Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 2.1.2 Pauschalmiete

Rz. 11

Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass in der vereinbarten Miete für die Betriebskosten gesondert eine Pauschale ausgewiesen wird (Pauschalmiete). Von der Bruttokaltmiete unterscheidet sich diese Miete dadurch, dass die Betriebskosten getrennt von der übrigen Miete ausgewiesen werden und die Wohnraummiete bei gestiegenen Betriebskosten unabhängig von dem Ansteigen der ortsüblichen Bruttokaltmiete für die Zukunft erhöht werden kann, wenn sich der Vermieter dies im Mietvertrag ausdrücklich vorbehalten hat (§ 560).

Achtung

Unwirksame Formularklausel

Eine Formularklausel im Mietvertrag, die den Vermieter berechtigt, die Mietstruktur durch einseitige Erklärung von einer Betriebskostenpauschale auf Betriebskostenvorauszahlungen umzustellen, ist unwirksam (AG Spandau, Urteil v. 13.12.2021´, 6 C 29/21, GE 2022, 204).

Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden (BGH, Urteil v. 16. 11. 2011, VIII ZR 106/11, ZMR 2012, 181).

Hinweis

Bruttokaltmiete

Eine Bruttokaltmiete für Wohnraum ohne ausgewiesene Betriebskostenpauschale kann dagegen nur dann erhöht werden, wenn sich die ortsübliche Bruttokaltmiete erhöht hat. Von einer Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen unterscheidet sich die Bruttokaltmiete mit ausgewiesener Betriebskostenpauschale dadurch, dass über die Pauschale nicht abzurechnen ist, andererseits aber die Bruttomiete für Wohnraum nur für die Zukunft wegen in der Vergangenheit gestiegener Betriebskosten erhöht werden kann, während gestiegene Betriebskosten bei der Abrechnung über Vorauszahlungen noch für die abgelaufene Abrechnungsperiode nachgefordert werden können.

Voraussetzungen für die Abwälzung in der Vergangenheit eingetretener Betriebskostensteigerungen auf den Wohnraummieter sind

1. dass nach dem Mietvertrag der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat,
2. dafür eine Pauschale ausgewiesen ist und
3. dass sich der Vermieter im Mietvertrag ausdrücklich vorbehalten hat, die Miete bei gestiegenen Betriebskosten zu erhöhen (§ 560 Abs. 1 Satz 1).

Wenn in dem Mietvertragsformular weder ein Kreuz in dem Kästchen Pauschalbetrag noch ein Kreuz bei dem Kästchen Vorauszahlung gesetzt ist und bei Vorauszahlung auch kein Betrag eingetragen wurde, haben die Parteien eine Pauschale vereinbart (AG Hamburg-Wandsbek, Teilurteil v. 22.08.2023, 715 C 91/23, ZMR 2024, 37).

Hinweis

Pauschale

Die Vereinbarung in einem Mietvertrag

"Die anteiligen Betriebskosten werden erhoben in Form einer monatlichen Pauschale von 620,00 DM … 60,00 DM für Strom …" führte ebenfalls zu der Auslegung, dass eine Pauschale vereinbart wurde (LG Oldenburg, Urteil v. 10.10.2001, 2 S 649/01, ZMR 2002, 2002).

Achtung

Pauschale oder Vorauszahlung?

Werden monatliche Pauschalen oder feste Beträge vereinbart, ist aber gleichzeitig eine Abrechnung über diese vorgesehen, kann es sich um eine Vorauszahlung handeln (LG Berlin, Urteil v. 15.3.2002, 64 S 258/01, GE 2002, 803; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, September 2001, Mietrecht, § 556 Anm. 6.1 m. w. N.).

Halten die Mietvertragsparteien in Kenntnis dessen, dass eine Umlegung von Betriebskosten nicht vereinbart ist, gleichwohl über Jahre dann fest, dass Vorauszahlungen erbracht werden, über sie aber nicht abgerechnet wird, liegt es nicht fern anzunehmen, dass es durch schlüssiges Verhalten zu einer Änderung der Mietstruktur gekommen ist mit der Folge, dass der später einmal abrechnende Vermieter mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist (BGH, Urteil v. 2.5.2012, XII ZR 88/10, GE 2012, 822).

Hat sich der Vermieter die Erhöhung einer Pauschale bei einer Erhöhung der Bezugspreise vorbehalten, liegt darin eine nach § 560 zu behandelnde Vereinbarung (LG Berlin, NZM 2000, 333). Sind eindeutig Vorauszahlungen vereinbart worden, über die jahrelang nicht abgerechnet worden ist, so liegt darin keine Umstellung auf eine Pauschale (LG Frankfurt/Main, NZM 2001, 667; LG Stuttgart, NJW-RR 1991, 782).

Hinweis

Keine Angemessenheit bei Pauschalen

Betriebskostenpauschalen brauchen – anders als Vorauszahlungen – nicht angemessen zu sein.

Der Mieter muss sich an der vereinbarten Pauschale grundsätzlich auch dann festhalten lassen, wenn sie nicht angemessen sind; ausnahmsweise wird eine Herabsetzung dann erwogen, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen, die nicht durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden. (BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11, ZMR 2012, 181).

In Ausnahmefällen wird ein Anspruch des Vermieters auf Anpassung der vereinbarten Pauschalen an den außergewöhnlich hohen Verbrauch des Mieters bejaht. Verbraucht ein Mieter, der gemäß Mietvertrag für den Stromverbrauch eine Pauschale von 60,00 DM zu ...