Kinne/Schach/Bieber, BGB § 538 Abnutzung der Mietsache d ... / 5 Darlegungs- und Beweislast

Rz. 8

Beruft sich ein Mieter darauf, das Mietobjekt sei bereits bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses mängelbehaftet (hier: kontaminiert) gewesen, so trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Übergabe in mangelfreiem Zustand (OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.7.2019, 24 U 104/18, ZMR 2019, 930; Schmidt-Futterer/ Lehmann-Richter, § 538 Rn. 36).

Hat sich die Mietsache erst nach Beginn des Mietverhältnisses verschlechtert, muss der Vermieter die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis und demjenigen eines anderen Mieters desselben Hauses oder eine von einem Dritten herrührende Schadensursache ausräumen (BGH, Urteil v. 10.11.2004, XII ZR 71/01, ZMR 2005, 116; BGH, Urteil v. 3.11.2004, VIII ZR 28/04, ZMR 2005, 116; BGH, Urteil v. 10.11.2004, XII ZR 71/01, GE 2005, 120; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 8.2.2011, I-24 U 170/10,GE 2012, 267;OLG Köln, Urteil v. 6.09.2011,9 U 40/11, juris; LG Berlin, Urteil v. 18.11.2002, 67 S 147/02, GE 2003, 253). Dies gilt auch für den Gebäudeversicherer, der einen Ausgleichsanspruch gegen den Haftpflichtversicherer des von einem Schadensfall betroffenen Mieters geltend macht (OLG Hamburg, Beschluss v. 13.2.2009, 9 U 170/08, zitiert nach juris). Der Vermieter trägt auch die Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht (nach § 278) haftet (BGH, Urteil v. 3.11.2004, VIII ZR 28/04, ZMR 2005, 116 = NZM 2005, 100).

Steht daher fest, dass der Brandherd innerhalb der Mieträume lag, ist die Brandursache aber ungeklärt, muss der Vermieter zunächst die Möglichkeit einer Brandursache, die in seinem Verantwortungsbereich liegen könnte, ausräumen (BGH, Urteil v. 18.5.1994, XII ZR 188/92, NJW 1994, 2019; OLG Hamm, ZMR 1988, 300; LG Kiel, Urteil v. 23.5.1991, 1 S 314/89, WuM 1992, 120). Der Vermieter braucht aber nicht eine bestimmte Schadensursache aus dem Bereich des Mieters nachzuweisen; insofern reicht es vielmehr aus, dass aufgrund der Umstände des Einzelfalls nur eine Ursache aus dem Gefahrenbereich des Mieters in Betracht kommen kann (OLG Karlsruhe, RE v. 9.8.1984,3 RE-Miet 6/84, NJW 1985, 142).

Rz. 9

Hat der Vermieter die Möglichkeit ausgeräumt, dass die Schadensursache aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührt bzw. aus dem eines Dritten, und bewiesen, dass ein Schaden entstanden ist und die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist, so muss sich der Mieter hinsichtlich Verursachung und Verschulden entlasten (BGH, Urteil v. 10.11.2004, XII ZR 71/01, GE 2005, 120), und zwar unabhängig davon, welche Art von Anspruch der Vermieter geltend macht und in welcher Parteirolle (BGH, BGHZ 66, 349 [351]).

Der Mieter muss sodann beweisen, dass die Brandursache von ihm nicht zu vertreten ist, wobei er aber rein abstrakte Möglichkeiten anderer Brandursachen nicht auszuräumen braucht (BGH, Urteil v. 31.12.1991, Lw ZR 5/91, WuM 1992, 133). Kommt sowohl eine Ursache aus dem Obhutsbereich des Mieters als auch ein technischer Verschleiß eines Gerätes als Ursache in Betracht, muss sich der Vermieter hinsichtlich der letzteren Ursachemöglichkeit zunächst entlasten (LG Berlin, Urteil v. 10.1.1992, 64 S 291/91, ZMR 1992, 302). Der Mieter muss sich von vornherein entlasten, wenn nach den Umständen nur eine aus seinem Gefahrenbereich kommende Ursache in Betracht kommt, wie z. B. beim Ausbruch eines Feuers im Gastraum unmittelbar nach Verlassen des Lokals durch Gäste und Angestellte (OLG Hamm, Urteil v. 15.4.1988, 30 U 192/87, ZMR 1988, 300), bei Qualmwolken aus dem Wohnzimmer, in dem das viereinhalbjährige Kind der Mieter unbeaufsichtigt gespielt hat (LG Mannheim, Urteil v. 8.3.1995, 4 S 170/94, DWW 1995, 286), bei dem Brandherd im Kinderzimmer im Bereich eines in der Nähe des Bettes auf dem Fußboden stehenden Ventilators (OLG Hamm, Urteil v. 4.10.1996, 30 U 60/96, ZMR 1997, 21) oder bei Ungezieferbefall mit Vorratsschädlingen (LG Hamburg, Urteil v. 4.7.2000, 307 S 17/00, GE 2001, 61).

Dagegen muss sich der Vermieter entlasten, dass die wiederholte Leitungsverstopfung des Abwasserrohrs nicht auf eine Rohrkrümmung zurückzuführen ist (LG Kiel, Urteil v. 9.8.1990, 1 S 136/89, NJW-RR 1991, 400) oder beweisen, dass der Mieter eine etwaige Verstopfung der Abflussleitungen zu vertreten hat (OLG Hamm, RE v. 19.5.1982, 4 RE-Miet 10/81, NJW 1982, 2005; OLG Karlsruhe, RE v. 9.8.1984, 3 RE-Miet 6/84, NJW 1985, 141).

Die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des sog. Fogging gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536a Abs. 1 2. Alt. einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind dagegen vom Mieter darzulegen und zu beweisen – insoweit gilt nur dann etwas anderes, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden ist; in diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten (BGH, Urteil v. 25.1.2006,