Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.2.3 Berechnung des Anteils des Mieters

Rz. 78b

Fehlt die Berechnung, weil insgesamt nur die auf den Mieter entfallenden Betriebskosten angegeben sind, ist die Abrechnung insgesamt unwirksam. Die Abrechnung ist auch dann formell unwirksam, wenn sie unverständlich ist, z. B. wenn die Rechenschritte nicht nachvollziehbar sind, weil rechnerische Zwischenschritte fehlen (AG Leipzig, Urteil v. 11.5.2004, 168C 12477/03) oder unverständliche Abkürzungen verwendet werden (AG Dortmund, Urteil v. 6.2.2004, 107 C 8704/03, NZM 2004, 220; AG Witten, Urteil v. 25.11.2004, 2 C 995/04, ZMR 2005, 209; Langenberg, NZM 2006, 641, 64). Bedarf in diesem Fall eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind jedoch auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, z. B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters (BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10).

Sind dagegen die erforderlichen Rechenschritte angegeben (Gesamtkosten der Abrechnungseinheit: Gesamtfläche = Kosten/qm × Wohnfläche = Anteil des Mieters) ist unerheblich, ob das Rechenergebnis richtig ist (LG Berlin, Urteil v. 19.2.2016, 63 S 19/15, Ge 2016, 723).

Hinweis

Berichtigung Rechenfehler

Liegt ein Rechenfehler vor, so kann der Mieter diesen selbst berichtigen; der Fehler ist – bei ihm zuzumutenden Nachrechnen – evident. Dasselbe gilt, wenn die Fläche seiner Wohnung falsch angegeben ist. Auch dieser Fehler ist für ihn ohne weiteres erkennbar. Sind nicht umlagefähige Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung gesondert umgelegt worden (z. B. Verwaltungskosten, Reparaturkosten), so kann der Mieter die Abrechnung selbst um die nicht umlagefähigen Betriebskosten berichtigen (z. B. um die im Mietvertrag nicht gesondert aufgeführten sonstigen Betriebskosten). Es handelt sich um einen – zumindest vor Ablauf der Ausschlussfrist – berichtigungsfähigen inhaltlichen Fehler.