Unberührt von dieser Rechtsprechung bleiben individuelle, d. h. zwischen den Parteien ausgehandelte Vereinbarungen. Diese unterliegen nicht der Kontrolle durch die Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB und können grundsätzlich frei ausgehandelt werden, soweit sie nicht einen Verstoß gegen zwingende, d. h. vertraglich nicht abänderbare Vorschriften enthalten, wie z. B. den Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters von Wohnraum.
In Anbetracht der Begründung des BGH-Urteils vom 6.5.1992[1], wonach eine Vornahmeklausel gegen diese zwingende Rechtsvorschrift verstößt, wird man bei Mietverhältnissen über Wohnraum eine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Reparaturen auch individuell nicht vereinbaren können.
Dagegen kann durch eine Individualvereinbarung die Verpflichtung des Mieters zur Tragung der Kosten bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit[2] bzw. des Verstoßes gegen Treu und Glauben[3] frei ausgehandelt werden, ohne dass die Parteien an die vorbezeichneten gegenständlichen oder betragsmäßigen Beschränkungen gebunden sind.
Hohe Anforderungen an Individualvereinbarung
Zu beachten ist jedoch, dass die Rechtsprechung an das Vorliegen einer Individualvereinbarung hohe Anforderungen stellt.
Eine Vereinbarung, wonach der Mieter die "Instandhaltungskosten" (z. B. der Heizungsanlage) trägt, verpflichtet den Mieter nur zur Zahlung der Reparaturkosten (z. B. des Heizkessels). Die Kosten der Erneuerung muss der Mieter nur dann tragen, wenn dies im Mietvertrag eindeutig geregelt ist.[4]
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