Kopfprinzip
  

Begriff

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht für die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer das Kopfprinzip vor (§ 25 Abs. 2 WEG).

Jeder Wohnungseigentümer hat demnach eine Stimme, und zwar unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und unabhängig davon, wie viele Eigentumswohnungen ihm gehören.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 25 Abs. 2 WEG.

BGH, Urteil v. 14.7.2017, V ZR 290/16: Bei Geltung des Kopfstimmrechts entsteht ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt; die juristische Person ist von der Ausübung ihres Stimmrechts nicht allgemein ausgeschlossen.

BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 211/11: Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte. Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernisses führt nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte.

LG Köln, Urteil v. 4.10.2012, 29 S 91/12: Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Sie können einen von ihnen zur Stimmabgabe bevollmächtigen, eine schriftliche Vollmacht kann der Versammlungsleiter nur in Zweifelsfällen verlangen. In der Regel ist der Verwalter oder ein anderer Vorsitzender der Eigentümerversammlung nicht gehalten, bei der Abgabe der Stimme durch einen Mitberechtigten dessen Ermächtigung durch die übrigen zu prüfen.

 

Praxis-Beispiel

Eigentümer hat mehrere Eigentumswohnungen

Die Eigentümergemeinschaft besteht aus den Wohnungseigentümern A, B, C und D. A, B und C haben jeweils eine Eigentumswohnung. D ist Eigentümer von drei Wohnungen. A, B, C und D haben jeweils eine Stimme, obwohl D Eigentümer mehrerer Wohnungen ist.

Stimmrecht bei Miteigentümern

Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können die Miteigentümer das Stimmrecht nur einheitlich ausüben (LG Köln, Urteil v. 4.10.2012, 29 S 91/12). Steht also das Eigentum an einer Eigentumswohnung beispielsweise den Ehegatten jeweils zur Hälfte zu, so haben diese nicht zwei Stimmen, sondern lediglich eine. Diese eine Stimme können die beiden Ehe­gatten nur einheitlich ausüben, d. h. sie müssen sich einigen, ob die Stimme für oder gegen den Beschlussgegenstand abgegeben wird oder ob sich das Paar seiner Stimme enthalten möchte. Können sich die Miteigentümer über die Stimmabgabe nicht einigen, entfällt das Stimmrecht bzw. die Stimmabgabe ist nicht zu berücksichtigen.

Auch dann, wenn etwa die Miteigentümer Eigentümer mehrerer Sondereigentumseinheiten sind, haben sie nur eine Stimme, die einheitlich auszuüben ist (LG Köln, Urteil v. 4.10.2012, 29 S 91/12).

 

Praxis-Beispiel

Verschiedene Fallvarianten zum Kopfprinzip

Einem Ehepaar gehören drei Eigentumswohnungen je zur Hälfte. Das Ehepaar hat lediglich eine Stimme für die drei Wohnungen, die sie einheitlich ausüben müssen.

Anders sieht es dann aus, wenn die Miteigentümer daneben noch Alleineigentümer weiterer Einheiten sind.

Dem Ehepaar gehört eine Wohnung jeweils zur Hälfte. Daneben ist die Ehefrau Eigentümerin einer weiteren Eigentumswohnung.

Die Ehefrau hat hier eine Stimme sowie eine weitere Stimme, die sie in Abstimmung mit ihrem Gatten ausüben kann.

Wie oben nur gehört dem Ehemann zusammen mit seinem Bruder noch eine weitere Eigentumswohnung zur Hälfte.

Nunmehr hat die Ehefrau bezüglich ihrer Eigentumswohnung eine Stimme, sie und ihr Ehemann haben hinsichtlich der im Miteigentum stehenden Eigentumswohnung zusammen eine Stimme, der Ehemann hat zusammen mit seinem Bruder eine weitere Stimme hinsichtlich der Wohnung, die ihm und seinem Bruder gemeinschaftlich gehört.

Abdingbarkeit des gesetzlichen Kopfstimmrechts

Das gesetzliche Kopfstimmrecht ist grundsätzlich durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abdingbar. So richtet sich das Stimmrecht in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften nach dem Miteigentumsanteil. Zu beachten ist jedoch, dass das Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG nicht lediglich durch entsprechenden Beschluss abdingbar ist. Hier fehlt der Eigentümergemeinschaft die erforderliche Beschlusskompetenz.

 

Achtung

Pflicht zum Kopfprinzip

In den Fällen des § 16 Abs. 4 WEG sowie des § 22 Abs. 2 WEG hat die Beschlussfassung stets nach dem gesetzlichen Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG zu erfolgen, auch wenn dieses ansonsten durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen ist. Ein unter Missachtung dieses Grundsatzes gefasster Beschluss ist jedoch lediglich anfechtbar und nicht nichtig.

Teilt ein Miteigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in der das Kopfstimmrecht gilt, seinen Miteigentumsanteil ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer auf und veräußert er diesen Anteil an einen Dritten, führt dies nicht zu einer S...

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