Rz. 4
Die Vorschrift ist auf vertraglich vereinbarte oder vertraglich vorbehaltene Rücktrittsrechte anwendbar, nach denen sich der Vermieter einseitig vom Vertrag lösen kann. Erfasst werden auch Vereinbarungen, in denen das Rücktrittsrecht des Vermieters an das Vorliegen bestimmter Voraussetzungen geknüpft wird (z. B. die Nichtzahlung der Kaution) oder Vermieter sich das (befristete) Recht zum Widerruf seiner auf Vertragsschluss gerichteten Erklärung vorbehält.
Der vertraglich vorbehaltene Rücktritt ist unwirksam, da sich der Vermieter nicht auf die entsprechende Vereinbarung berufen kann. Der aufgrund der Vereinbarung erklärte Rücktritt nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter kann aber in eine Kündigung umgedeutet werden (Schmidt-Futterer/Streyl, § 572 Rn. 10), die aber meist bereits am Fehlen einer den Anforderungen der §§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 genügenden Begründung scheitern wird.
Die Mietvertragsparteien können jedoch vereinbaren, dass sie vor Überlassung des Wohnraums vom Vertrag zurücktreten können (Schmidt-Futterer/Streyl, § 572 Rn. 4). Ein in den Grenzen des § 307 wirksam vereinbartes Rücktrittsrecht kann von beiden Parteien uneingeschränkt ausgeübt werden. Der Rücktritt vor der Überlassung ist – wenn nicht etwas anderes vereinbart worden ist – formfrei und braucht auch nicht begründet zu werden (Schmidt-Futterer/Streyl, § 572 Rn. 6); der Mietvertrag wird durch den Rücktritt rückwirkend aufgelöst.
Nach Überlassung des Wohnraums kann sich der Vermieter nicht mehr auf den vertraglich vorbehaltenen Rücktritt berufen, sondern das Mietverhältnis nur nach den allgemeinen Vorschriften kündigen, also z.B. wenn er ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 an der Beendigung des Mietverhältnisses hatte; zudem werden nur die im Kündigungsschreiben angegebenen Kündigungsgründe berücksichtigt (§ 573 Abs. 3). Ferner hängt die Dauer der Kündigungsfrist von der Dauer des Mietverhältnisses ab (§ 573c). Der Mieter kann sich auch auf die Sozialklausel (§ 574) berufen. Gesetzliche Rücktrittsrechte bleiben dagegen in vollem Umfang erhalten.
Vereinbarung und Ausübung eines Rücktrittsrechts des Mieters vor oder nach Überlassung des Wohnraums fallen nicht unter § 572 Abs. 1, der nur dem Vermieter die Berufung auf das vereinbarte Rücktrittsrecht verwehrt.
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