Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 2 Kündigung nach § 573c Abs. 1
 

Rz. 2

§ 573c Abs. 1 Satz 1 entspricht dem bisherigen § 565 Abs. 2 Satz 1, gilt jedoch jetzt uneingeschränkt nur für den Mieter, für den Vermieter nur bei einem Mietverhältnis mit einer Dauer bis zu fünf Jahren. Die Verlängerung der Kündigungsfrist für den Vermieter nach § 573c Abs. 1 Satz 2 um jeweils drei Monate nach Ablauf von fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums gilt nur für den Vermieter. Nach der Intention des Gesetzgebers (vgl. die Beratungen im Rechtsausschuss v. 14.3.2001) handelt es sich nämlich bei der Frage der Länge der Kündigungsfristen bei einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter einerseits und den Vermieter andererseits um unterschiedliche Sachverhalte, denen die bisherige Regelung grundsätzlich gleicher und nur nach Dauer des Mietverhältnisses differenzierender Fristen nicht gerecht werde. Der diese Ausgestaltung der Kündigungsfristen zugrunde liegende Aspekt des Mieterschutzes könne bei richtiger Betrachtung nur für die Kündigungsfristen bei Kündigung durch den Vermieter Geltung beanspruchen. Hinsichtlich der Fristen, die der Mieter bei einer Kündigung zu beachten habe, spiele der Aspekt des Mieterschutzes dagegen keine Rolle. Gerade in den Fällen, in denen der Mieter gezwungen sei, seine Wohnung kurzfristig aufzugeben, weil er beispielsweise seinen Arbeitsplatz wechsele oder aus gesundheitlichen Gründen in ein Alters- oder Pflegeheim umziehen müsse, erscheine die bisherige Regelung nicht ausreichend. Insbesondere bei älteren Mietern würde das Mietverhältnis häufig über fünf Jahre bestehen, so dass diese Mieter dann an eine sechsmonatige Kündigungsfrist gebunden seien. Falls der Vermieter nicht bereit sei, einen Aufhebungsvertrag zu schließen, werde in diesen Fällen regelmäßig über mehrere Monate eine doppelte Miete zu zahlen seien. Dies sei für den Mieter unzumutbar. Gerade der aus gesundheitlichen Gründen zwingende Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim werde in einer älter werdenden Gesellschaft immer häufiger vorkommen. Mit der grundsätzlich dreimonatigen Kündigungsfrist für den Mieter werde dem Anliegen, aus gesundheitlichen, beruflichen oder anderen Gründen zu einem Umzug gezwungen zu sein, Rechnung getragen, nicht über einen längeren Zeitraum eine doppelte Miete zahlen zu müssen. Andererseits verbleibe dem Vermieter genügend Zeit für die Suche eines Nachmieters. Außerdem habe eine solche Regelung den Vorteil einer weiteren Rechtsvereinfachung, weil damit jedenfalls für die Kündigung des Mieters nicht mehr nach der Dauer des Mietverhältnisses differenziert werde und überdies die bisherige Einzelfallkasuistik zur Aufhebung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund entfallen könne.

 

Rz. 3

Hinsichtlich der Fristen, die der Vermieter bei der Kündigung zu beachten habe, müsse weiterhin nach der Dauer des Mietverhältnisses differenziert werden. Damit werde dem überwiegenden Interesse des Mieters Rechnung getragen, der gerade bei Mietverhältnissen von langer Dauer in seiner Umgebung sozial verwurzelt sei und schon deshalb für die Suche nach einer neuen Wohnung ausreichend Zeit benötige. Mit den neuen unterschiedlichen Fristen wird einerseits dem Interesse des Vermieters bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes, in überschaubarer Zeit über sein Eigentum zu verfügen, und andererseits dem Interesse des Mieters, ausreichend Zeit für die Suche einer neuen Wohnung zu haben, auch unter Beachtung von Art. 14 GG vollen Umfangs Rechnung getragen.

Im Hinblick auf die neue Regelung der Kündigungsfristen für den Mieter ist die Regelung des bisherigen § 570, die ein Sonderkündigungsrecht für bestimmte Berufsgruppen enthielt (Militärpersonen, Beamte, Geistliche und Lehrer an öffentlichen Unterrichtsanstalten), entbehrlich und vom Gesetzgeber gestrichen worden. Bei einem Zeitmietvertrag, für den die bisherige Regelung des § 570 auch galt, ist die Rechtsprechung zur vorzeitigen Lösung aus dem Mietvertrag danach nach wie vor relevant. Darauf wird in der Begründung der Bundesregierung auch hingewiesen – der Mieter könne sich im Einzelfall auch zukünftig von den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen unter bestimmten Voraussetzungen durch Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietverhältnis lösen.

 

Rz. 4

Für § 573c Abs. 1 gibt es die Übergangsregelung in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB. Danach ist § 573c Abs. 4, wonach eine zum Nachteil des Mieters von § 573c Abs. 1 und 3 abweichende Vereinbarung unwirksam ist, nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1.9.2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Voraussetzung dafür ist zunächst, dass es sich nach bisherigem Recht um zulässig vereinbarte Fristen handelt. Das war nach bisherigem Recht unter Beachtung der Regeln des AGBG (vor allem § 9 AGBG) bei kürzeren Fristen zugunsten des Mieters möglich, für die Kündigung des Vermieters nicht möglich (Mieterschutz), bei einer Verlängerung der Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter lag kein Verstoß vor (vgl. OLG Zweibrücken, RE v. 23.11.1989 = ZMR 1990, 106).

Eine V...

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