Kinne/Schach/Bieber, BGB § 579 Fälligkeit der Miete / 3 Abdingbarkeit

Rz. 4

Die gesetzliche Fälligkeitsregel kann abbedungen werden.

Keine Bedenken bestehen gegen eine Vereinbarung, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses oder zu Beginn der einzelnen Zeitabschnitte fällig wird, weil der Mieter hier von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen kann, wenn der Vermieter nicht leistet. Ob eine vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung, dass der Mieter die Miete – ganz oder teilweise – vor Gebrauchsüberlassung zu leisten hat, den Mieter unangemessen benachteiligt, hängt vom Umfang seiner Vorleistungspflicht ab (Schmidt-Futterer/Streyl § 579 Rn. 16). In Mietverträgen über Grundstücke, eingetragene Schiffe und bewegliche Sachen wäre eine Vereinbarung, dass die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen ist, unabhängig davon, ob sie formularmäßig oder individuell getroffen worden ist, auch dann wirksam, wenn sie die Rechte des Mieters auf Minderung der Miete durch eine gleichzeitige Regelung dahin gehend einschränkt, dass die Aufrechnung gegen Mietforderungen ausgeschlossen ist, soweit der Mieter nicht unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen geltend macht. Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, dass der Mieter gegenüber der Miete nicht mit einer Gegenforderung aufrechnen oder ein Minderungsrecht geltend machen, es sei denn, dass der Anspruch unbestritten bzw, rechtskräftig festgestellt ist, ist wirksam (OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.7.2013, I-10 U 144/12, ZMR 2015, 544; OLG Köln, Beschluss v. 9.7.2012, 1 U 49/12, ZMR 2012, 946). Zwar wird dadurch die Aufrechnung des Mieters mit einem infolge eingetretener Minderung entstandenen Rückzahlungsanspruchs i. d. R. ausgeschlossen, weil dieser Rückzahlungsanspruchs i. d. R. streitig sein wird. Die darin liegende Einschränkung des Minderungsrechts des Mieters, der bei Wirksamkeit dieser Aufrechnungsklausel sonst gezwungen wäre, selbst auf Rückzahlung zu klagen, nachdem er die geminderte Miete bereits gezahlt hat, ist aber bei Mietverträgen über Grundstücke, eingetragene Schiffe oder bewegliche Sachen wirksam. Damit ist auch die sog. Vorfälligkeitsregelung wirksam (Schmidt-Futterer/Streyl, § 579 Rn. 16). Eine Formularklausel des Inhalts, dass die Möglichkeit der Aufrechnung des Mieters mit einer unbestrittenen Forderung zusätzlich von deren Anerkennung durch den Vermieter abhängig ist (vgl. dazu BGH, Beschluss v. 27.9.2017, XII ZR 54/16, ZMR 2018, 208) benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam. Ebenso eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung der Miete kein Minderungsrecht wegen Mängel der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder fahrlässig zu vertreten (BGH, Urteil v. 12.3.2008, XII ZR 147/05, GE 2008, 862; BGH, Urteil v. 23.4.2008, XII ZR 62/06, GE 2008, 981; BGH, Urteil v. 6.4.2016, XII ZR 29/15, GE 2016, 717).

Die Vorfälligkeitsklausel ist bei diesen Mietverträgen erst recht dann wirksam, wenn zwar die Aufrechnung nicht auf unbestrittene oder rechtskräftig zuerkannte Forderung beschränkt ist, aber von einer vorherigen Ankündigung einen Monat vor Fälligkeit der Miete abhängig gemacht wird (KG, Beschluss v. 25.6.2011, 8 U 170/10, juris; OLG Celle, NZM 1998, 255; OLG Hamburg, Urteil v. 1.10.1997, 4 U 229/96, ZMR 1998, 220; OLG Rostock, Urteil v. 5.3.1999, 3 U 80/98, ZMR 2000, 294; KG, Urteil v. 21.3.2002, 8 U 9082/00, GE 2002, 800; OLG Düsseldorf, Urteil v. 6.7.2001, 24 U 199/00, GE 2003, 186; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 31.5.2005, 24 U 12/05, GE 2005, 799; OLG Koblenz, Urteil v. 8.12.2005, 2 U 163/05). Zwar ist bei formularmäßigen Aufrechnungsklauseln § 309 Nr. 2 zu berücksichtigen, wonach die Beschränkung eines Zurückbehaltungsrechts oder Leistungsverweigerungsrechts unwirksam ist. Aus der teilweisen Ungültigkeit einer Klausel, die sowohl die Aufrechnung als auch das Zurückbehaltungsrecht des Mieters von der vorherigen Ankündigung einen Monat vor der Fälligkeit der Miete abhängig macht, kann jedoch für Mietverträge über Grundstücke, eingetragene Schiffe und bewegliche Sachen (LG Berlin, GE 1996, 978) nicht gefolgert werden, dass auch die Vorfälligkeitsklausel unwirksam wird.

Rz. 5

Überhaupt keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel bestehen dann, wenn die Aufrechnungsklausel ausdrücklich die Aufrechnung des Mieters wegen Ansprüchen aus § 536 zulässt oder der Mietvertrag überhaupt keine Regelung über die Aufrechnung mit Gegenansprüchen des Mieters enthält.

Rz. 6

Da bei Fälligkeit der Miete bis zum dritten Werktag eines Monats nach der Vorfälligkeitsklausel die rechtzeitige Veranlassung der Überweisung ausreicht, weil es sich bei der Mietschuld um eine sog. Schickschuld (§ 270) handelt, ist häufig formularmäßig vereinbart, dass es nicht auf die Leistungshandlung ankommt, sondern auf die Rechtzeitigkeit des Geldeingangs beim Vermieter bzw. der Gutschrift auf seinem Konto (sog. Rechtze...