Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.8 Einwendungsausschluss für den Mieter

Rz. 100

Auch für den Mieter gilt eine Frist, innerhalb derer er seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung vorbringen muss. Diese gilt auch dann, wenn der Vermieter über Betriebskosten abrechnet, für die eine Pauschale vereinbart ist (AG Mannheim, Urteil v. 18.7.2023). Die Einwendungsausschlussfrist gegen Betriebskostenabrechnungen gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 gilt nicht für Mietverhältnisse des preisgebundenen Wohnraums alten Rechts, weil § 20 Abs. 3 NMV keine entsprechende Bestimmung enthält (AG Dortmund, Urteil v. 22.3.2016, 425 C 9513/15, ZMR 2016, 457 u. 806).

Diese Frist endet nach Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5), also immer erst mit dem letzten Tag des entsprechenden Monats (LG Frankfurt/Oder, Urteil v. 20.11.2012, 16 S 47/12, WuM 2013, 40; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 439; a. A. LG Berlin, Urteil v. 25.10.2016, 63 S 35/16, GE 2016, 1508: taggenau; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 108).

Praxis-Beispiel

Zugang der Abrechnung am 20.12.2013

Ende der Einwendungsfrist am 31.12. 2013

Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 6). Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 wird nicht durch die im streitigen Verfahren aus prozessualen Gründen gesetzten Fristen verlängert (AG Leipzig, Urteil v. 24.2.2006, 169 C 8835/05, NZM 2008, 126).

Die Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters beginnt mit dem Zugang der formell wirksamen Betriebskostenabrechnung, also auch dann, wenn in dieser (vertragswidrig) Betriebskosten, für die eine Bruttomiete vereinbart ist, abgerechnet worden sind oder (unzulässig) das Kalenderjahr zugrunde gelegt worden ist, sie aber im Übrigen den marginalen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung entspricht (LG Berlin, Urteil v. 17.2.2012, 65 S 406/11, GE 2012, 489). Ist die Abrechnung teilweise ordnungsgemäß, läuft für diese Teile des Rechenwerks die Frist (BGH, Versäumnisurteil v. 8.12.2010, VIII ZR 27/10, GE 2011, 404). Auch wenn die formell unwirksame Abrechnung später berichtigt wird, läuft die Ausschlussfrist nicht erst seit Zugang der berichtigten Abrechnung (a. A. AG Berlin-Mitte, Urteil v. 9.6.2015, 5 C 443/14, GE 2015, 1296).

Die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 wird nicht in Gang gesetzt, wenn – und soweit – die Betriebskostenabrechnung den formellen Anforderungen nicht genügt (BGH, Beschluss v. 15.3.2011, VIII 243/10, GE 2011, 683; VU v. 8.12.2010, VIII ZR 27/10, a. a. O.; LG Bochum, Urteil v. 3.3.2015, I-9S 181/14, juris ; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 427), und zwar auch dann nicht, wenn sie materiell richtig ist (BGH, Beschluss v. 15.3.2011, VIII ZR 243/10, WuM 2011, 281). Fehlt also die Aufteilung der Gesamtkosten nach den einzelnen Betriebskostenarten – soweit notwendig –, ist der Verteilungsschlüssel überhaupt nicht angegeben oder nicht erläutert, fehlt die Berechnung des Anteils des Mieters oder sind die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen nicht abgezogen, so kann der Mieter dies auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist rügen.

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell wirksamen Abrechnung (a. A. Sternel, ZMR 2001, 937, 939: Abrechnung muss auch materiell richtig sein) geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt (BGH, Urteil v. 18.2.2014, VIII ZR 83/13, GE 2014, 661; Beschluss v. 31.1.2012, VIII ZR 335/10, GE 2012, 543; Urteil v. 12.1.2011, VIII ZR 148/10, GE 2011,329; Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 279/06, GE 2008, 46; Schmid, ZMR 2002, 727 [730]; Sternel, ZMR 2001, 937 [939]; a. A. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, 117; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 157; zweifelnd: Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 429Schmidt) , dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind (BGH, Beschluss v. 18.2.2014, VIII ZR 83/13, WuM 2014, 336; BGH, Urteil v. 12.1.2011, VIII ZR 148/10, GE 2011, 329; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 430; a. A.Blank/Börstinghaus, § 556 Rn, 157; Lützenkirchen, WuM 2008, 186, 190), der Einwand, der Vermieter habe nicht umlagefähige Positionen abgerechnet (BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15, NZM 2016, 470; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 429; Schmid, ZMR 2002, 727 [729]; Sternel, ZMR 2001, 737 [739]; a.A: Lützenkirchen, NZM 2002, 512 [513]; LG Düsseldorf, Urteil v. 12.11.2015, 21 S 13/15, ZMR 2016, 201:Verwaltungskosten; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 157; Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, 117), die Betriebskosten für die einzelne Mietwohnung aus fehlerhaften Gesamtbetriebskosten abgeleitet (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 431), zu Ungunsten des...