1 Allgemeines – Anwendungsbereich

 

Rz. 1

§ 573 ist eine der wichtigsten Kündigungsschutzvorschriften des sozialen Mietrechts zugunsten des Wohnraummieters. Der Kündigungsschutz besteht darin, dass der Mieter bei der ordentlichen Kündigung lediglich die allgemeinen (ordentlichen) Kündigungsfristen (§ 573c) einhalten muss, während der Vermieter bei Wohnraummietverhältnissen daneben ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 an der Kündigung haben muss. Die Vorschrift gilt unmittelbar für die ordentliche Vermieterkündigung bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit, sie findet aber auch auf die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist des Vermieters bei Mietverhältnissen auf unbestimmte und bestimmte Zeit Anwendung, was sich durch entsprechende Verweise in den § 573d Abs. 1, § 575a Abs. 1 auf § 573 ergibt.

 

Rz. 2

Für die Kündigung einer Eigentumswohnung ist § 577a als gesonderte Vorschrift zu beachten. Danach ist die Kündigung des Vermieters zeitlich ausgeschlossen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum anschließend veräußert wurde. Die Länge der Kündigungssperre liegt zwischen 3 und 10 Jahren und wird von der Landesregierung durch jeweilige Rechtsverordnung festgelegt.

 

Rz. 3

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung, die in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude liegt (erleichterte Kündigung) und die Kündigung von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen (Teilkündigung) sind in den §§ 573a, 573b gesondert geregelt.

 

Rz. 4

Auf Gewerbemietverhältnisse findet die Norm keine Anwendung, vgl. § 578 Abs. 1 und 2.

2 Gesetzessystematik

 

Rz. 5

Die Norm benennt insgesamt vier Kündigungstatbestände, die gleichrangig nebeneinander stehen.

 

Rz. 6

§ 573 Abs. 1 Satz 1 beinhaltet die Generalregelung, wonach die Kündigung nur dann möglich ist, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Der Begriff des "berechtigten Interesses" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, entzieht sich nach der Rechtsprechung des BGH einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung und erfordert stattdessen eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Es obliegt daher in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 Satz 1 gegeben ist (BGH, Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 45/16, NZM 2017, 405).

 

Rz. 7

§ 573 Abs. 2 führt drei Beispiele für Fälle des berechtigten Interesses an. Die Aufzählung ist jedoch nicht abschließend, was durch den Begriff "insbesondere" zum Ausdruck kommt. Allerdings bringen die gesetzlichen Beispiele eine Gewichtung, an der andere berechtigte Interessen zu messen sind. So lassen die Beispiele nach § 573 Abs. 2 Nr. 13 in der Praxis nur wenig Spielraum für weitere Kündigungsgründe. Von der Rechtsprechung anerkannte Beispielsfälle sind der Betriebsbedarf oder das öffentliche Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.

 

Rz. 8

Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist gemäß § 573 Abs. 1 Satz 2 ausgeschlossen. Diese Regelung gehört systematisch nicht zur Miethöhe, sondern zu den Vorschriften über die Kündigung, weil sie nicht die Miethöhe, sondern die Unzulässigkeit einer Kündigung regelt.

3 Schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung – § 573 Abs. 2 Nr. 1

 

Rz. 9

Der Vermieter hat gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 ein "berechtigtes Interesse" an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht untererheblich verletzt hat. Daneben hat der Vermieter gemäß §§ 543, 569 die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Die fristgemäße Kündigung schließt die fristlose Kündigung also nicht aus, so dass ein und derselbe Tatbestand den Vermieter sowohl zur fristlosen als auch zur gleichzeitigen (möglicherweise hilfsweisen) fristgerechten, ordentlichen Kündigung in ein und demselben Schreiben berechtigen kann.

 
Hinweis

Hilfsweise ordentliche Kündigung

Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung verknüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärung zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist.

Die ordentliche Kündigung wird also erst nachrrangig geprüft (ständige Rspr. BGH, vgl. z. B. Urteil v. 19.9.2018, VIII ZR 231/17, NJW 2018, 3517).

3.1 Verletzungshandlung

 

Rz. 10

Der Vertragsverstoß des Mieters kann in einem Tun oder Unterlassen bestehen. Die vertraglichen Pflichten ergeben sich aus dem Mietvertrag und umfassen alle Formen der Schlecht- oder Nichtleistung sowie Haupt- und Nebenpflichten. § 278 (Haftung für Erfüllungsgehilfen) und § 540 Abs. 2 (Verschulden des Dritten bei Untermiete) finden Anwendung.

3.2 Erheblichkeit

 

Rz. 11

 
Achtung

Pflichtverletzung ...

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