Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 2 Anwendungsbereich
 

Rz. 2

§ 579 Abs. 1 ist anwendbar auf eingetragene Schiffe, bewegliche Sachen und Grundstücke, nicht dagegen auf Räume und Wohnräume; für Letztere gilt § 556b Abs. 1. Bei der Überlassung eines Erholungsgrundstücks mit Wochenendhaus wird eher § 579 anzuwenden sein (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 579 Rn. 4; Gellwitzki, WuM 2001, 377).

Die Vorschrift geht bei Grundstücken, eingetragenen Schiffen und beweglichen Sachen davon aus, dass der Vermieter vorleistungspflichtig ist, so dass die Miete immer erst nach der Gebrauchsüberlassung durch den Vermieter am Ende der Mietzeit zu zahlen ist. Wurde Zahlung der Miete für ein Grundstück, ein eingetragenes Schiff oder eine bewegliche Sache in einem Betrag vereinbart, ist sie am Ende der Mietzeit – und nicht einen Tag später – zu zahlen (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 579 Rn. 5). Ist die Miete nach Zeitabschnitten vereinbart (monatlich, vierteljährlich, jährlich), ist sie für bewegliche Sachen und eingetragene Schiffe nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten – also einen Tag später. Die gesetzliche Regelung unterscheidet allerdings hinsichtlich des Fälligkeitszeitpunkts zwischen eingetragenen Schiffen und beweglichen Sachen einerseits und Grundstücken andererseits. Während bei eingetragenen Schiffen und beweglichen Sachen die Miete stets nach dem Ablauf des jeweiligen Zeitraums zu zahlen ist, nach dem die Miete bemessen wird – also bei einer Jahresmiete nach einem Jahr, bei einer monatlich zu zahlenden Miete nach dem Ablauf des jeweiligen Monats –, ist die Miete für ein Grundstück grundsätzlich nach Ablauf eines Kalendervierteljahres am ersten Werktag des folgenden Monats zu entrichten. Dies gilt auch für das während eines Quartals geschlossene Mietverhältnis, das länger als drei Monate dauert (Artz in MünchKomm, § 579 Rn. 2).

 

Rz. 3

Die praktische Bedeutung der gesetzlichen Regelung ist gering, soweit davon abweichende Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien getroffen und wirksam geworden sind. Zu diesen vertraglichen Vereinbarungen gehört insbesondere die sog. Vorfälligkeitsklausel. Diese Klausel lautet i. d. R. wie folgt:

Muster

Mietvertragsklausel

 

Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats … an den Vermieter … zu zahlen.

Praktische Bedeutung erlangt die gesetzliche Regelung jedoch wieder dann, wenn diese Vorfälligkeitsklausel in Mietverträgen unwirksam ist, wie z. B. dann, wenn der Mieter zur Zahlung mit Dauerauftrag bis zum 3. Werktag des Monats verpflichtet ist und dieser Zahlungsweg keine kurzfristige Änderung des Überweisungsbetrages zum Ende des laufenden Vormonats zulässt (LG Berlin, Urteil v. 1.12.2006, 63 S 117/06, WuM 2007, 13).

Darüber hinaus richtet sich bei Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel dann nicht nur die Fälligkeit nach § 579 Abs. 1, sondern diese erlangt Bedeutung auch insoweit, als sie als gesetzliche Regelung angesehen wird, die für die Mietzahlung eine Zeit nach dem Kalender i. S. d. § 286 Abs. 2 Nr. 1 bestimmt (LG Berlin, GE 1995, 757). Der Mieter kommt mithin bei der vereinbarten monatlichen Mietzahlung selbst bei Unwirksamkeit der formularmäßigen Vorfälligkeitsklausel ohne weitere Mahnung in Verzug, wenn er nicht rechtzeitig nach dem Ende des laufenden Monats die Miete zahlt. Bei gleichzeitiger Unwirksamkeit der sog. Rechtzeitigkeitsklausel (vgl. dazu § 543 Rn. 77) ist jedoch dabei auf die Leistungshandlung des Mieters abzustellen, d. h. auf denjenigen Zeitpunkt, in dem er die Zahlung oder Überweisung der Miete veranlasst hat; hat der Mieter daher am Ersten des Folgemonats den Überweisungsauftrag bei seinem Kreditinstitut eingereicht, wird die überwiesene Miete aber dem Konto des Vermieters erst mehrere Tage später gutgeschrieben, so ist der Mieter mit der Miete nicht in Verzug geraten.

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