Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 2 Veräußerung
 

Rz. 2

Veräußerung i. S. d. § 566 setzt den dinglichen Vorgang des Eigentumsübergangs voraus. Nach § 873 ist zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück die Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Die Einigung i. S. d. § 873 ist nicht die Einigung innerhalb des Verpflichtungsgeschäfts, z. B. Kauf, sondern die Einigung über die dingliche Rechtsänderung.

Allerdings tritt der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums auch dann anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetzes erwirbt (BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 280/07, GE 2008, 1122 = NJW 2008, 2773 = WuM 2008, 562, bestätigt durch BGH, Urteil v. 10.3.2009, VIII ZR 265/08, WuM 2009, 357).

Wichtig ist festzuhalten, dass die Rechte aus dem Mietvertrag nicht mit Wirksamkeit des Kaufvertrags übergehen, sondern erst nach Vollendung des dinglichen Rechtsakts, der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Da sich das Grundbuchverfahren oftmals aus vielerlei Gründen verzögert, kann etliche Zeit zwischen Abschluss des Kaufvertrags und der Vollendung des Veräußerungsakts vergehen. Das hat für die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters und des Erwerbers als neuen Vermieter weitreichende Folgen. Ein vereinbarter Lasten- und Nutzenwechsel im Kaufvertrag ersetzt den Veräußerungsakt nicht und lässt nicht die Wirkungen des § 566 eintreten. Allerdings können schuldrechtliche Ansprüche abgetreten werden, so z. B. der Anspruch auf die Miete. Das setzt jedoch einen entsprechenden Abtretungsvertrag zwischen Alt- und Neugläubiger voraus (§ 398), der nicht ohne weiteres in der Vereinbarung eines Lasten- und Nutzenwechsels gesehen werden kann. Im Interesse der Klarheit auch für den Mieter, der wissen muss, an wen er zu zahlen hat, muss daher zwischen Verkäufer und Käufer genau geregelt werden, welche Ansprüche abgetreten werden. Wegen der Anzeige an den Mieter als Schuldner wird auf die Vorschriften der §§ 398 ff. Bezug genommen.

Ein neuer Eigentümer/Vermieter kann sich zur Begründung einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht auf einen Rückstand berufen, der vor dem Eigentumsübergang entstanden ist, es sei denn, diese Mietrückstände sind ihm vom Veräußerer/Vorvermieter abgetreten worden (LG Berlin, Urteil v. 18.1.2005, 63 S 354/04, GE 2005, 487).

 

Rz. 3

Das Kündigungsrecht, das mit dem Eigentumswechsel in Anwendung des § 566 auf den Erwerber als neuen Vermieter übergeht, ist nach überwiegender Ansicht nicht abtretbar, da es sich um ein sog. unselbständiges Gestaltungsrecht handelt, das eine "höchst persönliche Natur" hat (vgl. die Kommentierung zu § 542 Rn. 3). In diesem Zusammenhang ist allerdings festzuhalten, dass aufgrund rechtsgeschäftlicher Vereinbarung zwar eine Abtretung, nicht jedoch die Erteilung einer Vollmacht möglich ist, die den Käufer bis zur Eigentumsumschreibung in die Lage versetzt, in Vertretung des (Noch-)Eigentümers auch Kündigungen auszusprechen. Allerdings ist nach neuerer Rechtsprechung des BGH die Umdeutung einer Abtretung in eine Ermächtigung zur Kündigung durch den Erwerber möglich (BGH, Urteil v. 10.12.1997, XII ZR 119/96, NJW 1998, 896 = ZMR 1998, 214 = GE 1998, 176 = WuM 1998, 99 = NZM 1998, 260; vgl. § 542 Rn. 4).

Die Vereinbarung im notariellen Vertrag, wonach der Käufer mit dem Tag der Übergabe in alle Rechte und Pflichten des Verkäufers eintritt, enthält eine Ermächtigung zur Kündigung von Mietverhältnissen im eigenen Namen schon vor Umschreibung im Grundbuch (KG, Urteil v. 4.2.2008, 8 U 167/07, GE 2008, 540 = WuM 2008, 253).

Beim Rechtsübergang nach Zwangsversteigerung wird § 566 über § 57 ZVG für entsprechend anwendbar erklärt.

Der Eintritt des Ersteigerers setzt allerdings voraus, dass der Eigentümer des zwangsversteigerten Grundstücks auch Vermieter war. Nach BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 84/09, GE 2010, 758 = WuM 2010, 365 kann aber das Mietverhältnis aufgrund rechtsgeschäftlicher Vereinbarung aller Beteiligten fortgesetzt werden. Voraussetzung für die Auswechslung des Vertragspartners ist ein dreiseitiger Vertrag zwischen der ausscheidenden, der übernehmenden und der verbleibenden Partei oder einer Vereinbarung zwischen zwei Beteiligten – Erwerber und Mieter – mit Zustimmung des Dritten (früherer Eigentümer). Dies kann auch durch konkludentes Verhalten geschehen (Mietzahlung an Erwerber und Geltendmachung von Mängelbeseitigungsansprüchen).

Für die Zwangsverwaltung gilt § 152 Abs. 2 ZVG (vgl. §§ 111, 112, 165 InsO).

Abweichende Vereinbarungen zum schuldrechtlichen Verhältnis Vermieter – Mieter sind (nur) möglich, wenn der Mieter zustimmt und demgemäß das Mietverhältnis aufgrund vertraglicher Vereinbarung auf den Erwerber übergeht. Das stellt jedoch kein Problem im Rahmen des § 566 dar, sondern beruht auf der Vertragsfreiheit nach § 311 Abs. 1.

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