Kinne/Schach/Bieber, BGB § 577a Kündigungsbeschränkung b ... / 2 § 577a Abs. 1

Rz. 2

Die Vorschrift übernimmt die Regelung der bundeseinheitlichen Kündigungssperrfrist von zunächst drei Jahren für Eigenbedarfskündigungen aufgrund des bisherigen § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 und erstreckt sie auf Kündigungen zum Zwecke angemessener wirtschaftlicher Verwertung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 (bisher § 564b Abs. 2 Nr. 3). Durch die Formulierung "ein (Erwerber)" und die Streichung der Worte "… (seit der Veräußerung) an ihn …" sei nunmehr klargestellt, dass dem Erwerber, der kündigen wolle, die in der Person seines Rechtsvorgängers abgelaufene Wartefrist anzurechnen sei (was schon bisher dem Sinn und Zweck des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 entsprechend so ausgelegt worden ist).

Nicht bei jeder Kündigung eines Erwerbers einer Eigentumswohnung ist eine Sperrfrist zu beachten. § 577a Abs. 1 erfasst (wie bisher) nur einen Sachverhalt, der in folgender zeitlicher Reihenfolge abgelaufen ist:

Vermietung/Überlassung der Wohnung – Begründung von Wohnungseigentum an der vermieteten Wohnung – Veräußerung der Eigentumswohnung.

Die Veräußerung einer vermieteten Eigentumswohnung, an der schon vor dem Mietvertrag Wohnungseigentum bestand, löst keine Sperrfrist aus. Dasselbe gilt für die Begründung von Wohnungseigentum ohne anschließende Veräußerung. Nur die erstmalige Veräußerung löst eine Sperrfrist aus: Bei einer weiteren Veräußerung beginnt sie nicht wieder von neuem zu laufen (BayObLG, NJW 1982, 451).

Rz. 3

Wohnungseigentum kann nach § 3 oder nach § 8 WEG begründet werden. § 3 WEG erfasst die vertragliche Teilungserklärung, die vertragliche Begründung von Wohnungseigentum, wobei das Miteigentum in der Weise beschränkt wird, dass jedem Miteigentümer abweichend von § 93 das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt wird. Nach § 8 WEG handelt es sich um eine einseitige Begründung von Wohnungseigentum aufgrund einseitiger Teilungserklärung (sog. Vorratsteilung). Bei einer Personenmehrheit als Eigentümer setzt sich das Gemeinschaftsverhältnis an jedem Miteigentumsanteil (jedenfalls zunächst) fort. Wird nach der Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG einem Miteigentümer durch Auflassung und Eintragung in das Wohnungsgrundbuch Eigentum an einer bestimmten vermieteten Wohnung übertragen (und damit für diese Wohnung das Gemeinschaftsverhältnis beendet), gilt dies als Veräußerung nach § 566 mit der Folge, dass die Sperrfrist des § 577a Abs. 1 ausgelöst wird (BayObLG, RE v. 24.11.1981 = NJW 1982, 451 = ZMR 1982, 88).

Bei einer Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG wird (sogleich) einem Miteigentümer das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt. Dies gilt jedoch (noch) nicht als Veräußerung i. S. d. § 566 (BGH, RE v. 6.7.1994 = GE 1994, 1045 ff. = WuM 1994, 452 = ZMR 1994, 554). Denn der Miteigentümer war schon vor der Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG Vermieter (im Rahmen einer Vermietergemeinschaft). Der Sondereigentümer tritt nunmehr nicht in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis über die betreffende Wohnung ein, sondern bleibt als alleiniger Vermieter übrig. Der BGH verneint eine entsprechende Anwendung des § 571 (a. F.; jetzt § 566). Die Sperrfrist des § 577a Abs. 1 kann daher erst nach Veräußerung durch den Sondereigentümer in Lauf gesetzt werden.

Der BGH weist in dem RE ausdrücklich darauf hin, dass im Einzelfall die Berufung auf Eigenbedarf nach einer Umwandlung gemäß § 3 WEG rechtsmissbräuchlich sein kann. Dabei wird auch ein RE des OLG Karlsruhe v. 10.7.1992 = GE 1992, 977 = ZMR 1992, 490 angeführt. Dieser meint allerdings einen Umgehungsfall vor Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG, bei dem einem Miteigentümer eine bestimmte Wohnung zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen worden ist, die Nutzungsregelung in das Grundbuch eingetragen (§ 1010) worden ist, innerhalb von drei Jahren nach § 3 WEG Wohnungseigentum gebildet werden sollte und bei Abschluss des Kaufvertrags über das Hausgrundstück die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits vorgelegen hatte. Es ist zweifelhaft, ob der BGH einen derartigen Fall als Missbrauchsfall einstufen wollte (so aber Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 1038).

Rz. 4

Nach BGH, Urteil v. 9.7.2003, VIII ZR 26/03, GE 2003, 1326, ist eine Kündigung erst nach Ablauf der Frist zulässig. Das Urteil verhält sich auch zu der Frage, inwiefern Angehörige in den Lauf der Sperrfrist eintreten

Die gesetzliche Sperrfrist des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 a. F. von drei Jahren ist in bestimmten Bundesländern aufgrund des Art. 1 Nr. 1 des Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen v. 20.7.1990 (BGBl. I S. 1456) auf fünf Jahre erweitert worden. Von der Verordnungsermächtigung haben die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein Gebrauch gemacht.

Rz. 5

Nach Art. 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes v. 22.4.1993 (BGBl. I S. 466 [sog. Sozialklauselgesetz]) ist d...