Gegenüber dem abändernden Zweitbeschluss hinsichtlich einer Korrektur der ursprünglich fehlerhaften Abrechnung kann sich der durch die fehlerhafte Abrechnung Begünstigte nicht auf Vertrauensschutz zulasten der Gemeinschaft berufen. Zwar entzieht ihm die Korrektur einen durch den Abrechnungsbeschluss begründeten tatsächlichen Vorteil, jedoch hatte er auf diesen Vorteil rechtlich keinen Anspruch, sodass der abändernde Zweitbeschluss keine schutzwürdigen Belange des betroffenen Wohnungseigentümers verletzt.

Individualanspruch der benachteiligten Wohnungseigentümer

Letztlich werden sich Verwalter und durch die fehlerhafte Jahresabrechnung begünstigte Eigentümer im Einzelfall gegen ein Begehren der benachteiligten Wohnungseigentümer auf Neuerstellung der Jahresabrechnung und ihre Genehmigungsbeschlussfassung nicht erfolgreich wehren können. Für den einzelnen Wohnungseigentümer kann sich nämlich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Anspruch aus § 21 Abs. 4 WEG auf einen Zweitbeschluss und damit auf eine Änderung oder Aufhebung der bereits beschlossenen und bestandskräftigen, aber sachlich unrichtigen Jahresabrechnung ergeben. Dies freilich nur dann, wenn der Abrechnungsfehler innerhalb der Anfechtungsfrist für den betreffenden Wohnungseigentümer nicht erkennbar war, was insbesondere bei fehlerhaften Heizkostenabrechnungen von Abrechnu...

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