Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 3.4.4 Konsequenzen des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Rz. 52

Verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, begeht er eine positive Vertragsverletzung (BGH, VIII ZR 243/06, GE 2008, 116; Lützenkirchen in Lützenkirchen § 556 Rn. 441; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 93), die ihn bei Verschulden (§§ 280 Abs. 1 Satz 2, 276) zum Schadensersatz verpflichtet (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2). In der Regel dürfte der Vermieter zumindest fahrlässig handeln, wenn er das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt. Das Verschulden des Vermieters kann aber ganz entfallen, wenn der Mieter seinerseits schuldhaft gehandelt hat, indem er für seine vielköpfige Familie keinen Antrag auf Ermäßigung der Abfallgebühren gestellt hat (AG Gummersbach, WuM 2000, 381). Der Schadensersatzanspruch geht auf Freistellung von unnötigen Kosten (KG, Beschluss v. 7.2.2011, 8 U 147/10, GE 2011, 545; AG Rostock, Urteil v. 24.2.2012, 51 C 385/11, WuM 2012, 274; AG Aachen, Urteil v. 10.8.2011, 109 C 128/09, WuM 2011, 515; AG Frankfurt/Main, WuM 2000, 376; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 114; ders., WuM 2001, 523 [531]; Börstinghaus/Lange, WuM 2010, 538 [543]). Steht unstreitig fest oder hat der Mieter bewiesen, dass der Vermieter einen Gartenpflege-, Hausmeister- oder Versicherungsvertrag abgeschlossen hat, den er zu erheblich günstigeren Bedingungen hätte abschließen können, so sind lediglich diejenigen Kosten umlagefähig, die auch bei Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots entstanden wären. Insoweit reicht es aus, dass der Mieter selbst Kostenvoranschläge anderer Leistungserbringer über dieselben Leistungen vorlegt, aus denen sich ergibt, dass diese Leistungen um mindestens 10 % billiger hätten erbracht werden können. Sind einzelne Positionen der Betriebskosten (hier: Bewachungskosten und Hauswartskosten) gegenüber dem Vorjahr jeweils über 10 % gestiegen, kann der Vermieter – wenn der Mieter die Vermeidbarkeit dieser Preissteigerung dargelegt hat – wegen des Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit diese Nebenkosten nur in Höhe der im Vorjahr angefallenen Beträge auf die Mieter umlegen (KG, Urteil v. 12.1.2006, 12 U 216/04, GE 2006, 382).

Dasselbe gilt, wenn eine unwirtschaftliche, technisch veraltete oder schadhafte Anlage überhöhte Betriebskosten verursacht.

Bei verbrauchsabhängigen Kosten (Wasserversorgung und -entsorgung, Heizung, Müllbeseitigung), die auch von dem Verbrauch der anderen Mieter abhängen, deren Höhe der Mieter nicht beeinflussen kann, dürfte hinsichtlich der Grundpreise (Preis pro cbm, pro Liter, pro Mülltonne) die Umlage der Betriebskosten ebenfalls auf denjenigen Preis zu begrenzen sein, der sich innerhalb des dem Vermieter zustehenden Entscheidungsspielraums hält. Der Mieter muss (z. B. durch Vorlage von Vergleichsangeboten) zunächst darlegen und beweisen, dass der Vermieter die Grenzen seines Entscheidungsermessens überschritten hat. Werden die Leistungen von Monopolbetrieben erbracht, sodass der Mieter Vergleichsangebote nicht vorlegen kann, weil es solche praktisch nicht gibt, ist hinsichtlich des Ansteigens der Verbrauchsmengen der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass die Verbrauchssteigerungen nicht auf von ihm zu vertretende Umstände (z. B. Rohrbruch, Heizungsverluste infolge fehlender Isolierung der Heizrohre, fehlende Anpassung der Müllentsorgung an den Leerstand, fehlende oder nicht ausreichende Maßnahmen zur Vermeidung von Sperrmüll) zurückzuführen sind (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 19.7.2007, 10 C 24/07, GE 2007, 1389); denn diese Ursachen kann der Mieter bei Einsicht in die Betriebskostenunterlagen nicht erkennen. Hat sich der Vermieter bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten insoweit entlastet, müsste wiederum der Mieter darlegen und beweisen, dass der Vermieter dennoch das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt hat. Die Betriebskostenabrechnung ist daher – wenn der Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot unstreitig oder als bewiesen anzusehen ist – um die unwirtschaftlichen Kosten zu bereinigen, ohne dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen oder mit dem Schadensersatzanspruch aufzurechnen braucht (LG Frankfurt/Main, NJW-RR 1987, 659; a. A. LG Darmstadt, NJW-RR 1987, 787; LG Köln, WuM 1989, 310).

Hinweis

Unwirtschaftliche Positionen

Enthält die Betriebskostenabrechnung derartige unwirtschaftliche Positionen, so sind die dafür aufgeführten Kosten vom Gesamtbetrag abzuziehen und der Restbetrag entsprechend der Abrechnung auf die Mieter zu verteilen. Die Abrechnung ist nicht deswegen unwirksam, weil sie einzelne, nicht umlagefähige Positionen enthält.

Rz. 53

Minderung (§ 536 Abs. 1) der Miete wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot kommt dagegen solange nicht in Betracht, wie der vertragsgemäße Gebrauch nicht beeinträchtigt ist (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 116; Börstinghaus/Lange, WuM 2010, 538 [540]; AG Nürtingen, Urteil v. 9.6.2010, 42 C 1905/09, zitiert nach Juris; a. A. Schmid, GE 2000, 160 [167]; von Seldeneck, Rn. 2644 für preigebundenen Wohnraum). Auch ein Schadensersatzansp...