Rz. 82
Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Nach Abs. 1 dürfen Erhöhungen der Betriebskosten nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Vertragsparteien können also den Mietvertrag um eine entsprechende Bestimmung ergänzen, allerdings nur nach dem 1.9.2001 (Langenberg, NZM 2001, 783 [794]). Daher ist eine Vereinbarung nach diesem Stichtag, dass auch bereits vor dem 1.9.2001 der Vermieter berechtigt sein sollte, die Miete, in der die Betriebskosten ganz oder teilweise enthalten war, wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen, unwirksam.
Vereinbarungen, die zugunsten des Vermieters das Verfahren zur Geltendmachung der Erhöhung nach § 560 Abs. 1 Satz 2 oder § 560 Abs. 4 erleichtern sollen, sind ebenfalls unwirksam (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Rn. 84).
Die Mietvertragsparteien können daher nicht vereinbaren, dass die Erhöhung der vereinbarten Betriebskostenpauschale auch dann gültig ist, wenn die Textform nicht eingehalten ist. Zugunsten des Mieters kann aber vereinbart werden, dass die Erhöhung der vereinbarten Betriebskostenpauschale der Schriftform bedarf, also der eigenhändigen Unterschrift des Vermieters ohne die Möglichkeit der Übermittlung in Textform.
Die Mietvertragsparteien können auch nicht vereinbaren, dass die Erhöhung auch ohne Erläuterung des Grundes der Umlage wirksam wird (Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm.7).
Rz. 83
Da Voraussetzungen einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale ist, dass der Saldo aller Betriebskosten sich gegenüber dem Saldo der Betriebskosten zur Zeit des Vertragsabschlusses oder einer späteren Mieterhöhung wegen Betriebskostensteigerungen erhöht hat (LG Berlin, GE 1993, 587; AG Berlin-Charlottenburg, GE 1990, 105), kann auch nicht vereinbart werden, dass bereits die Erhöhung einzelner Betriebskosten (z. B. der Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung) den Vermieter zur Erhöhung der Miete berechtigt.
Die Vertragsparteien können in einem Mietvertrag über Wohnraum auch nicht vereinbaren, dass der Mieter die Erhöhung der vereinbarten Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 2 Satz 1) vom ersten des auf die Erklärung folgenden Monats schuldet (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 84); denn die Vereinbarung eines früheren Wirksamkeitszeitpunkts würde gegen § 560 Abs. 2 Satz 1 verstoßen. Die Vereinbarung eines späteren Wirksamkeitszeitpunkts als der Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats ist unbedenklich.
Rz. 84
Rückwirkende Erhöhung
Auch die Umlage rückwirkend erhöhter Betriebskosten über den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres hinaus kann nicht vereinbart werden. Zugunsten des Mieters kann aber die Rückwirkung auf den Beginn des laufenden Kalenderjahres, in dem die Erhöhungserklärung abgegeben wird, begrenzt werden.
Rz. 85
Der Vermieter kann ferner durch Vereinbarung mit dem Wohnraummieter die Reaktionsfrist von drei Monaten (§ 560 Abs. 2 Satz 2) nicht dahingehend verlängern, dass er die Erklärung über die rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten auch später als innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgeben darf. Zugunsten des Mieters kann aber die Reaktionsfrist verkürzt werden.
Der Vermieter kann sich auch nicht durch Vereinbarung mit dem Mieter der Verpflichtung entziehen, die Ermäßigung der Betriebskosten dem Mieter unverzüglich mitzuteilen, wie es § 560 Abs. 3 Satz 2 vorschreibt. Daher ist die Vereinbarung unwirksam, dass der Vermieter die Ermäßigung erst nach Eingang aller Rechnungsunterlagen mitzuteilen braucht, wenn sich bereits vorher aus der Saldogegenüberstellung eine Ermäßigung ergibt. Teilt der Vermieter mit Rücksicht auf eine derartige unwirksame Vereinbarung dem Mieter die Ermäßigung verspätet mit, macht er sich schadensersatzpflichtig.
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