Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 6.1.2 Kündigung nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Rz. 146

Das nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Wohnraummieters gegenüber der Masse fortbestehende Mietverhältnis kann erst bei einem Zahlungsverzug der Masse im Umfang des § 543 Abs. 2 Nr. 3 oder unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 vom Vermieter, dem kein insolvenzbedingtes Sonderkündigungsrecht zusteht, fristlos gekündigt werden (Eckert, NZM 2006, 804). Dabei sind nur solche Rückstände zu berücksichtigen, die nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten sind (§ 112 InsO). Ein vom Gericht angeordnetes Allgemeines Verfügungsverbot steht dem nicht entgegen (BGH, IX ZR 201/06, NJW 2008, 1442). § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO schließt dagegen das Recht des Verwalters zur außerordentlichen Kündigung über eine Wohnung, die den Lebensmittelpunkt des Mieters bildet, auch dann aus, wenn die früher angemietete teurere Wohnung nicht mehr dem Gebot der bescheidenen Lebensführung entspricht (Eckert, NZM 2006, 805 m. w. N. – auch für die Gegenmeinung). Mangels Kündigungsmöglichkeit kann dann auch der Mitmieter die Wohnung behalten. Der Insolvenzverwalter kann aber die Mitgliedschaft des Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft kündigen; das insolvenzrechtliche Kündigungsverbot für gemieteten Wohnraum ist auf diesen Fall nicht entsprechend anwendbar (BGH, Urteil v. 19.3.2009, IX ZR 58/08, WuM 2009, 302).

Ein Geschäftsraummietverhältnis kann der Insolvenzverwalter mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 109 Abs. 1 Satz 1 InsO). Die Kündigungsfrist beträgt einheitlich drei Monate zum Monatsende. Ist im Mietvertrag eine kürzere Frist vereinbart, so ist diese maßgeblich. Längere vertragliche Fristen sind unbeachtlich. Die Kündigung ist bei der Geschäftsraummiete formfrei; jedoch ist der Insolvenzverwalter an eine vertraglich vereinbarte Schriftform gebunden. Sind neben dem insolventen Mieter weitere Personen Partei des Mietvertrags, endet das Mietverhältnis insgesamt (BGH, XII ZR 34/12, NJW 2013, 3232; Schmidt-Futterer/Streyl, § 542 Rn. 128).

Auch nach der Enthaftungserklärung des Verwalters untersteht das Mietverhältnis weiterhin der Insolvenzverwaltung mit der Folge, dass der Vermieter seine Kündigung weiterhin an den Verwalter richten muss (Eckert, NZM 2006, 806 m. w. N. auch für die Gegenmeinung). Die Kündigungserklärung des Vermieters ist auf jeden Fall dann an den Verwalter/Treuhänder zu adressieren, wenn dieser vor Kündigungsausspruch zwar die Enthaftungserklärung abgegeben hat, diese aber im Kündigungszeitpunkt noch nicht wirkte (BGH, Urteil v. 9.5.2012, VIII ZR 327/11,GE 2012, 889). Da dies umstritten ist, wird empfohlen, dass der Vermieter auch nach der Enthaftunserklärung sämtliche mietvertragsrelevanten Erklärungen (Mieterhöhungen, Kündigungen, Abmahnungen, Betriebskostenabrechnungen) sowohl an den Mieter als auch an den Verwalter/Treuhänder richtet. Um Klarheit über die künftigen Rechtsbeziehungen zu schaffen, können aber Verwalter, Vermieter und Mieter durch einen dreiseitigen Vertrag regeln, dass nur der Vermieter und der Mieter das Mietverhältnis fortsetzen und der Verwalter und die Masse endgültig ausscheiden, was zulässig ist (Eckert, NZM 2006, 807). Nach diesem Ausscheiden des Verwalters aus dem Mietverhältnis kann der Vermieter direkt gegenüber dem Mieter kündigen, ohne diese Erklärung auch an den Verwalter richten zu müssen. Im Fall der Fortsetzung des bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters bestehenden Mietverhältnisses nach § 108 InsO wird das Recht des Vermieters, zu bestimmen, ob eine vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens vertragsgemäß erhaltene Sicherheit zur Tilgung von Schulden des Mieters eingesetzt und welche Schuld des Mieters durch Verrechnung getilgt werden soll, nicht beseitigt oder eingeschränkt (HansOLG Hamburg, Urteil v. 24.4.2008, 4 U 152/07, ZMR 2008, 714).

Rz. 147

Die Enthaftungserklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO berechtigt den Vermieter nicht zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 (vgl. dazu Rn. 3b). Die Möglichkeit der fristlosen Kündigung wegen der Zahlungsrückstände gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 bleibt bestehen. Dies gilt auch für Zahlungsrückstände vor der Verfahrenseröffnung (BGH, Versäumnisurteil v. 17.6.2015, VIII ZR 19/14, GE 2015, 1089; Eckert, NZM 2006, 807; a. A. Derleder, ZAP F. 14, 2005, 513, 518). Der Vermieter braucht mit der fristlosen Kündigung nicht zu warten, bis der Mieter nach dem Enthaftungszeitpunkt erneut (zum zweiten Mal) in einen kündigungsbegründenden Rückstand geraten ist, sondern kann nach der Enthaftung auch wegen eines bereits vor Antragstellung bzw. Verfahrenseröffnung entstandenen Rückstandes außerordentlich kündigen. Denn der Mieter hat auch für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen (vgl. dazu Rn. 80), sodass er sich nicht darauf berufen kann, er könne aus dem ihm verbliebenen pfändungsfreien Einkommen die fristlose Kündigung nicht unwirksam machen (so auch Eckert, NZM 2006, 808).