Kinne/Schach/Bieber, BGB § 579 Fälligkeit der Miete / 2 Anwendungsbereich

Rz. 2

Miete gem. § 579 BGB ist die Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung. Zur Miete gehören auch die Betriebskosten (BGH, Urteil v. 6.4.2005, XII ZR 225/03, GE 2005, 666, OLG Naumburg, Urteil v. 5.11.1998, 8 U 4/98, WuM 1999, 160; OLG Koblenz, NJW 1984, 2369 m.w.N.), mithin auch Betriebskostenvorschüsse (Brdbg. OLG, Urteil v. 22.08.2012, 3 U 67/11, juris; OLG Naumburg, WuM 1999, 160), die als Pauschale (BGH, Urteil v. 23.7.2008, XII ZR 134/06, NZM 2008,770 = NJW 2008, 3210) ausgewiesenen Betriebskosten, nicht dagegen Betriebskostennachforderungen des Vermieters, die erst mit Erteilung der Abrechnung fällig werden. Nach Eintritt der Abrechnungsreife kann der Vermieter die offenen Betriebskostenvorauszahlungen nicht mehr klageweise geltend machen (OLG Rostock, Urteil v. 12.3.2007, 3 U 67/06, MietRB 2007, 197; KG, Beschluss v. 16.6.2014, 8 U 29/14 , GE 2014, 1137).

§ 579 Abs. 1 ist anwendbar auf eingetragene Schiffe, bewegliche Sachen und Grundstücke, nicht dagegen auf Räume und Wohnräume; für Letztere gilt § 556b Abs. 1. Im Anwendungsbereich von § 556b Abs. 1 BGB, reicht es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr aus, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag am Fälligkeitstag erteilt (BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15, GE 2017, 99; LG Berlin, Urteil v. 10.12.2020, 65 S 189/20, GE 2021, 709; vgl. näher § 543 Rn.79).

Bei der Überlassung eines Erholungsgrundstücks mit Wochenendhaus wird eher § 579 anzuwenden sein.

Die Grundstücksmiete i.S.d. § 579 Abs. 1 BGB erfasst die Miete von Freiflächen eines Grundstücks und/oder wesentlicher Bestandteile desselben, soweit es sich hierbei nicht um Räume handelt. Werden Räume gemeinsam mit Grundstücksfreiflächen oder anderen wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks vermietet, handelt es sich um Grundstücksmiete iSd § 579 Abs. 1 BGB, wenn die Möglichkeit, die Räume zu gebrauchen, nicht den Schwerpunkt des Vertrags bildet (Schmidt-Futterer/Streyl, § 579 Rn.6).

Die Vorschrift geht bei Grundstücken, eingetragenen Schiffen und beweglichen Sachen davon aus, dass der Vermieter vorleistungspflichtig ist, so dass die Miete immer erst nach der Gebrauchsüberlassung durch den Vermieter am Ende der Mietzeit zu zahlen ist.

Hinweis

Befristung Kalendervierteljahr

Ist das Mietverhältnis auf einen Zeitraum von bis zu einem Kalendervierteljahr befristet, ohne dass eine Mietzahlung nach Zeitabschnitten vereinbart ist, ist die Miete nach § 579 Abs. 1 Satz 1 am Ende der Mietzeit zu entrichten, also am nächsten Werktag , da die Mietzeit um 24:00 Uhr des letzten Tags endet (Schmidt-Futterer/Streyl, § 579 Rn. 10).

Hinweis

Kürzere Zeitabschnitte

Ist die Miete nach kürzeren Zeitabschnitten als dem Kalendervierteljahr bemessen, ist sie gem. § 579 Abs. 1 Satz 2 am Ende der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, also am nächsten Werktag, da die Mietzeit um 24:00 Uhr des letzten Tags des jeweiligen Zeitabschnitts endet (Schmidt-Futterer/Streyl, § 579 Rn. 6).

Hinweis

Längere Zeitabschnitte

Ist die Miete nach dem Kalendervierteljahr oder nach längeren Zeitabschnitten bemessen, ist sie gem. § 579 Abs. 1 Satz 3 jeweils nach Ablauf eines Kalendervierteljahrs am ersten Werktag des folgenden Monats zu entrichten; wenn der erste Werktag ein Sonnabend ist, ist die Miete gem. § 193 BGB erst am nächsten Werktag fällig.

Die gesetzliche Regelung unterscheidet allerdings seit 2013 hinsichtlich des Fälligkeitszeitpunkts zwischen eingetragenen Schiffen und beweglichen Sachen einerseits und Grundstücken andererseits. Während bei eingetragenen Schiffen (Ausnahme: See- oder Binnenschiffe) und beweglichen Sachen die Miete stets nach dem Ablauf des jeweiligen Zeitraums zu zahlen ist, nach dem die Miete bemessen wird – also bei einer Jahresmiete nach einem Jahr, bei einer monatlich zu zahlenden Miete nach dem Ablauf des jeweiligen Monats –, ist die Miete für ein Grundstück grundsätzlich nach Ablauf eines Kalendervierteljahres am ersten Werktag des folgenden Monats zu entrichten. Dies gilt auch für das während eines Quartals geschlossene Mietverhältnis, das länger als drei Monate dauert. Die Miete für See- oder Binnenschiffe ist seit 2013 nach § 553 Abs. 2 Satz 2 HGB bzw. § 27 BinSchG halbmonatlich im Voraus zu entrichten

Für die Fälligkeit der Miete für Räume verweist § 579 Abs. 2 auf § 556b Abs. 1.

Rz. 3

Die praktische Bedeutung der gesetzlichen Regelung ist gering, soweit davon abweichende Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien getroffen und wirksam geworden sind. Zu diesen vertraglichen Vereinbarungen gehört insbesondere die sog. Vorfälligkeitsklausel. Diese Klausel lautet i. d. R. wie folgt:

Muster

Mietvertragsklausel

Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats … an den Vermieter … zu zahlen.

Praktische Bedeutung erlangt die gesetzliche Regelung jedoch wieder dann, wenn diese Vorfälligkeitsklausel in Mietverträgen unwirksam ist, wie z. B. dann, wenn der Mieter zur Zahlung mit Dauerauftrag ...