Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 6 Veräußerung von Wohnungseigentum
 

Rz. 7

Der Gesetzgeber hat eine besondere Regelung für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnungseigentum nicht getroffen, sondern geht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 2177 ff. = GE 1999, 770) davon aus, dass nur der Erwerber des Sondereigentums an den Wohnräumen alleiniger Vermieter ist. Die Veräußerung von vermieteten Wohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt worden sind, führen nicht zu einer Vervielfältigung der Vermieterstellung, wenn zusammen mit der Wohnung Nebenräume mitvermietet werden, die im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer stehen. Die Entscheidung des BGH ist ausgesprochen pragmatisch, dogmatisch jedoch kaum nachzuvollziehen. Sie rechtfertigt sich jedoch aufgrund der Besonderheiten des WEG. Ausgehend vom Schutzgedanken des § 566 zugunsten des Mieters meint der BGH, dass zwar generell die Übertragung von Miteigentum durch die Vorschrift erfasst werde. Aus dem Schutzgedanken folge jedoch, dass bei der Veräußerung von Wohn- oder Teileigentum sich die Wirkung des § 566 auf die Übertragung des Miteigentumsanteils beschränke, die Bestimmung keine Anwendung auf die (notwendige) Mitveräußerung der mit dem Sondereigentum verbundenen Anteile am Gemeinschaftseigentum finde. Mithin erstrecke sich die Vorschrift nicht auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerraum. Für diesen sei der Sondereigentümer/Wohnungseigentümer auch Vermieter. Daraus folge, dass der Wohnungseigentümer/Sondereigentümer das gesamte Mietverhältnis einschließlich Keller kündigen dürfe, der Mieter seine Rechte aus dem Mietvertrag ihm gegenüber geltend machen könne. Ausdrücklich hat der BGH die Gewährleistungsregeln des Mietrechts (§§ 536ff.) erwähnt, die der Mieter dem Wohnungseigentümer und alleinigem Vermieter gegenüber geltend machen könne.

 

Hinweis

Dieser BGH-Entscheidung ist im Ergebnis aus Sicht der Praxis zuzustimmen. Es wäre aus Gründen der Rechtssicherheit allerdings besser gewesen, hätte der Gesetzgeber diese Entscheidung aufgegriffen und eine entsprechende gesetzliche Regelung geschaffen.

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