Rz. 3

Außerordentliches Kündigungsrecht

Um zur Anwendbarkeit des § 573d zu gelangen, bedarf es zunächst eines außerordentlichen Kündigungsrechts. Das außerordentliche Kündigungsrecht ergibt sich aus dem Gesetz und findet sich für den Mieter z. B. in § 540 Abs. 1 Satz 2 (Gebrauchsüberlassung an Dritte), § 544 S. 1 (Vertrag über mehr als 30 Jahre), § 555e Abs. 1 S. 1 (Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen), § 563 Abs. 4 (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters) oder § 563a Abs. 2 (Fortsetzung mit überlebenden Mietern). Der Vermieter ist unter anderem zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist berechtigt gemäß § 544 S. 1 (Vertrag über mehr als 30 Jahre) oder § 563 Abs. 4 (Kündigung gegenüber Erben).

 
Hinweis

Zwangsversteigerung

Bei dem Im Falle der Zwangsversteigerung eines vermieteten Grundstücks dem Vermieter gem. § 57a ZVG zustehenden Sonderkündigungsrecht ist § 573d allein insoweit bedeutsam, als dem Ersteigerer ein von vertraglich vorgesehenen Kündigungsfristen unabhängiges Kündigungsrecht ermöglicht wird. Dasselbe gilt bei dem Erwerber gem. § 37 Abs. 3 S. 2 WEG in entsprechender Anwendung des § 57a ZVG bei der Veräußerung eines Dauerwohnrecht im Wege der Zwangsvollstreckung zustehenden außerordentlichen befristeten Kündigungsrechts.

Der bei Erlöschen eines Erbbaurechts in das Mietverhältnis eintretende Eigentümer kann nur Dann mit der gesetzlichen Frist des § 565 Abs. 5 kündigen, wenn er gem. § 573d Abs. 1 ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dasselbe gilt für den Erwerber bei einer vom Insolvenzverwalter freiwillig übernommene Veräußerung eines Miet- oder Pachtgrundstücks. Der wegen Verweigerung der Untervermietungserlaubnis kündigende Mieter muss die Kündigungsfrist des § 573d Abs. 2 einhalten

 

Rz. 4

Berechtigtes Interesse

Soweit ein außerordentliches Kündigungsrecht besteht, ordnet § 573d die Anwendbarkeit der §§ 573 und 573a an. Das bedeutet für den Vermieter, dass es neben dem außerordentlichen Kündigungsrecht zusätzlich noch eines berechtigten Interesses bedarf, wie z. B. des Eigenbedarfs. Eine Ausnahme gilt lediglich für die Kündigung gegenüber dem Erben gemäß § 563 Abs. 4. Der Mieter kann dagegen grundsätzlich auch ohne ein berechtigtes Interesse kündigen. Deshalb ist die Norm im Ergebnis nur bei Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts bedeutsam (MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 573d Rn. 5).

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