Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573c Fristen der ordentlichen ... / 2 Kündigungsfrist und Fristenberechnung – § 573c Abs. 1

Rz. 2

§ 573c Abs. 1 Satz 1 gilt für den Mieter uneingeschränkt, für den Vermieter nur bei einem Mietverhältnis mit einer Dauer bis zu 5 Jahren. Nach Ablauf von 5 bzw. 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 die Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils 3 Monate. Für den Mieter bleibt die Kündigungsfrist unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses stets gleich.

Rz. 3

Hinweis

Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist beschreibt den Zeitraum zwischen dem Kündigungstag (= Tag, an dem die Kündigung spätestens zugegangen sein muss) und dem Kündigungstermin (= Tag, an dem das Mietverhältnis infolge der Kündigung endet). Die Regelkündigungs(-grund)frist (Abs. 1 S. 1) wird vom Gesetz mittelbar dadurch normiert, dass Kündigungstag (3. Werktag) und Kündigungstermin (Ablauf des übernächsten Monats) festgelegt sind. Die Grundfrist beträgt damit 3 Monate abzüglich dreier Werktage, sog. Karenzzeit (MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, § 573c Rn. 6).

Rz. 4

Eine Verlängerung der Grundfrist für den Vermieter um 3 bzw. 6 Monate erfolgt in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses.

Das Mietverhältnis beginnt am Tag der Überlassung der Mietsache. Es kommt also nicht auf den Tag der Vertragsunterzeichnung oder gar den im Mietvertrag genannten Beginn des Mietverhältnisses an.

Hinweis

Besitzüberlassung

Für die Überlassung ist die Besitzüberlassung nebst Schlüsselübergabe entscheidend.

Ist der Wohnraum schon vor Abschluss des Mietvertrages überlassen worden, ist dieser frühere Zeitpunkt maßgebend (Blank/Börstinghaus, § 573c Rn. 10). Da eine Überlassung vorliegen muss, ist eine eigenmächtige Besitzergreifung durch den Mieter nicht maßgebend.

Dasselbe gilt für die Einweisung Obdachloser durch eine Behörde, die auf öffentlich-rechtlichen Vorschriften beruht; in diesem Fall fehlt es an einer freiwilligen Überlassung durch den Vermieter.

Da es nicht auf den Abschluss des Mietvertrages ankommt, ist bei Vertragsänderung auch derjenige Zeitraum einzurechnen, in dem der Mieter die Wohnung bereits vor der Vertragsänderung bewohnt hatte. Dasselbe gilt, wenn die Mietvertragsparteien nach Abschluss bestimmter Zeitabschnitte unter Aufhebung des bisherigen Mietvertrages einen neuen Vertrag abschließen (LG Zwickau, Urteil v. 12.12.1997, 6 S 202/97, WuM 1998, 158; LG Stade, Urteil v. 24.2.1987, 3 S 25/86, DWW 1987, 233) oder wenn sich das Mietverhältnis nach § 545 durch Fortsetzung des Gebrauchs aufgrund einer vertraglichen Verlängerungsklausel, einer Vereinbarung der Parteien nach Beendigung, nach Zeitablauf oder Kündigung sowie nach Eintritt einer auflösenden Bedingung auf unbestimmte Zeit verlängert.

Hinweis

Parteiwechsel

Umstritten ist, ob auch bei Parteiwechsel die bisherige Überlassungszeit zugunsten des neuen Mieters anzurechnen ist. Die Zeit ist anzurechnen, wenn der in das Mietverhältnis eintretende Mieter bereits früher mit dem ausgeschiedenen Mieter in derselben Wohnung gelebt hat (OLG Stuttgart, RE v. 30.12.1983, 8 REMiet 3/83, GE 1984, 221).

Dasselbe gilt für die Anrechnung der Wohndauer aufgrund eines vorangegangenen dinglichen Wohnrechts (Schmidt-Futterer/Streyl, § 573c BGB Rn. 10) sowie für die Anrechnung einer vorherigen Überlassung aufgrund eines Nießbrauchrechts.

Die Zeit, in der der Mieter zunächst als Familienangehöriger des Vermieters (hier: Eltern-Kind-Verhältnis) in dessen Wohnung gelebt hat, ist jedoch nicht hinzuzurechnen (BGH, Urteil v. 25.6.2014, VIII ZR 10/14, GE 2014, 1135). Ein Ausscheiden eines Mitmieters aus dem Mietverhältnis verkürzt die Überlassungsdauer, die für die Kündigungsfrist des in der Wohnung bleibenden Mieters maßgebend ist, nicht (AG Melsungen, Urteil v. 16.12.1986, 4 C 466/86, WuM 1987, 273 (Ls). Auch bei der Anmietung einer anderen Wohnung durch den Mieter dürfte die bisherige Überlassungszeit maßgebend sein, wenn er diese neue Wohnung von demselben Vermieter anmietet (LG Bonn, Urteil v. 23.7.1987, 6 S 133/87, WuM 1987, 322; LG Mannheim, Beschluss v. 24.2.1976, 4 T 298/75, WuM 1976, 207). Der Vermieterwechsel bei Veräußerung des Grundstücks (§ 566) verkürzt ebenfalls die Überlassungsdauer nicht (Schmidt-Futterer/Streyl, § 573c Rn. 1o). Eine Unterbrechung der Besitzzeit ist unschädlich, wenn es sich nur um eine vorübergehende Besitzaufgabe handelt.

Die Besitzzeit als Untermieter ist anzurechnen, soweit die Identität des Wohnraumsgewahrt ist (MüKoBGB/Häublein, § 573c Rn.8; a.A. AG Köln, Urteil v. 12.10.2012,221 C 441/10, ZMR 2013, 204; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, § 573c BGB, Rn.11 m.w.N. auch für die Gegenmeinung).

Bei einem Wohnungswechsel innerhalb des Hauses ist die Überlassungsdauer nach der gesamten Dauer der Überlassung von Wohnraum im Haus zu bemessen (LG Bonn, Urteil v. 23.7.1987, 6 S 133/87, WuM 1987, 322; LG Mannheim, Beschluss v. 24.2.1976, 3 T 298/5, WuM 1976, 207; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, § 573c Rn. 12; a.A.: LG Düsseldorf, Urteil v. 9.4.1968, ZMR 1969, 243; AG Hamburg, Urteil v. 11.6.1969, 612 C 145/69, ZMR 1970, 53). Denn nach § 573c...