Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 2.1 Mietstrukturen

Rz. 7

Vereinbarungen über die Betriebskosten können sowohl für Wohnraum als auch für Gewerberaum in unterschiedlicher Art und Weise getroffen werden:

2.1.1 Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen

Rz. 8

Die Mietvertragsparteien können eine Nettokaltmiete vereinbaren, in der die Betriebskosten nicht enthalten sind, und Vorauszahlungen, die der Höhe nach den auf das jeweilige Mietobjekt entfallenden Betriebskosten bemessen werden.

Muster

Vereinbarung Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen

Die Miete ohne kalte Betriebskosten und ohne die Kosten für Heizung und Warmwasser beträgt monatlich …

Zusätzlich zu dieser vereinbarten Miete (Nettomiete) trägt der Mieter sämtliche Betriebskosten i. S. v. § 2 Betriebskostenverordnung. Zu den vom Mieter zu tragenden sonstigen Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 17 Gehören insbesondere die Kosten der regelmäßigen Dachrinnenreinigung, die Kosten der regelmäßigen Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen und die Kosten der Öltankreinigung. Nach Vertragsschluss entstehende neue Betriebskosten darf der Vermieter durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen.

Für die kalten Betriebskosten gem. §§ 1 Abs. 1, 2 Nr. 1–3 und 7–17 der Betriebskostenverordnung hat der Mieter eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von z.Zt. monatlich ... zu entrichten.

Der Mieter verpflichtet sich außerdem zur Entrichtung von Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage bzw. der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser gem. § 2 Nr. 4–6

Betriebskostenverordnung von z.Zt. monatlich ...

Die Gesamtmiete beträgt daher z.Zt. monatlich ...

Rz. 9

Für den preisgebundenen (öffentlich geförderten) Wohnraum verweist § 28 Abs. 4 Nr. 1 WoFG ausdrücklich auf §§ 556, 556a, 560, so dass dieselben Grundsätze gelten wie für den nicht preisgebundenen Wohnraum.

Für Wohnraum, für den öffentliche Mittel i. S. d. § 6 Abs. 1 II. WoBauG oder ein Darlehen oder ein Zuschuss aus Wohnungsfürsorgemitteln nach § 87a Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG oder für den Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen nach § 88 II. WoBauG – jeweils bis zum 31.12.2001 – bewilligt worden sind oder für den öffentliche Mittel i. S. d. § 3 I. WoBauG bewilligt worden sind (preisgebundener öffentlich geförderter Neubau) sind gem. § 50 Abs. 1 Satz 1 WoFG das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), die Neubaumietenverordnung (NMV) und die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) ab 1.1.2002 anzuwenden, soweit diese Vorschriften hierfür am 31.12.2001 Anwendung fanden. Neben der Nettokaltmiete ist die Umlage der Betriebskosten durch monatliche Vorauszahlungen in angemessener Höhe vorgeschrieben. Nach § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV sind dem Mieter weiterhin die geltend gemachten Betriebskosten nach Art und Höhe bei Überlassung der Wohnung bekannt zu geben. Überlassung der Wohnung bedeutet nicht Übergabe (etwa durch Aushändigung der Schlüssel), sondern Abschluss des Mietvertrags (Derleder, PiG 23 [1986], S. 31; Hanke, PiG 23 [1986], S. 106; Heitgreß, WuM 1984, 263; Sternel, Miete, III 380). Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es jedoch, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt (BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 137/09, GE 2010, 333).

Die Vereinbarung über die Abwälzung der kalten Betriebskosten auf den Mieter einer ab 1.1.2002 preisgebundenen öffentlichen geförderten Wohnung müsste daher wie folgt aussehen:

Muster

Vereinbarung Betriebskostenvorschüsse einer preisgebundenen Wohnung

Zusätzlich zu der vereinbarten Miete (Nettomiete) trägt der Mieter gem. § 556 Abs. 1 BGB sämtliche Betriebskosten i. S. der Anlage 3 zu § 27 II.BV bzw. der §§ 1 Abs. 1, 2 Betriebskostenverordnung. Für die kalten Betriebskosten gem. Nr. 1–3 und 7–17 der Anlage 3 zu § 27 II.BV bzw. §§ 1 Abs. 1, 2 Nr. 1–3 und 7–17 der Betriebskostenverordnung hat der Mieter eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von z.Zt. monatlich ... zu entrichten.

Der Mieter verpflichtet sich außerdem zur Entrichtung von Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage bzw. der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser gem. Nr. 4–6 der Anlage 3 zu § 27 II.BV bzw. § 2 Nr. 4–6 Betriebskostenverordnung von z.Zt. monatlich ...

Sollte der Gesetz- oder Verordnungsgeber weitere Betriebskosten zulassen oder sollten aus einem anderen Grund derartige entstehen, ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter die Zustimmung zu verlangen, diese zusammen mit den schon jetzt vereinbarten Betriebskosten als Umlage geltend zu machen.

Rz. 10

Der Vermieter von bis zum 31.12.2001 öffentlich gefördertem Wohnraum durfte nach der gesetzlichen Umstellung der Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen (§§ 20, 25b NMV) mit Wirkung ab dem 1.1.1987 die Mietstruktur entsprechend durch einseitige Erklärung umstellen, ...