Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5 Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen

5.1 Grundsätze der Abrechnung

Rz. 68

Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen. Hat der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2) eine Betriebskostenabrechnung nicht erstellt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Eintritt der Abrechnungsreife, d. h. nach Ablauf der Frist. Wenn der Mieter die Ablesung von Messgeräten erschwert und behindert, lässt das seinen Anspruch auf Betriebskostenabrechnung nicht entfallen (AG Saarbrücken, Urteil v. 5.9.2018, 3 C 477/17, GE 2019, 131).

Hat der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung erstellt, steht dem Mieter bei inhaltlichen Fehlern grundsätzlich kein Anspruch auf Neuabrechnung zu, solange er die zutreffende Kostenumlage aufgrund der Abrechnung unter Hinzuziehung der Belege selbst errechnen kann BGH, Urteil v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10, GE 2010, 1682; a. A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 479) und er kein ausnahmsweise zu berücksichtigendes Interesse am Erhalt einer inhaltlich richtigen Abrechnung geltend machen kann (OLG Frankfurt, Beschluss v. 19.4.2018, 2 U 142/17, ZMR 2018, 924).

Der Betriebskostenjahresabrechnung kommt kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu; die Jahresabrechnung ist vielmehr ein reiner Rechenvorgang im Sinne des § 259, der (lediglich) die Fälligkeit des Nachforderungsanspruchs herbeiführt (BGH, Versäumnisurteil v. 20.7.2016, VIII ZR 263/14, GE 2016, 1146; BGH, Urteil v. 10.8.2010, VIII ZR 319/09, ZMR 2011, 25; BGH, Beschluss v. 11.5.2006, I ZB 94/05, GE 2006, 844; a. A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 326: geschäftsähnliche Handlung; Staudinger-Weitemeyer (2006), § 556 Rn. 82). Die Abrechnung muss vom Vermieter stammen. Das ist grundsätzlich der im Mietvertrag als solcher ausgewiesene Vertragspartner. Der Vermieter kann sich auch der Hilfe eines Dritten bedienen.

Ist der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind (BGH, Urteil v. 16.3.2018, V ZR 60/17, GE 2018, 708; Fortführung BGH, Urteil v. 25.9. 2009, V ZR 36/09, WuM 2009, 672).

Vereinbaren die Parteien eines Untermietverhältnisses, dass die Untermieter an den Hauptmieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten entrichten sollen, so hat der Hauptmieter über diese Vorauszahlungen abzurechnen (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 24.6.2015, 2 C 381/14, Juris).

Hat ein Vermieterwechsel stattgefunden, ist derjenige abrechnungspflichtig, der während des laufenden Abrechnungszeitraums als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist (BGH, Urteil v. 3.12.2003, VIII ZR 168/03, GE 2004, 292; BGH, Urteil v. 14.9.2000, III ZR 211/99, NZM 2001, 156; BGH, Urteil v. 29.9.2004, XII ZR 148/02, ZMR 2005, 37), und zwar über alle Kosten des laufenden Abrechnungszeitraums. Er muss dann auch ein eventuelles Guthaben an den Mieter auszahlen, selbst wenn er die Vorauszahlungen nicht erhalten hat. Das gilt allerdings dann nicht, wenn das Mietverhältnis im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs bereits beendet war und der frühere Mieter bereits ausgezogen war; dann muss vielmehr noch der frühere Eigentümer/Vermieter abrechnen (Schmidt-Futterer /Lehmann-Richter, § 556 Rn. 293).

Tritt der Eigentumsübergang nach Ablauf des Abrechnungszeitraums ein, muss der Veräußerer als früherer Vermieter abrechnen. Nachzahlungsansprüche stehen ihm zu, für ein Guthaben muss er eintreten – auf die Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs kommt es nicht an (BGH, Urteil v. 3.12.2003,VIII ZR 168/03, WuM 2004, 94; BGH, Beschluss v. 29.9.2004, XII ZR 148/02, NZM 2005, 17; BGH, Urteil v. 4.4.2007, VIII ZR 219/06, WuM 2007, 267; Schmidt-Futterer /Lehmann-Richter, § 556 Rn. 295 m. w. N..; kritisch dazu Blank/Börstinghaus,§ 556 Rn. 170).

Eine zeitanteilige Aufspaltung zwischen veräußerndem und erwerbenden Vermieter ist unzulässig; eine derartige zeitanteilige Abrechnung wäre unwirksam (OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.10.2001, 10 U 122/00, ZMR 2002, 46). Der veräußernde Vermieter, der für die zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufene Abrechnungsperiode zur Abrechnung verpflichtet bleibt (BGH, Urteil v. 3.12.2003, VIII ZR 168/03, GE 2004, 292), kann den Erwerber ermächtigen, für die zwischen Kaufvertrag und Eintragung vergangene Zeit der Abrechnungsperiode abzurechnen; der Erwerber, der für eine Abrechnungsperiode abrechnet die bereits vor seiner Eintragung abgelaufen war, muss dann aber klarstellen, dass er insoweit vom früheren Vermieter zur Abrechnung ermächtigt worden ist.

Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskosten auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechen, die vor der Anordnung liegen (BGH, Urteil v. 3.5.2006, VIII ZR 168/05