Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556b Fälligkeit der Miete, Au ... / 3 Verjährung

Rz. 14

Die Ansprüche auf Zahlung der Miete verjähren grundsätzlich in drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem der Mietzahlungsanspruch fällig geworden ist und der Vermieter von den Mietzahlungsanspruch begründenden Umständen und der Person des Mieters Kenntnis erlangt hat (§ 199 Abs. 1a Nr. 1, 2).

Achtung

Verjährungsfrist auch für Nebenkosten

Die dreijährige Verjährungsfrist gilt grundsätzlich auch für Mietnebenkosten, insbesondere Betriebskostenvorschüsse, wie auch für Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen (OLG Frankfurt/Main, MDR 1983, 757; OLG Hamburg, GE 1988, 195; LG Frankfurt/Main, Urteil v. 26.7.2012, 2-11 S 51/12, Rn. 4, Juris; vgl. dazu näher § 556 Rn. 93).

Rechnet der Vermieter die ihm bekannten umlegbaren Kosten ab und weist darauf hin, dass die Abrechnung bezogen auf die ausstehende Grundsteuerfestsetzung offen ist, beginnt die Verjährung jedoch nicht mit Ablauf des Jahres, in dem die Teilabrechnung erteilt worden ist, sondern erst mit der Abrechnung über die Grundsteuer (LG Berlin, Urteil v. 14.5.2012, 67 S 344/11, GE 2012, 1096). Auch für Ansprüche auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1) sowie Schadensersatz wegen der entgangenen Miete bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses (sog. Auflösungsverschulden) gilt die dreijährige Verjährungsfrist (BGH, NJW 1968, 693; LG Bielefeld, MDR 1977, 312). Ansprüche aus einer Mietgarantie unterliegen ebenfalls dieser Verjährungsfrist (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1994, 11).

Rz. 15

Von diesen Ansprüchen sind jedoch die Ansprüche auf Mietausfall zu unterscheiden, der dadurch entsteht, dass die Mietsache wegen Beschädigungen durch den Mieter oder wegen nicht oder unsachgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen trotz rechtzeitiger Räumung des Mieters nach Vertragsende nicht sofort weitervermietet werden konnte. Derartige Schadensersatzansprüche des Vermieters unterliegen der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1, die mit der Rückgabe der Mietsache beginnt (vgl. dazu § 548 Rn. 2 f.; BGH, Urteil v. 19.1.2005, VIII ZR 114/04, GE 2005, 230; BGH, Urteil v. 4.5.2005, VIII ZR 93/04, GE 2005, 728; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 23.7.2009, I-24 U 109/08, MietRB 2010, 8). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet (BGH, Urteil v. 15.3.2006, VIII ZR 123/05, GE 2006, 640).

Die kurze Verjährungsfrist beginnt allerdings erst mit der dauerhaften Rückgabe der Mietsache und kann durch Verhandlungen des Vermieters mit dem Mieter gehemmt werden (BGH, Urteil v. 4.5.2005, VIII ZR 93/04, a. a. O.; LG Berlin, GE 1996, 1377).

Rz. 16

Insbesondere bei Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen ist jedoch zu berücksichtigen, dass bereits vor dem Ablauf der Verjährungsfrist der Anspruch verwirkt sein kann. Die Verjährung von Ansprüchen aus einer Betriebskostenabrechnung beginnt erst mit Ablauf desjenigen Jahres, in dem der Vermieter dem Mieter eine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt hat (KG, Urteil v. 14.10.2002, 8 U 180/01, GE 2003, 117; OLG Düsseldorf, Urteil v. 5.11.2002, 24 U 32/02, ZMR 2003, 252 ff.). Die Verwirkung (vgl. dazu § 556 Rn.94) kann eintreten, wenn seit der Fälligkeit der Forderung längere Zeit verstrichen ist (sog. Zeitmoment) und Umstände vorliegen, nach denen der Mieter davon ausgehen durfte, dass die Forderung nicht mehr geltend gemacht wird (sog. Umstandsmoment). Daher ist die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist als verwirkt angesehen worden, weil der Vermieter eine Abrechnungsperiode "übersprungen" hatte (BGH, Beschluss v. 27.10.2009, VIII ZR 334/07, GE 2010, 197; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 23.7.2009, I-24 U 109/08, MietRB 2010, 8) oder der Vermieter mehrere Jahre auf die stets gleich lautenden Beanstandungen der von ihm früher erstellten Betriebskostenabrechnung durch den Mieter nicht reagiert, sondern die sich aus den Abrechnungen für diese Jahre ergebenden Nachforderungsansprüche hat verjähren lassen (BGH, Beschluss v. 21.2.2012, VIII ZR 146/11,, GE 2012, 823). Ebenfalls ist die Betriebskostennachforderung als verwirkt angesehen worden, weil der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution zurückgezahlt hatte, ohne sich etwaige Nachforderungen aus einer noch nicht erfolgten Betriebskostenabrechnung vorzubehalten (LG Berlin, Urteil v. 4.12.1990, 64 S 335/90; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 9.6.1999, 24b C 46/99, GE 1999, 987; Urteil v. 21.1.2000, 16b C 368/99, GE 2000, 474), oder vorbehaltlos ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung ausgezahlt wird, die den Zusatz enthält, wonach die Auszahlung des Guthabens voraussetze, dass auf dem Mieterkonto keine Rückstände bestünden (AG Berlin-Hohenschönhausen, Urteil v. 11.12.2002, 11 C 340/02, GE 2003, 327).

Allein das Verstreichenlassen der mietvertraglich vereinbarten Frist zur Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen führt ebenso wenig zur Verwirkung einer Nachzahlungsforderung des Vermieters (BGH, Beschluss v. 27.10.2009, VIII ZR 334/07, GE 2010, 197) wie das jahrelange Unterlassen der Betr...