Kinne/Schach/Bieber, BGB § 565 Gewerbliche Weitervermietung

1 Regelungsgehalt

Rz. 1

In § 565 ist der bis zum 1.9.2001 geltende § 549a mit dem Bestandschutz des Untermieterverhältnisses bei gewerblicher Weitervermietung mit bloßen sprachlichen und redaktionellen Änderungen übernommen worden. Der bis zum 1.9.2001 geltende § 549a war durch Art. 4 Nr. 2 des 4. MietRÄndG v. 21.7.1993 (BGBl. I S. 1257) eingefügt worden, trat jedoch rückwirkend bereits zum 1.9.1993 in Kraft. Durch den bis zum 1.9.2001 geltenden § 549a war die Rechtsprechung kodifiziert worden, nach der die Geltendmachung des Räumungsanspruchs gegen den Untermieter (= Dritten) aus § 556 Abs. 3 a. F. rechtsmissbräuchlich war, wenn der Vermieter ein an sich dem Kündigungsschutz unterliegendes Objekt einem gewerblichen Zwischenvermieter (= Mieter) zu dem Zweck überlassen hatte, es zu Wohnzwecken zu vermieten (BVerfG, Beschluss v. 11.6.1991, 1 BvR 538/90, ZMR 1991, 368; BGH [RE], GE 1991, 511 f.). Nach der bis dahin geltenden Rechtsprechung des BGH (NJW 1989, 2053) war § 571 a. F. auf den Wechsel des (Haupt-)Mieters nicht entsprechend anwendbar, sodass der Vermieter seinen Herausgabeanspruch aus § 985 auch gegen den Untermieter (= Dritten) geltend machen konnte.

Durch die Einfügung "zu Wohnzwecken" in § 565 Abs. 1 Satz 1 kommt deutlicher als in dem bis zum 1.9.2001 geltenden § 549a zum Ausdruck, dass zwar die Weitervermietung gewerblich ist, es sich aber in der Sache um Wohnraummiete mit Bestandsschutz des Untermietverhältnisses des Dritten auch bei Wechsel des gewerblichen Weitervermieters (= Mieters) handelt.

In § 565 Abs. 2 ist die Verweisung entsprechend der geänderten Paragraphenfolge angepasst worden.

§ 565 Abs. 3 übernimmt unverändert die Regelung über die Unabdingbarkeit aus dem bis zum 1.9.2001 geltenden § 549a Abs. 3.

2 Anwendungsbereich

Rz. 2

Die Vorschrift setzt zunächst voraus, dass zwischen dem Vermieter und dem Mieter ein Mietverhältnis, das Zwischenmietverhältnis, besteht. Ob der Vermieter auch Eigentümer des vermieteten Objekts ist, ist unerheblich. Auf Pachtverhältnisse ist § 565 BGB ebenfalls anwendbar (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 9). Ist der Vermieter mit der Überlassung an den Dritten einverstanden, kann § 565 auch ohne formelles Vorliegen eines Zwischenmietvertrages entsprechend angewendet werden, wenn ferner ein der Gewinnerzielungsabsicht eines Zwischenmieters vergleichbares Merkmal vorliegt (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 10).

Die Vorschrift ist nur anwendbar in den Fällen, in denen der gemietete Wohnraum zu Wohnzwecken weiter vermietet werden soll (BGH, Urteil v. 3.7.1996, VIII ZR 278/95; NJW 1996, 2862 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. A 8m.w.N.). Für vor dem 1.9.2001 abgeschlossene gewerbliche Zwischenmietverträge gilt das bis zu diesem Zeitpunkt geltende Mietrecht weiter (Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB). Der notwendige Zweck ist insbesondere durch die Einfügung "zu Wohnzwecken" in Abs. 1 Satz 1 klargestellt worden. Dieser Zweck braucht nicht von Anfang an vereinbart worden zu sein; es reicht aus, wenn die Weitervermietung zu Wohnzwecken zwischen Vermieter und (Zwischen-)Mieter im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages mit dem Untermieter (= Dritten) vereinbart war.

Hinweis

Ausdrückliche Vereinbarung nicht nötig

Eine ausdrückliche Vereinbarung ist nicht notwendig; es reicht aus, dass Vermieter und Mieter übereinstimmend und hinreichend eindeutig von der Weitervermietung zu Wohnzwecken ausgingen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 13).

§ 565 ist jedoch nicht anwendbar, wenn zwischen Vermieter und (Zwischen-)Mieter die Weitervermietung nur zu gewerblichen Zwecken vereinbart war (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 11). Wenn der Vermieter den (Zwischen-)Mieter die Weitervermietung überhaupt freigestellt hatte, gilt § 565 nur bei erfolgter Weitervermietung zu Wohnzwecken (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 11; a.A.; LG Aachen, Urteil v. 3.3.2016, 2 S 263/15, ZMR 2016, 543: § 565 insgesamt unanwendbar).

§ 565 BGB ist ebenfalls unanwendbar, wenn der Mieter ohne Erlaubnis weitervermietet oder wenn er die Räume nur als Geschäftsraum weitervermieten darf, tatsächlich aber Wohnraummietverhältnisse begründet (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 13). Da es auf den Vertragszweck des Untermietverhältnisses ankommt, ist weder die tatsächliche Eignung der Räume noch deren tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken maßgebend (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 14).

Die Weitervermietung muss ferner gewerblich erfolgen (gewerbliche Weitervermietung), d. h. geschäftsmäßig mit Gewinnerzielungsabsicht oder zumindest im eigenen wirtschaftlichen Interesse (BGH, Urteil v. 3.7.1996, VIII ZR 278/95, ZMR 1996, 537; BayObLG, Beschluss v. 28.7.1995, RE-Miet 4/94, ZMR 1995, 526; KG, Urteil v. 23.8.2012, 8 U 22/12, ZMR 2013, 108; KG, Beschluss v. 24.8.1995, 8 RE-Miet 4785/95, GE 1996, 49 [51]).

Hinweis

Bestätigung der Rechtsprechung

Diese Rechtsprechung ist durch den gem. Art. 1 Nr. 7 MietAnpG v. 18.12.2018 in das Gesetz eingefügten § 578 Abs. 3 bestätigt worden.

Eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absic...