Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556b Fälligkeit der Miete, Au ... / 1 Allgemeines

Rz. 1

§ 556b Abs. 1 verlagert abweichend von § 551 a.F., der nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBG für die bis zum 31.8.2001 abgeschlossenen Mietverträge weiter gilt, den Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete für Wohnraum auf den Beginn der Mietzeit, spätestens auf den dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte. Die Fälligkeit tritt erst mit Ablauf des dritten Werktages ein, so dass der Mieter vorher nicht in Verzug kommen kann. Angesichts der gesetzlichen Fälligkeitsregelung sind die bisher ganz überwiegend getroffenen Vereinbarungen über die Vorfälligkeit der Miete bei ab dem 1.9.2001 abgeschlossenen Mietverträgen über Wohnraum entbehrlich. Für die bereits davor abgeschlossenen Mietverträge behalten sie ihre Gültigkeit (vgl. dazu näher Rn. 4). Die Regelung ist nicht zwingend, sodass abweichende Vereinbarungen möglich bleiben. Gemäß § 579 Abs. 2 gilt § 556b für Mietverhältnisse über Räume – also auch Gewerberäume – entsprechend.

Rz. 2

Die Fälligkeit der Miete bei Grundstücken und beweglichen Sachen richtet sich nach § 579 Abs. 1. Diese Vorschrift enthält für Mietverhältnisse über Grundstücke, eingetragene Schiffe und bewegliche Sachen eine dem § 551 Abs. 2 a. F. entsprechende Regelung (§ 579 Abs. 1 Satz 3).

Rz. 3

§ 556b Abs. 2 übernimmt den § 552a a. F. über das Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht des Mieters von Wohnraum gegen Mietforderungen, beschränkt aber die Möglichkeit, das Aufrechnungsrecht des Mieters vertraglich auszuschließen. Der Mieter kann nunmehr entgegen einer vertraglichen Vereinbarung auch mit Aufwendungsersatzansprüchen nach § 539 aufrechnen. Damit werden die Abgrenzungsschwierigkeiten zu § 536a vermieden. Außerdem kann auch die Aufrechnung mit Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete nicht mehr ausgeschlossen werden, unabhängig davon warum der Rechtsgrund für die Mietzahlung fehlte. § 556b Abs. 2 gilt ab 1.9.2001 für davor und danach abgeschlossene Mietverträge.