Kinne/Schach/Bieber, BGB § 563 Eintrittsrecht bei Tod de ... / 1 Allgemeines

Rz. 1

§ 563 regelt den bis 1.9.2001 in § 569a normierten Eintritt des Ehegatten des verstorbenen Mieters und von eng mit dem verstorbenen Mieter verbundenen Personen, die mit ihm in der gemieteten Wohnung bislang einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, ohne jedoch Mieter zu sein. Die Neuregelung gilt nur für diejenigen Fälle, in denen der Mieter ab dem 1.9.2001 verstorben ist (Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, § 563 S. 169). Der Eintritt erfolgt automatisch kraft Gesetzes (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 6), ohne dass es einer Gestaltungserklärung bedarf. Nur die Ablehnung des Eintritts bedarf einer ausdrücklichen Erklärung.

Rz. 2

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit denjenigen Personen, die mit dem Mieter zusammen den Mietvertrag abgeschlossen haben, ist dagegen in § 563a geregelt.

Erst dann, wenn weder diejenigen Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt hatten, noch diejenigen, die gemeinsam mit ihm Mieter waren, in das Mietverhältnis eingetreten sind, tritt der Erbe gemäß § 564 in das Mietverhältnis ein. Die Sonderrechtsnachfolge des Ehegatten, des Lebenspartners, der Kinder oder der anderen Familien- oder Haushaltsangehörigen geht dem Eintritt des Erben vor.

Rz. 3

Das Mieteintrittsrecht des überlebenden Ehegatten, des Lebenspartners, der Kinder und anderer Familienangehörigen geht dem Eintrittsrecht des Erben unabhängig davon vor, ob sie gemeinsam mit dem verstorbenen Mieter die Wohnung gemeinschaftlich gemietet hatten oder nicht.

Rz. 4

§ 563 Abs. 1 übernimmt das Eintrittsrecht des Ehegatten, der mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, was bis zum 1.9.2001 in § 569a Abs. 1 Satz 1 geregelt war. Neu ist, dass auch Lebenspartner des verstorbenen Mieters, die mit ihm in den gemieteten Räumen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben, in das Mietverhältnis eintreten, und zwar gleichrangig mit den Kindern des Mieters, aber vorrangig gegenüber anderen Familienangehörigen oder reinen Haushaltsangehörigen in das Mietverhältnis. Gleichgültig ist, ob es sich um eine heterosexuelle oder homosexuelle Lebenspartnerschaft handelt.

§ 563 Abs. 2 Satz 1 regelt den Eintritt der Kinder des Mieters, die in dem gemeinsamen Haushalt lebten; diese treten allerdings nur dann in das Mietverhältnis ein, wenn der Ehegatte nicht eintritt. Dagegen treten sie gleichberechtigt mit dem Lebenspartner ein (BGH, Urteil v. 31.1.2018, VIII ZR 105/17, NZM 2018, 325; Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 26).

§ 563 Abs. 2 Satz 3 regelt den Eintritt der anderen Familienangehörigen, die mit dem Mieter in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, entsprechend dem früheren § 569a Abs. 2 Satz 1 und 2. Diese treten jedoch nur dann in das Mietverhältnis ein, wenn nicht vorrangig der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Sie treten dann gleichrangig mit den Kindern ein.

§ 563 Abs. 2 Satz 4 regelt den Eintritt derjenigen Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten, aber weder Ehe- oder Lebenspartner sind, noch zur Familie des Verstorbenen gehören (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 11.12.2017, 7 C 39/17, WuM 2018, 92). Auch diese treten – aber nur nachrangig – dann in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Sie treten dann gleichrangig mit den Kindern ein.

Eine besonders enge Lebensgemeinschaft ist nicht erforderlich (LG Berlin, Beschluss v. 17.12.2015, 67 S 390/15, juris; AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 11.12.2017, 7 C 39/17, a. a. O.; Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 36, a. A. LG München I, Urteil v. 11.2.2004, 14 S 18177/03, NZM 2005, 336, 337).

Die von der Rechtsprechung (BGH, Beschluss v. 13.1.1993, VIII AZR 6/92, NJW 1993, 999; OLG Saarbrücken, RE v. 6.3.1991, 5 RE-Miet 1/90, GE 1991, 871; LG Berlin, Urteil v. 13.3.1990, 64 S 325/89, GE 1990, 539; LG Berlin, Urteil v. 22.8.1989, 65 S 103/89, 711) für die nicht eheliche Lebensgemeinschaft aufgestellten Kriterien gelten sinngemäß auch für den Begriff des eintretenden nicht registrierten Lebenspartners.

§ 563 Abs. 3 entspricht den Regelungen des bis zum 1.9.2001 geltenden § 569a Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 3; der Verweis auf § 206 wurde beibehalten. § 563 Abs. 4 lehnt sich an den bis zum 1.9.2001 geltenden § 569a Abs. 5 an, gewährt dem Vermieter aber anders als bisher eine einmonatige Überlegungsfrist. Die Frist beginnt erst mit Kenntnis des Vermieters vom Tod des Mieters und unabhängig davon, ob der Eintritt des überlebenden Ehegatten, des Lebenspartners, der Kinder, der anderen Familienangehörigen oder des Haushaltsangehörigen endgültig ist, also spätestens mit dem Ablauf der diesen zustehenden Frist zur Ablehnung der Fortsetzung gemäß § 563 Abs. 3. Kündigt der Vermieter, so endet das Mietverhältnis nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist zum Monatsende, also bei einer Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 Satz 1, § 575a Abs. 3 ...