Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557a Staffelmiete / 3 Anwendungsbereich

Rz. 8

Die Staffelmietvereinbarung ist grundsätzlich zulässig bei allen Arten von Wohnraummietverhältnissen, also sowohl bei Altbauten als auch Neubauten. Auch auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege dar, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, ist § 557a anwendbar.

Hinweis

Geschäftsraum

§ 557a ist auf Geschäftsraummietverhältnisse und isoliert geschlossene Garagenmietverhältnisse, die nicht zugleich Bestandteil des Wohnraummietvertrages sind (vgl. dazu zuletzt: BGH, Beschluss v. 14.12.2021, VIII ZR 94/20, GE 2022, 301) zwar nicht anwendbar (Schmidt–Futterer/Börstinghaus, § 557 a Rn. 10); aber auch in derartigen Verträgen sind Staffelmietvereinbarungen zulässig, auch prozentuale Erhöhungen (Schmidt–Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 9).

In Mietverträgen über den in § 549 Abs. 2 und Abs. 3 genannten Wohnraum kann ohne weiteres eine Staffelmiete vereinbart werden, ohne dass die einschränkenden Voraussetzungen des § 557a gelten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 7). Durch die gesetzliche Neuregelung des § 10 Abs. 2 MHG sollten auch die Altbauten einbezogen werden, da bei älteren Gebäuden im Hinblick auf deren erhebliche Unterhaltungskosten dafür ein Bedürfnis bestand.

Hinweis

Die Staffelmietvereinbarung ist also nunmehr für Wohnraum jeden Baualters zulässig.

Die Vereinbarung ist für befristete Mietverhältnisse und für Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit ebenso zulässig wie für Einlieger- oder Werkdienstwohnungen. Eine Staffelmiete konnte bereits seit dem 1.1.1983 sowohl für Altbau als auch für Neubau vereinbart werden, nicht jedoch vor dem 1.1.1998 für früher preisgebundenen Altbau in den neuen Bundesländern. Nunmehr sind Staffelmietvereinbarungen auch für den früher preisgebundenen Wohnraum in den neuen Bundesländern zulässig. Staffelmietvereinbarungen können auch für preisgebundenen, öffentlich geförderten Wohnraum geschlossen werden, soweit die höchste Staffel die bei Vertragsschluss preisrechtlich zulässige Kostenmiete nicht übersteigt. (OLG Hamm, GE 1993, 201; LG Berlin, Urteil v. 14.12.2006, 67 S 207/06, GE 2007, 719; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557 Rn. 12,13). Übersteigt die vereinbarte Staffelmiete die zum Zeitpunkt der Vereinbarung zulässige Kostenmiete, ist die Vereinbarung unwirksam (OLG Hamm, RE v. 29.1.1993, WuM 1993, 108; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 14). Soweit die Vereinbarung wirksam ist, erhöht sich für diese Mietwohnungen die Miete nicht automatisch entsprechend der Staffelmietvereinbarung, sondern der Vermieter kann die Miete nur gem. § 10 WoBindG erhöhen.

Die während der früheren Preisbindung geschlossenen – unwirksamen – Staffelmietvereinbarungen werden nicht automatisch nach deren Aufhebung wirksam (LG Hamburg, WuM 1997, 331; LG Köln, WuM 1987, 362), und zwar auch dann nicht, wenn nur die preisgebundene Miete und für den Fall der Aufhebung eine danach geschuldete höhere Miete vereinbart war (OLG Stuttgart, ZMR 1989, 416). Denn in einem solchen Fall ist die Vereinbarung mangels Zeitbestimmung unwirksam. Staffelmietvereinbarungen sind nur dann wirksam, wenn sie sämtlichen Anforderungen des § 557a im Zeitpunkt des Vertragsschlusses entsprechen. Eine ausdrücklich nur für den Wegfall der Preisbindung geschlossene, aber damals unzulässige Staffelmietvereinbarung wird nach Wegfall ihres Verbots wirksam, wenn sie die übrigen Voraussetzungen des § 557a erfüllt (BGH, Urteil v. 3.12.2003, VII ZR 157/03, WuM 2004, 28; LG Berlin, MM 1989, 85; LG Berlin, NJW-RR 1991, 1040; a. A. LG Hamburg, WuM 1997, 331; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 16, 17).

Bei vereinbarter Förderung gem. § 88d Abs. 3 II. WoBauG ist eine Staffelmietvereinbarung gem. § 557a zulässig. Zulässig war auch eine Vereinbarung, dass sich die geförderte Miete unter Berücksichtigung des Abbaues der Förderung jeweils um einen bestimmten Betrag pro qm je nach vereinbarter Förderung erhöht (LG Berlin, GE 1997, 617; a. A. LG Berlin, Urteil v. 11.11.2008, 65 S 37/08). War die Mietvereinbarung unwirksam, weil sie nicht den Anforderungen des § 557a entsprach, steht dem Mieter das Sonderkündigungsrecht gem. § 561 zu (LG Berlin, GE 1998, 43). Für Förderungen ab 1.1.2002 gilt das WoFG, wonach bereits in der Förderzusage Mietstaffeln festgesetzt werden können. Ist in der Förderzusage keine Mietstaffel festgesetzt, sondern lediglich eine Obergrenze für die Miete bestimmt, erfolgt die Mieterhöhung nach den einschlägigen Vorschriften, so dass auch eine Staffelmiete innerhalb der Höchstgrenze vereinbart werden darf (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 19).