Kinne/Schach/Bieber, BGB § 576 Fristen der ordentlichen ... / 2.1 Werkwohnung

Rz. 3

Werkwohnung ist diejenige Wohnung, die mit Rücksicht auf ein Dienst- oder Arbeitsverhältnis vermietet wird, wobei das Dienst- oder Arbeitsverhältnis maßgebenden Einfluss auf den Abschluss des Wohnraummietvertrages gehabt haben muss (LG Aachen, Urteil v. 25.11.1983, 5 S 337/83, WuM 1985, 149; LG Aachen, Urteil v. 14.2.1991, 6 S 292/90, MDR 1991, 542; Schmidt-Futterer/Lindner, vor § 576 Rn. 5). Es kann sich auch um einen Wohnheimplatz oder sonstige einzelne Räume handeln, die zu Wohnzwecken überlassen werden. Dazu ist es nicht notwendig, dass der Arbeitgeber/Dienstberechtigte zugleich Vermieter ist. Auch Wohnungen, die an Angestellte und Arbeiter des öffentlichen Dienstes vom Dienstherren aufgrund privatrechtlicher Mietverträge vergeben werden, sind als Werkwohnungen anzusehen (OVG Münster, WuM 1975, 154). Dagegen fallen Dienstwohnungen, die im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Dienststellung öffentlichen Bediensteten, insbesondere Beamten, Richtern und Soldaten zugewiesen werden, also auf einem öffentlichrechtlichen Nutzungsverhältnis beruhen, nicht unter die erleichterten Kündigungsbestimmungen der §§ 576–576b; diese sind jedoch dann anwendbar, wenn die Überlassung auf privatrechtlicher Grundlage beruht (Schmidt-Futterer/Lindner, vor § 576 Rn. 3).

Rz. 4

Hinsichtlich der Überlassung von Wohnungen durch den Arbeitgeber an den Arbeitnehmer wird zwischen Werkmietwohnungen (§ 576) und Werkdienstwohnungen unterschieden (§ 576b). Kennzeichnend für die Werkmietwohnung ist, dass sie "mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet" wird (§ 576 Abs 1). Es wird neben dem Arbeitvertrag ein Mietvertrag abgeschlossen (LG Berlin, Urteil v. 16.6.2016, 67 S 125/16, NZM 2017, 361 = WuM 2017, 83). Unerheblich ist, ob der Mieter die Wohnung auch nutzen kann, um seine Pflicht zum fristgemäßen Erscheinen in Bereitschaftsdienstzeiten beim Vermieter zu erfüllen (LAG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 26.11.2011, 7 Sa 534/10, juris). Demgegenüber ist die Werkdienstwohnung unmittelbarer Bestandteil des Arbeitsvertrags und regelmäßig Teil der Vergütung (LG Berlin, Urteil v. 16. 6. 2016, 67 S 125/16, a.a.O.; LG Berlin, Beschluss v. 29.11.2012, 63 T 187/12, GE 2013,57 = ZMR 2013, 533; LAG Köln, Urteil v. 4.3.2008, 11 Sa 582/07, ZMR 2008, 963; ArbG Nürnberg, Urteil v. 11.10.2012, 9a C 663/12, WuM 2013, 239); es liegt kein selbständiger Mietvertrag vor (§ 576b Abs. 1), so dass die selbständige Aufkündigung des Nutzungsrechts einer Werkdienstwohnung eine unzulässige Teilkündigung darstellt (LAG Hamm, Urteil v. 11.6.2012, 17 Sa 1100/11, juris). Für die Abgrenzung von Werkmietwohnungen (§ 576) und Werkdienstwohnungen (§ 576b) kommt es nicht auf die Bezeichnung der Parteien oder deren rechtliche Beurteilung, sondern auf das konkrete Nutzungsverhältnis an (LG Berlin, Urteil v. 7.2.2018, 65 S 237/17, GE 2018, 764). Dessen materieller Gehalt ist durch Auslegung des Vertrags (§§ 133, 157) zu ermitteln (BAG, Beschluss v. 28.11.2007, 5 AZB 44/07, NJW 2008, 1020; LAG Köln, Urteil v. 4.3. 2008, 11 Sa 582/07, ZMR 2008, 963). Bei den Werkmietwohnungen sind zudem zwei Untergruppen zu unterscheiden: die gewöhnlichen Werkwohnungen, d.h. diejenigen Wohnungen, deren Funktion sich daran erschöpft, dass der Dienstverpflichtete/Arbeitnehmer darin wohnt, sowie die funktionsgebundenen Werkwohnungen, die so gelegen sind, dass sie eine unmittelbare Beziehung zur Dienst-/Arbeitsleistung haben.

Rz. 5

Werkdienstwohnungen sind diejenigen, die im Rahmen eines Dienst-/Arbeitsvertrags dem Dienstverpflichteten/Arbeitnehmer überlassen werden, wobei die Überlassung des Wohnraums Teil der Vergütung ist (LG Berlin, Beschluss v. 29.11.2012, 63 T 198/12, GE 2013, 57; ArbG Nürnberg, Urteil v. 11.10.2012, 9 Ca 663/12, WuM 2013, 239); es liegt ein aus Dienst-/Arbeitsvertrag und Miete gemischter Vertrag vor. Da neben dem Dienst-/Arbeitsvertrag kein gesonderter Mietvertrag geschlossen wird, können die Mietvorschriften nur entsprechend angewendet werden.

Rz. 6

Die Besonderheit bei Werkmietwohnungen besteht darin, dass der Dienst-/Arbeitsvertrag mit dem Wohnraummietvertrag dadurch verknüpft ist, dass die Wohnung mit Rücksicht auf das Bestehen des Dienst-/Arbeitsverhältnisses vermietet wird, wobei jedoch zwei getrennte Verträge abgeschlossen werden (LG Berlin, Beschluss v. 29.11.2012, 63 T 198/12, a.a.O.). Auf die Art der zu leistenden Arbeit/der zu leistenden Dienste und ihre Ausübung im Haupt- oder Nebenberuf kommt es nicht an. Für die rechtliche Einordnung als Werkmietwohnung kommt es stets auf das konkrete Nutzungsverhältnis an (LG Berlin, Urteil v. 7.2.2018, 66 S 237/17, GE 2018, 764).

Rz. 7

Jedoch muss es sich um eine weisungsgebundene, abhängige Tätigkeit handeln (Schmidt-Futterer/Lindner, vor § 576 Rn. 3), so dass die Vermietung von Wohnraum in Zusammenhang mit einer freiberuflichen Tätigkeit nicht zur Anwendung der §§ 576–576b führt. Auf die Art der Tätigkeit kommt es nicht an; jede abhängige Tätigkeit in einem beliebigen Berufszweig, auch in der Land- und Forstw...