Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 1 Allgemeines

Rz. 1

Die Mietrechtsreform 2001 brachte mit dem § 536 über § 536a–c eine Zusammenfassung von bisher verstreuten Vorschriften, die teilweise auf das Kaufrecht verwiesen. Vor allem die Vorschrift des § 545 a. F. wurde in das neue System eingearbeitet (§ 536c), die Gewährleistung wegen Vorliegen eines Rechtsmangels (früher § 541) wurde mit der Sachmängelregelung zusammengefasst.

Durch das Mietrechtänderungsgesetz 2013 wurde mit Abs. 1a ein temporärer Minderungsausschluss von drei Monaten bei energetischer Modernisierung eingefügt. Diese Regelung ist im Vorfeld des Mietrechtsänderungsgesetzes umfassend kritisiert worden. Sie ist systemwidrig und greift in die Leistungsäquivalenz, d. h. in das Prinzip der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung ein. Dementsprechend sieht § 536 Abs. 4 BGB vor, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters abweichende mietvertragliche Vereinbarung unwirksam ist. In den "Automatismus", dass bei einem (nicht unerheblichen) Mangel die Miete gemindert ist, will der Gesetzgeber eingreifen. Das stellt sich als mehr als bedenklich dar und dürfte auch das verfassungsrechtliche Grundrecht des Mieters in Form eines Eigentumsrechts an der Wohnung (das im Rahmen der Eigenbedarfskündigung entwickelt worden ist) tangieren.

Wie zum Gewährleistungssystem des Kaufrechts sind die allgemeinen Vorschriften der §§ 280 ff., 311a überwiegend ausgeschlossen, weil die Vorschriften des besonderen Schuldrechts vorgehen. Anders als im Kaufrecht, in dem der Käufer nach §§ 437, 441 den Minderungsanspruch geltend machen muss ("kann der Käufer Herabsetzung des Kaufpreises [Minderung] verlangen"), tritt die mietrechtliche Minderung kraft Gesetzes ein ("ist der Mieter … von der Entrichtung der Miete befreit …"). Es handelt sich demgemäß nicht um einen Mietminderungsanspruch (§ 194 Abs. 1), sondern stellt eine Einwendung gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete dar, die folglich nicht verjähren kann. Allerdings kann ein etwaiger Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung bei vorausgezahlter Miete verjähren. Daraus folgt ferner, dass sich der Mieter gegenüber der Zahlungsklage des Vermieters auch noch später auf sein Minderungsrecht berufen kann, sofern allerdings keiner der Ausschlusstatbestände von §§ 536b und c vorliegt und keine Verwirkung eingetreten ist.

Bei der Wohnraummiete können die Rechte aus § 536 nicht abbedungen werden (§ 536 Abs. 4).

Die bisherige Problematik einer vereinbarten Vorfälligkeitsklausel (Zahlungen monatlich im Voraus) im Zusammenhang mit Aufrechnungsklauseln entfällt weitestgehend. Denn nach § 556b Abs. 1 ist die Wohnraummiete nunmehr zu Beginn des Monats zu entrichten, so dass es einer Vorfälligkeitsklausel nicht mehr bedarf (vgl. zu der Prob­lematik die entsprechende Kommentierung zu § 535 und § 556b). Für am 1.9.2001 bestehende Mietverhältnisse gilt allerdings § 551 a. F. weiter – Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB.

Rz. 2

Für die Geschäftsraummiete gilt § 536 Abs. 4 nicht, so dass die Vorschrift durch Formularmietvertrag abbedungen werden kann (BGH, NJW-RR 1993, 519); § 309 gilt für den Mietvertrag nicht (vgl. Palandt/Grüneberg, § 309 Rn. 6).

§ 536 gilt nach dem Gesetzeswortlaut nicht für den Zeitraum vor Überlassung der Mietsache, sondern dafür gelten die des allgemeinen Schuldrechts. Nach der Überlassung der Mietsache können diese dann zur Anwendung kommen, wenn dem Vermieter die Beseitigung des Sachmangels nicht zugemutet werden kann (vgl. BGH, Urteil v. 26.9.1990, VIII ZR 205/89, NJW-RR 1991, 204). Soweit die Unmöglichkeit der Leistung nicht auf einem Sachmangel beruht (z. B. Untergang der Mietsache), gelten sie ohnehin. Insofern kommt es darauf an, ob nach § 535 der Vermieter (noch) zur Instandsetzung verpflichtet ist.

§ 275 gilt ebenfalls, wenn die Wiederherstellung der Mietsache dem Vermieter nicht zugemutet werden kann (vgl. BGH, a. a. O.).