Rz. 13
Die Mietvertragsparteien können auch eine Miete vereinbaren, mit der alle Betriebskosten abgegolten werden. In diesem Fall besteht keine Möglichkeit, die Miete allein wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen.
Die Miete setzt sich dann aus der Miete für die Gebrauchsüberlassung nebst einem kalkulierten, aber nicht ausgewiesenen Betrag für die Betriebskosten zusammen, möglicherweise zuzüglich eines geschätzten Sicherheitszuschlags. Mangels Vereinbarung der Mietvertragsparteien darüber, dass der Mieter bestimmte in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trägt, ist die Miete ihrem gesetzlichen Leitbild entsprechend als Inklusivmiete anzusehen (BGH, Urteil v. 19.12.2018, VIII ZR 254/17, GE 2019, 248). Ist im Mietvertrag die Vereinbarung "in der Miete sind die Betriebskosten enthalten / nicht enthalten" nicht durch Ausstreichen verdeutlicht, handelt es sich um eine Bruttomiete, in der sämtliche Betriebskosten enthalten sind (LG Berlin, Urteil v. 26.1.2015, 67 S 241/14, GE 2015, 387). Ist die Umlagevereinbarung hinsichtlich der Betriebs- bzw. Nebenkosten unwirksam, sind die hierfür angesetzten Vorauszahlungen als Teil der Bruttomiete anzusehen (OLG Frankfurt a. M., Hinweisbeschlüsse v. 14.2.2018 und 19.4.2018, 2 U 142/17, NZM 2018, 789 für Geschäftsraum). Die Vereinbarung einer derartigen Inklusivmiete ist für preisfreien Wohnraum jedoch nur für die sog. "kalten Betriebskosten" zulässig. Soweit für Wohnraum (und Gewerberaum) über die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig nach der HeizKostenV abzurechnen ist, was grundsätzlich der Fall ist, sind Inklusivmieten unzulässig (BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, GE 2006, 1094). Der entgegengesetzten Ansicht, dass es sich bei § 2 HeizKostenV nur um eine Kollisionsnorm handelt, die abweichende Regelungen der Parteien zulässt (LG Berlin, WuM 1995, 192 = MDR 1995, 253; LG Hamburg, WuM 1995, 192; Lammel, § 2 HeizKostenV Rn. 7 ff.), und daher eine von den Mietvertragsparteien vereinbarte Pauschale für die kalten und warmen Betriebskosten so lange wirksam bleibt, wie nicht die Umstellung in eine Bruttokaltmiete mit Heiz- und Warmwasserkostenvorschüssen vom Mieter verlangt wird oder der Vermieter die Miete entsprechend umstellt (LG Berlin, Urteil v. 20.4.1999, 64 S 451/98, NZM 2000, 333; LG Chemnitz, Urteil v. 4.4.2003, 6 S 2691/02, GE 2003, 959), kann mit Rücksicht auf den Zweck des § 2 HeizKV, Heizenergie einzusparen, nicht zugestimmt werden.
Rz. 14
Eine bisher vereinbarte Pauschale für verbrauchsabhängig abzurechnende Heiz- und/oder Warmwasserkosten ist daher in einen angemessenen Vorschuss für diese "warmen Betriebskosten" umzuwandeln (OLG Hamm, RE v. 2.7.1986, ZMR 1986, 436; OLG Schleswig, RE v. 15.1.1986, 6 RE-Miet 1/85, WuM 1986, 330; BayObLG, RE v. 23.6.1988, RE-Miet 3/88, GE 1988, 887; Pfeifer, DWW 1984, 30; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 61; Sternel, Miete, III 390). Die Inklusivmiete erspart dem Vermieter die genaue Abrechnung über die Betriebskosten. Der Mieter kann von einem für die Zukunft fest bleibenden Betriebskostenbetrag ausgehen; denn der Vermieter kann die Inklusivmiete grundsätzlich auch dann nicht allein deswegen erhöhen, wenn diese die Betriebskosten nicht mehr deckt. Nur die bis zum 1.9.2001 vereinbarten Inklusivmiete für Wohnraum, bei denen die Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt worden waren und der Vermieter sich vorbehalten hatte, diese Mieten bei gestiegenen Betriebskosten zu erhöhen, dürfen weiterhin erhöht werden (vgl. dazu Rn. 11), allerdings nur für die Zukunft wegen in der Vergangenheit eingetretener Betriebskostensteigerungen.
Muster
Vereinbarung über eine Inklusivmiete
Die Miete beträgt monatlich …
In dieser Miete sind die Betriebskosten i. S. d. §§ 1 Abs. 1,2 Nr. 1–3 und 7–17 Betriebskostenverordnung enthalten.
Der Mieter verpflichtet sich außerdem zur Entrichtung von Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage bzw. der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser i. S. d. §§ 1 Abs. 1, 2 Nr. 4–6 Betriebskostenverordnung von z.Zt. monatlich …
Die Gesamtmiete beträgt daher z.Zt. monatlich …
Rz. 15
Die Umstellung der Inklusivmiete auf die Nettokaltmiete bedarf grundsätzlich einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter (LG Augsburg, Urteil v. 17.12.2003, 7 S 3983/03, WuM 2004, 148). Formularklauseln, die dem Vermieter das Recht geben, einseitig die vereinbarte Mietstruktur zu ändern, sind unwirksam (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 10).
Hinweis Unwirksamkeit trotz Zustimmung
Die Vereinbarung in einem Mietvertrag mit Bruttomiete, wonach der Vermieter jederzeit berechtigt ist, auf Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlungen umzustellen, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter der Umstellung im Voraus zugestimmt hat (LG Berlin, Urteil v. 7.3.2023, 63 S 218/21, GE 2023, 398).
Die Vereinbarung in für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossenen Mietverträgen muss die gesetzliche Schriftfor...
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