Kinne/Schach/Bieber, BGB § 566 Kauf bricht nicht Miete / 8 Veräußerung von Wohnungseigentum

Rz. 9

Der Gesetzgeber hat eine besondere Regelung für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnungseigentum nicht getroffen, sondern geht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 2177 ff. = GE 1999, 770) davon aus, dass nur der Erwerber des Sondereigentums an den Wohnräumen alleiniger Vermieter ist. Die Veräußerung von vermieteten Wohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt worden sind, führen nicht zu einer Vervielfältigung der Vermieterstellung, wenn zusammen mit der Wohnung Nebenräume mitvermietet werden, die im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer stehen. Die Entscheidung des BGH ist ausgesprochen pragmatisch, dogmatisch jedoch kaum nachzuvollziehen. Sie rechtfertigt sich jedoch aufgrund der Besonderheiten des WEG. Ausgehend vom Schutzgedanken des § 566 zugunsten des Mieters meint der BGH, dass zwar generell die Übertragung von Miteigentum durch die Vorschrift erfasst werde. Aus dem Schutzgedanken folge jedoch, dass bei der Veräußerung von Wohn- oder Teileigentum sich die Wirkung des § 566 auf die Übertragung des Miteigentumsanteils beschränke, die Bestimmung keine Anwendung auf die (notwendige) Mitveräußerung der mit dem Sondereigentum verbundenen Anteile am Gemeinschaftseigentum finde. Mithin erstrecke sich die Vorschrift nicht auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerraum. Für diesen sei der Sondereigentümer/Wohnungseigentümer auch Vermieter. Daraus folge, dass der Wohnungseigentümer/Sondereigentümer das gesamte Mietverhältnis einschließlich Keller kündigen dürfe, der Mieter seine Rechte aus dem Mietvertrag ihm gegenüber geltend machen könne. Ausdrücklich hat der BGH die Gewährleistungsregeln des Mietrechts (§§ 536ff.) erwähnt, die der Mieter dem Wohnungseigentümer und alleinigem Vermieter gegenüber geltend machen könne.

Hinweis

Dieser BGH-Entscheidung ist im Ergebnis aus Sicht der Praxis zuzustimmen. Es wäre aus Gründen der Rechtssicherheit allerdings besser gewesen, hätte der Gesetzgeber diese Entscheidung aufgegriffen und eine entsprechende gesetzliche Regelung geschaffen.

Sondernutzungsrechte sind im Ergebnis genauso wie Sondereigentum zu behandeln (BGH, Urteil v. 28. 9. 2005, VIII ZR 399/03, GE 2005, 1548; offen gelassen von BGH, Urteil v. 15.1.2020, XII ZR 46/19, NZM 2020, 503).

Bei der Bauherrengemeinschaft wird jedoch zumeist keine GbR gebildet, sondern Wohnungseigentum begründet, wobei hier das WEG die Beschränkung von Miteigentum nach § 3 WEG und die sog. Vorratsgründung von Wohnungseigentum durch eine Bruchteilsgemeinschaft nach § 8 WEG unterscheidet. Wird das Wohnungseigentum erst nach der Vermietung gebildet, ist die sog. Vorratsteilung gem. § 8 WEG unproblematisch. Eine Veräußerung vermieteter Räume im Sinne des § 566 Abs. 1 liegt noch nicht in der Teilung des Grundstücks gemäß § 8 WEG. Ist (auch) Gemeinschaftseigentum vermietet, so liegt die Veräußerung im Sinne des §566 Abs. 1 in der erstmaligen Eintragung eines Wohnungskäufers als Miteigentümer in das Grundbuch nach vorausgegangener Auflassung. Ist (nur) Sondereigentum vermietet, so liegt die Veräußerung im Sinne des § 566 Abs. 1 in der Eintragung desjenigen Wohnungskäufers als Miteigentümer in das Grundbuch nach vorausgegangener Auflassung, dessen Sondereigentum vermietet ist.

Sind bei einem Gebäude Räume bzw. Flächen vermietet, die bei Wohneigentum teils im Gemeinschaftseigentum und teils im Sondereigentum eines Eigentümers liegen würden, so führt die Teilung des Grundstücks gemäß § 8 WEG und die anschließende Veräußerung des Sondereigentums gemäß § 566 Abs. 1 zur Neubegründung eines mit dem bestehenden Mietvertrag inhaltsgleichen Mietverhältnisses mit dem Erwerber. In diesem Falle ist § 566 Abs. 1 zum Schutz des Mieters einschränkend dahin auszulegen, dass als "in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten" eintretender Erwerber lediglich der Erwerber des mitvermieteten Sondereigentums anzusehen ist, nicht daneben auch die Wohnungseigentümergemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft (§ 741) aus beiden (OLG Nürnberg, Urteil v. 24.4.2013, 12 U 932/12, ZMR 2013, 650).

Jeweils wird Sondereigentum an einer einzelnen Wohnung begründet. Hierbei entsteht die Frage, ob das eine Veräußerung i. S. d. § 566 ist und nun dem Mieter nicht mehr der bisherige Vermieter in Form der Bruchteilsgemeinschaft gegenübersteht, sondern der jetzige Eigentümer der gebildeten Eigentumswohnung. Für die vorliegende Frage der Vermieterstellung kann die Frage offen bleiben. Entweder man wendet § 566 analog an, oder der Sondereigentümer ist nunmehr wegen der Rechtsänderung nach § 3 WEG alleiniger Eigentümer. In beiden Fällen ist er Vermieter.

Diese Rechtsänderung ist nicht mit dem Fall zu verwechseln, in dem in einer GbR bestimmte Wohnungen einzelnen Gesellschaftern zur alleinigen Nutzung überlassen werden. Hier handelt es sich um eine schuldrechtliche Benutzungsregelung, ein bestehendes Mietverhältnis geht nicht auf den Benutzungsberechtigten der einzelnen Wohnung als Vermieter nach § 566 über (vgl. OL...