Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 2.4 Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs
 

Rz. 13

Schließlich ist weitere Voraussetzung des Unterlassungsanspruchs, dass der Mieter ungeachtet der Abmahnung, d. h. trotz ihrer Kenntnis, den vertragswidrigen Gebrauch fortsetzt. Mehr als diese Fortsetzung ist nicht erforderlich. Der Unterlassungsanspruch setzt weder Wiederholungsgefahr noch Verschulden auf Seiten des Mieters voraus (Palandt/Weidenkaff, § 541 Rn. 9). Eine Frist zur Beendigung des vertragswidrigen Gebrauchs braucht nicht gesetzt zu werden. Dennoch sollte im Abmahnschreiben eine angemessene Abhilfefrist gesetzt werden, da nach überwiegender Meinung ein angemessener Abhilfezeitraum abzuwarten ist (Der Mietprozess/Beierlein, Kap. 5 Rn. 20).

 

Rz. 14

Der Mieter muss den abgemahnten vertragswidrigen Gebrauch sofort einstellen. Wenn ein Handeln dazu erforderlich ist, so muss er entsprechend tätig werden, z. B. die vertragswidrigen Umbauten entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen (BGH, Urteil v. 26.6.1974, VIII ZR 43/73, NJW 1974, 1463 = LM Nr. 54 zu § 535). Handelt es sich um den vertragswidrigen Gebrauch eines Dritten, dem der Mieter den Gebrauch überlassen hat, so muss ihm allerdings Gelegenheit gegeben werden, diesen vertragswidrigen Gebrauch abzustellen, z. B. durch Kündigung des Untermietverhältnisses – in diesem Fall muss der Vermieter mit der Klageerhebung bis zum erstmöglichen Kündigungstermin zuwarten (LG Mannheim, WuM 1985, 262; LG Hamburg, WuM 1994, 537; Schmidt-Futterer/Blank, § 541 Rn. 12).

 

Rz. 15

Da der Unterlassungsanspruch mit Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs trotz vorheriger Abmahnung des Vermieters entstanden ist, ohne dass eine Wiederholungsgefahr vorliegen muss, tritt keine Hauptsachenerledigung ein, wenn der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch erst nach Ablauf der gesetzten Frist, aber vor oder während des Rechtsstreits einstellt.

 

Rz. 16

Die Unterlassungsklage muss in angemessenem zeitlichen Zusammenhang mit der erfolglos gebliebenen Abmahnung erhoben werden, um nicht den Eindruck entstehen zu lassen, der Vermieter nehme das vertragswidrige Verhalten trotz Abmahnung noch hin (LG Düsseldorf, Urteil v. 29.6.1993, 24 S 90/93, WuM 1993, 604). Die Klage ist von dem Vermieter gegen den Mieter zu richten, nicht gegen den störenden Dritten. Bei einer Mietermehrheit ist die Klage nur gegen den störenden Mieter zu richten (Staudinger/Emmerich, § 541 Rn. 10; a. A. OLG Düsseldorf, ZMR 1987, 423 [425]; Schmidt-Futterer/Blank, § 541 Rn. 14: Wahlrecht des Vermieters), bei Störung durch einen Dritten jedoch gegen alle Mieter. Die Veräußerung des Mietobjekts während des Rechtsstreits hat auf den Prozess keinen Einfluss (§ 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Der auf Unterlassung klagende Vermieter braucht auch den Klageantrag nicht umzustellen, wenn dieser nur auf Unterlassung der störenden Handlung geht. Die Abmahnung kann aber gegenstandslos werden, wenn die Vertragswidrigkeit in bestimmten persönlichen Verstößen gegen den Vermieter zu sehen ist (vgl. dazu näher Schmidt-Futterer/Blank, § 541 Rn. 15).

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