Kinne/Schach/Bieber, BGB § 537 Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters

1 Anwendungsbereich

Rz. 1

§ 537 ist anwendbar auf alle Arten von Mietverträgen. Problematisch ist die Anwendung auf Verträge mit gemischten Leistungen. Ist eine einheitliche Gegenleistung für ein Bündel von Leistungen versprochen, deren Bestandteil die Gebrauchsüberlassung ist, so ist § 537 nur anwendbar, wenn die Gebrauchsüberlassung Hauptbestandteil ist wie beim Hotelaufnahmevertrag (Schmidt-Futterer/Lehman-Richter, § 537 Rn. 17) oder beim Fitnessstudiovertrag, falls die Bereithaltung der Fitnessgeräte und die Nutzung der Räumlichkeiten wesentlicher Vertragsinhalt ist (Schmidt-Futterer/Lehman-Richter, § 537 Rn. 17). § 537 gilt auch, wenn der Mieter neben einer Geldmiete Hausmeisterdienste verspricht.

Das Risiko des Mieters, die Miete auch dann zahlen zu müssen, wenn er durch einen in seiner Person liegenden Grund die Mietsache nicht nutzt oder nicht nutzen kann, setzt spätestens mit Überlassung der Mietsache ein. Unerheblich ist, ob das Gebrauchshindernis vor oder nach Überlassung der Mietsache eintritt (BGH, Urteil v. 22.12.1999, VIII ZR 339/97, ZMR 2000, 207; OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.7.1992, 10 U 49/92, ZMR 1992, 536; Schmidt-Futterer/Lehmnann-Richter, § 537 Rn. 16; Rädler, NJW 1993, 689 str.). Denn § 537 ist anwendbar, sobald der Mietvertrag abgeschlossen ist. Lediglich dann, wenn die Gebrauchsüberlassung aus anderen als in der Person des Mieters liegenden Gründen unmöglich wird, sind die Vorschriften des Allgemeinen Schuldrechts über Leistungsstörungen (§ 275) anwendbar (OLG Düsseldorf, a.a.O.). § 537 ist also eine Sondervorschrift für die Unmöglichkeit der Erfüllung der Gebrauchsgewährungspflicht durch den Vermieter infolge eines in der Person des Mieters liegenden Grundes. Wenn sowohl die Voraussetzungen von § 326 Abs. 2 Satz 1 als auch von § 537 Abs. 1 S. 1 erfüllt sind, bleibt der Mietzahlungsanspruch in kumulativer Anwendung beider Normen bestehen (BGH VIII ZR 13/90, ZMR 1991, 57). Das wird der Regelfall sein (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 537 Rn. 8).

Rz. 2

Die Risikoverteilung bei Nichtnutzung der Mietsache ist durch § 537 abschließend geregelt, sodass der Vermieter seinen Mietzahlungsanspruch natürlich auch dann behält, wenn der Mieter die Mietsache nicht nutzen will (OLG Köln, Urteil v. 18.10.1991, 19 U 79/91, NJW-RR 1992, 443; OLG Düsseldorf, Urteil v. 2.5.1991, 10 U 191/90, NJW-RR 1991, 1143; Blank/Börstinghaus, § 537 Rn 4). Der Vermieter kann auch dann Weiterzahlung der Miete verlangen, wenn der Mieter infolge seines Verschuldens an der Nutzung der Mietsache gehindert ist. Aber auch dann, wenn er ohne eigenes Verschulden an der Nutzung gehindert ist – wie z.B. bei Krankheit (vgl. dazu OLG Düsseldorf, Beschluss v. 25.7.2008, I-24 W 53/08, GE 2008, 1195 = ZMR 2009, 25; OLG Düsseldorf, Urteil v. 6.6.2000, 24 U 186/99, WuM 2002, 94 = ZMR 2002, 106 NZM 2001, 669), Inhaftierung (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 537 Rn. 27a), einem polizeilichen Wohnungsverweis (AG Ludwigsburg, NZM 2005, 302), Tod, Wohnortwechsel (BGH, Urteil v. 7.10.2015, VIII ZR 247/14, WuM 2015, 723 = ZMR 2015, 927), beruflicher Veränderung (LG Gießen, Urteil v. 30.11.1994, 1 S 413/94, NJW-RR 1995, 395 = WuM 1997, 327) –, ist der Mieter unabhängig von der Nutzung der Mietsache zur Weiterzahlung der Miete verpflichtet. Daher kommt es nicht darauf an, ob er die zur Verhinderung des Gebrauchs führenden Umstände beeinflussen konnte, solange es sich um in seinen Risikobereich fallende Umstände handelt (BGH, Urteil v. 14.11.1990, VIII ZR 13/90, NJW-RR 1991, 267 = WuM 1991, 25; OLG Düsseldorf, a. a. O.). Daher trägt er auch das Risiko der Anreise oder der persönlichen Eignung als Voraussetzung für die Gebrauchsgewährung, z.B. dass er wegen pandemiebedingter Reisebeschränkungen die Mietsache nicht erreichen kann (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 537 Rn. 26). Hat der Mieter es daher unterlassen, die für den Geschäftsbetrieb in gemieteten Räumen erforderliche Genehmigung einzuholen, obwohl er sich wirksam dazu verpflichtet hatte, so bleibt er zur Zahlung der Miete auch dann verpflichtet, wenn die erforderliche Genehmigung verspätet erteilt wurde (OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.7.1992, 10 U 49/92, ZMR 1992, 536 [537]; vgl. auch KG, Urteil v. 15.2.2007, 8 U 138/06, DWW 2007, 249 für den Fall, dass die Mietparteien den Vertrag in Kenntnis der noch fehlenden Genehmigung "in Gang setzen"). Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Formularklausel, mit der sich der Mieter verpflichtet, die für den Betrieb in den gemieteten Geschäftsräumen erforderliche behördliche Erlaubnis beizubringen, ist jedoch, dass sie auf die von dem Mieter zu erfüllenden subjektiven Voraussetzungen für die behördliche Erlaubnis beschränkt wird; eine Klausel, die beinhaltet, dass der Mieter die behördliche Erlaubnis auf seine Kosten und auf sein Risiko beizubringen hat – ohne jede Einschränkung –, ist daher unwirksam (BGH, Urteil v. 27.1.1993, XII ZR 141/91, DWW 1993, 170 = ZMR 1993, 320; OLG Düsseldorf, Urteil v. 10.7.1992, 10 U 142/91, ZMR 1992, 446; LG Berlin, Urteil v. 25.2.200...