Komplettdelegierung auf "alleinigen ­Sachbearbeiter" kann gefährlich werden
  

Begriff

Die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG umfasst auch die Mandatierung eines Rechtsanwalts in einem Anfechtungsprozess. Auch der Verwalter selbst muss den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn er nicht willens oder fähig ist, seinen Kernbereichsaufgaben als Verwalter gerecht zu werden. Die mit der besonderen Vertrauensstellung des Verwalters verbundene Höchstpersönlichkeit seines Amts verlangt, dass er für den Kernbereich seiner Tätigkeit verantwortlich bleiben muss und schließt eine vollständige Delegation auf eine andere Person aus. Bei der eigenverantwortlichen Wahrnehmung der Kernbereichsaufgaben des Verwalters handelt es sich um unverzichtbare Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts, die weder durch vertragliche Regelungen noch durch einen bloßen Mehrheitsbeschluss wirksam abbedungen werden können (LG Karlsruhe, Urteil v. 7.8.2012, 11 S 180/11).

Anfechtung des ­Wiederbestellungsbeschlusses

Im Rahmen einer Eigentümerversammlung wurde die Verwalterin wiederbestellt. Diese betreibt eine Einzelfirma mit mehreren Angestellten. Ihr Ehemann fungierte bereits seit geraumer Zeit als "alleiniger Sachbearbeiter" für das verwaltete Objekt und erbrachte insoweit sämtliche Verwaltertätigkeiten. Der Wiederbestellungsbeschluss wurde erfolgreich angefochten.

Vertretungsberechtigung des Verwalters im ­Anfechtungsverfahren

Zunächst einmal war die Beauftragung eines Rechtsanwalts durch die (Vor-)Verwalterin zur Vertretung der übrigen beklagten Wohnungseigentümer in diesem Anfechtungsverfahren ordnungsmäßig. Der BGH hat bereits wiederholt entschieden, dass der Verwalter im Beschlussanfechtungsverfahren gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG berechtigt ist, die Wohnungseigentümer zu vertreten oder anwaltlich vertreten zu lassen. Die Führung von Passivprozessen stellt nämlich eine objektiv erforderliche Maßnahme zur Nachteilsabwehr dar und verleiht dem ­Verwalter eine gesetzliche Vertretungsbefugnis. An dieser Vertretungsbefugnis ­ändert sich selbst dann nichts, wenn der Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer gemäß § 45 Abs. 1 WEG ausgeschlossen ist, weil aufgrund des Streitgegenstands die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten. § 45 WEG ist nur insoweit Spezialnorm zu § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, als es um die Zustellung der Klage selbst geht, wogegen es für die Zu­stellungen nach Rechtshängigkeit bei der ­Zustellungsvertretung des Verwalters und seiner gesetzlichen Prozessvertretung verbleibt.

Amt des Verwalters grundsätzlich an die Person gebunden

Der Wiederbestellungsbeschluss war deshalb für ungültig zu erklären, weil eine unzulässige Aufgabendelegation seitens der bestellten Verwalterin erfolgt war. Das Amt des Verwalters ist grundsätzlich an die Person gebunden. Er darf sich zwar bei der Wahrnehmung seiner Aufgaben der Unterstützung von Hilfspersonen bedienen, seine Befugnisse und Aufgaben aber nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer ganz oder teilweise auf einen Dritten übertragen. Die mit der besonderen Vertrauensstellung des Verwalters verbundene Höchstpersönlichkeit seines Amts verlangt, dass er für den Kernbereich seiner Tätigkeit verantwortlich bleiben muss und schließt damit eine vollständige Delegation auf eine andere Person aus.

Unzulässige Rechtsübertragung

Beschäftigt der Einzelunternehmer Hilfspersonen, ist zwar grundsätzlich von einer vollständigen Aufgabendelegation nicht auszugehen. Eine unzulässige Rechtsübertragung setzt jedoch da an, wo der Verwalter die Verantwortung für die Auftragserledigung einer anderen Person überträgt. Entscheidend ist, ob der Verwalter die Weisungsbefugnis behält. Bei der eigenverantwortlichen Wahrnehmung der Kernbereichsaufgaben des Verwalters handelt es sich um unverzichtbare Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts, die daher weder durch vertragliche Regelung noch erst recht durch einen bloßen Mehrheitsbeschluss wirksam abbedungen werden können.

Bestellung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung

Gemessen an diesen Grundsätzen hatte die Wiederbestellung der Verwalterin ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen. Im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens hatten die übrigen beklagten Wohnungseigentümer auch bestätigt, dass der ­Ehemann der Verwalterin als alleiniger Sachbearbeiter für die Wohnungseigentumsanlage fungiere. In der Eigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer den "Angestellten und alleinigen Sachbearbeiter der Fa. ___ Hausverwaltungen e. K. für das Anwesen zum Versammlungsleiter" bestellt. Mit entsprechender Vollmacht hatte die Verwalterin u. a. für das vorliegende gerichtliche Verfahren ihren Ehemann und "alleinigen Sachbearbeiter für die WEG" ermächtigt, sie "voll umfänglich zu vertreten". Der Ehemann hatte als Vertreter der Verwalterin auch in den münd­lichen Verhandlungen teilgenommen. Die Verwalterin selbst hatte in den letzten 6 Jahren nicht eine einzige Versammlung durchgeführt. Sie hatte vielmehr in der letzten von ihr gefü...

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