Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557a Staffelmiete / 1 Allgemeines

Rz. 1

§ 557a lehnt sich eng an den bis zum 1.9.2011 geltenden § 10 Abs. 2 MHG über die Staffelmiete an. Wie bis zum 1.9.2001 § 10 MHG gilt auch § 557a nur für Wohnraummietverhältnisse, und zwar gem. § 28 Abs. 3 WoFG auch für ab 1.1.2002 geförderte Wohnungen, sodass auch für diese eine Staffelmiete vereinbart werden kann eine Staffelmiete, deren höchste Staffel die zum Zeitpunkt der Vereinbarung zulässige Kostenmiete übersteigt, ist jedoch unwirksam (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 14; LG Berlin, Urteil v. 14.12.2006, 67 S 207/06, GE 2007, 719). Bei preisgebundenem Wohnraum kann sich eine Vereinbarung über eine Staffelmiete auch unmittelbar an den Wegfall der Preisbindung anschließen (LG Berlin GE 2003,809; LG Berlin,Urteil v. 4.12.1990, 64 S 240/90, NJW-RR 1991, 1040.

Abs. 1 enthält eine Begriffsbestimmung der Staffelmiete. Die Miete kann für unterschiedliche Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart werden. Wie bisher bis zum 1.9.2001 (§ 10 Abs. 2 Satz 1 MHG a. F.) muss die Staffelmiete schriftlich vereinbart werden; die Vereinbarung in Textform reicht also nicht aus. Auch müssen wie bisher (§ 10 Abs. 2 MHG) Zeiträume von mindestens einem Jahr vereinbart und die Miete oder die jeweilige Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen werden. Es bleibt auch dabei, dass anderweitige Mieterhöhungen (nunmehr nach §§ 558–559b) ausgeschlossen sind. Lediglich Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten bleiben auch bei der "neuen" Staffelmiete zulässig. Insoweit sind auch die bisher zu Staffelmietvereinbarungen ergangenen Gerichtsentscheidungen weiterhin zu berücksichtigen.

Die wesentlichste Änderung ab 1.9.2001 betraf die Laufzeit von Staffelmietvereinbarungen. Während bis zum 1.9.2001 Staffelmietvereinbarungen gem. § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG nur auf maximal zehn Jahre abgeschlossen werden konnten, sind sie nunmehr auch für eine längere – und wie bisher auch kürzere – Zeit zulässig. Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (BGH, Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 23/08, WuM 2009, 117; BGH, Urteil v. 3.7.2009, VIII ZR 140/08, GE 2009, 1616; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 6; a. A. Artz in MünchKomm, § 557a Rn. 7). Vereinbaren die Parteien über vier Jahre hinaus eine Staffelmiete, so bleibt der Vermieter daran gebunden; der Mieter kann sich jedoch – wie bisher – zum Ablauf des vierten Jahres aus dem Mietverhältnis durch Kündigung lösen (§ 557a Abs. 3). Durch die Neuregelung ist klargestellt, dass der Mieter schon vor Ablauf der vier Jahre unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum Ende des Vierjahreszeitraums kündigen kann, auch wenn der Staffelmietvertrag als Zeitmietvertrag länger laufen sollte. Der Vermieter kann das Risiko von Fehlkalkulationen hinsichtlich der Mietentwicklung durch kürzere Laufzeiten begrenzen. Durch § 5 WiStG ist zudem weiterhin jede Staffel grundsätzlich auf 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt, wenn bei Abschluss der Staffelmietvereinbarung eine Mangellage bestand

Die Begrenzung der Staffelmiete durch die sog. Mietpreisbremse in § 557a Abs.3 gilt nur für solche Vereinbarungen, die nach Inkrafttreten der örtlich maßgeblichen Landesverordnung abgeschlossen wurden. Unerheblich ist es, wenn spätere Staffeln erst nach Inkrafttreten der Verordnung wirksam werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 6a). Endet das Mietverhältnis während der Geltungsdauer einer Verordnung, darf nur die letzte Staffel als Vormiete weiter wirksam vereinbart werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn.6a, 8).

Rz. 2

Staffelmietvereinbarungen waren erst seit 1.1.1983 zulässig; vorher waren sie unzulässig.

Für Wohnraum, der 1981 oder 1982 bezugsfertig wurde, trat die Vorschrift rückwirkend zum 1.1.1981 in Kraft (Art. 4 Nr. 3 des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen und Erleichterung der Vermietung). Dadurch sollte das Vertrauen auf die Zulassung der Staffelmiete für Neubauwohnungen aufgrund der im Jahre 1981 vorgelegten Gesetzesentwürfe der sozialliberalen Regierung geschützt werden. Bezugsfertig geworden in diesem Sinne ist Wohnraum, wenn er derart fertig gestellt war, dass es dem Mieter zugemutet werden konnte, diesen zum Bewohnen zu beziehen. Darunter fiel auch derjenige neu geschaffene Wohnraum, der unter wesentlichem Bauaufwand durch Umwandlung von bisher anderweitig genutzten Räumen mit einem Kostenaufwand von einem Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung notwendigen Kostenaufwands umgewandelt wurde. In den Jahren 1981 und 1982 für solche Neubauwohnungen abgeschlossene Staffelmietvereinbarungen sind daher als von Anfang an gültig anzusehen, soweit sie dem neuen Recht entsprachen.

Vor dem 1.1.1983 getroffene Staffelmietvereinbarungen, die bis dahin unwirksam waren, wurden ab 1.1.1983 durch den Wegfall des gesetzlichen Verbots nicht automatisch wirksam. Sie konnten aber gem. § 141 durch Neuvorn...