Kinne/Schach/Bieber, BGB § 563 Eintrittsrecht bei Tod de ... / 5 Kündigungsrecht des Vermieters

Rz. 22

Der Vermieter kann innerhalb eines Monats seit Kenntnis von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

Stehen dem Vermieter auf der Mieterseite mehrere Personen gegenüber, kann das Mietverhältnis wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden (BGH, Urteil v. 31.1.2018, VIII ZR 105/17, GE 2018, 385; Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 70).

Rz. 23

Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Eingetretenen nicht mehr zumutbar ist, und zwar aus in der Person des Eingetretenen liegenden Gründen (BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 213/12, GE 2013, 677; BGH, Beschluss v. 20.4.2010, VIII ZR 254/09, Rn. 6, WuM 2010, 431; Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 69; Häublein in MünchKomm, § 563 Rn. 26). Hierzu können die zu §§ 540 Abs. 1 Satz 2, 553 Abs. 1 Satz 2 für die Untervermietung entwickelten Grundsätze herangezogen werden (BGH, WuM 2010, 431; Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 68; Häublein in MünchKomm, § 563 Rn. 26; Franke, Wohnungsbaurecht, Juni 2004, § 563 Anm. 10.2). Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter muss auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss darauf zulassen. Der Vermieter kann daher kündigen, wenn der Eingetretene mit ihm verfeindet ist oder durch persönliche Eigenarten, den Beruf oder seine Lebensweise den Hausfrieden stören könnte. Auch die Zahlungsunfähigkeit (BGH, Urteil v. 31.1.2018, VIII ZR 105/17 NZM 2018, 325 = GE 2018,385 = WuM 2018, 153; so auch AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 15.8.2014, 238 C 63/14, juris Rn. 25; Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 69; Blank/Börstinghaus, § 563 Rn. 64; Häublein MünchKomm, § 563 Rn. 26; Staudinger/Rolfs, § 563 Rn. 4; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 563 BGB Rn. 22) kann den Vermieter zur Kündigung berechtigen.

Dagegen kann eine zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise eine "gefährdet erscheinende" finanzielle Leistungsfähigkeit des/der Mieter(s) nur in besonderen Ausnahmefällen den Vermiete zur Kündigung berechtigen (BGH, Urteil v. 31.1.2018, VII ZR 105/17, a. a. O.). Konkrete Anhaltspunkte für eine auf die drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit des/der eingetretenen Mieter(s) gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 69; Blank/Börstinghaus § 563 Rn. 64), sonstigen Einkünften (z. B. Untermietzahlungen; Unterstützung Verwandter; Nebentätigkeitsvergütungen) oder vorhandenem Vermögen der Fall ist. Es reicht nicht allein aus, dass der Eingetretene sich in einem Ausbildungsverhältnis befindet (BGH, Urteil v. 31.1.2018, VII ZR 105/17, a. a. O.). Die Unzumutbarkeit kann aber darin liegen, dass die Mietwohnung fremdfinanziert und der Vermieter aus diesem Grund oder zur Bestreitung seines Lebensunterhalts auf die pünktliche und vollständige Erbringung der Mietzahlungen angewiesen ist, oder darin, dass schon in dem ursprünglichen Mietverhältnis Zahlungsrückstände aufgelaufen sind, weil die finanziellen Mittel des Mieters und des nunmehr Eingetretenen für die Begleichung der Miete nicht ausgereicht haben (BGH, Urteil v. 31.1.2018, VII ZR 105/17, a. a. O.). Die fehlende Wohnberechtigung des Eingetretenen für eine öffentlich geförderte Wohnung (LG Koblenz, Urteil v. 2.12.1986, 6 S 276/86, WuM 1987, 201; AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 11.12.2017, 7 C 39/17, WuM 2018,92; Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 69), die Ablehnung des Eingetretenen, in die Genossenschaft einzutreten, die die Wohnung vermietet hatte (OLG Hamburg, ZMR 2021, 110; LG Köln WuM 1994, 23; Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 69; Häublein in MünchKomm, § 563 Rn. 26), möglicherweise auch der vorrangige konkrete Bedarf der Genossenschaft an der vermieteten Wohnung (OLG Stuttgart, WuM 1991, 379; LG Köln, WuM 1994, 23) können die Kündigung des Vermieters rechtfertigen.

Hat der Eingetretene schon mehrere Jahre in der streitigen Wohnung gelebt und sich in die dortige Gemeinschaft beanstandungsfrei eingelebt, kommt diesem Umstand größeres Gewicht zu als eine frühere Verurteilung und Drogenabhängigkeit (BGH, Hinweisbeschluss v. 20.4.2010, VIII ZR 254/09, WuM 2010, 431 = GE 2010, 1050). Der Vermieter kann aber nicht allein deswegen kündigen, weil der Eingetretene nunmehr allein in einer für ihn zu großen Wohnung lebt (OLG Karlsruhe, RE v. 23.12.1983, 9 RE-Miet 4/83, GE 1984, 169 = NJW 1984, 2584 = WuM 1984, 43; Franke, a. a. O.); denn insoweit geht der Schutz des schon vorher im gemeinsamen Haushalt lebenden Eintrittsberechtigten vor. Dasselbe gilt für den Fortbestand einer schon zu Le...