Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 7.7.9.1 Allgemeines
 

Rz. 147

Die Grundlagen für die Schadensabrechnung ergeben sich nicht speziell aus dem Mietrecht, sondern aus dem allgemeinen Schadensrecht der §§ 249 ff. Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung vor allem zur Abrechnung von Kraftfahrzeugschäden, die auch auf die Abrechnung des Anspruchs wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen übertragen werden können.

 

Rz. 148

Konkrete Berechnung

Grundlage der Schadensersatzforderung ist der konkrete Rechnungsbetrag, sind also die Kosten, die für die tatsächliche Renovierung der Wohnung ausgegeben worden sind. Angesetzt werden dürfen jedoch nur die nach objektiven Gesichtspunkten zu ermittelnden notwendigen Kosten (vgl. Langenberg, a. a. O., 1 Rn. 495).

 

Rz. 149

Abstrakte Berechnung

Möglich ist auch die Abrechnung auf sog. Gutachter- oder Kostenvoranschlagsbasis. Auch hier gelten naturgemäß objektive Grundsätze zur Ermittlung der notwendigen Kosten. Bei dieser Abrechnung kann die Umsatzsteuer nach wie vor in Ansatz gebracht werden, da § 249 Abs. 2 Satz 2 i. d. F. des 2. Gesetzes zur Änderung schadensersatzrechtlicher Vorschriften (Inkrafttreten 1.8.2002, BGBl. I S. 2674) nicht einschlägig ist. Nach § 249 Abs. 2 Satz 2 schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer/Mehrwertsteuer bei Beschädigung einer Sache nur dann ein, wenn und soweit die Steuer tatsächlich angefallen ist. Bei dem Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 281 handelt es sich aber nicht um einen Fall des § 249 Abs. 2 Satz 1 (Palandt/Grüneberg, BGB, § 251 Rn. 3 [2]). Die BT-Drucks 14/7752 zur Regierungsbegründung der Neufassung des § 249 Abs. 2 Satz 2 hilft in der Beurteilung der Frage nur unzureichend weiter. Auf den Punkt gebracht kommt es darauf an, ob es sich bei dem Schadensersatzanspruch aufgrund der §§ 280, 281 um einen Kompensationsanspruch handelt oder nur um einen Ersatzanspruch, der das Integritätsinteresse des geschädigten Vermieters ausgleichen soll. Damit kommt es auf die Frage an, ob der Tatbestand des § 251 Abs. 1 erfüllt ist, d. h. eine Herstellung der Räume nicht mehr möglich ist. Tatsächlich ist die Renovierung naturgemäß noch möglich, sodass es darauf ankommt, ob auch eine Unmöglichkeit aus Rechtsgründen ausreicht. Das ist mit Grüneberg (a. a. O., § 251 Rn. 3b) zu bejahen. Denn nach dem Schadensersatzverlangen nach § 281 Abs. 4 ist der Anspruch auf die Leistung ausgeschlossen. Es geht also nicht um die Frage, ob der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen kann (§ 249 Abs. 2). Der für das Mietrecht zuständige VIII. Senat des BGH hat bisher zu dieser Frage noch nicht Stellung genommen. Der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Senat hat jedoch mit Urteil v. 22.7.2010, VII ZR 176/09, GE 2010, 1191 für den gleichartigen Schadensersatzanspruch statt der Leistung nach § 637 Abs. 1 ausgeführt, dass § 249 Abs. 2 Satz 2 in diesem Fall die Berücksichtigung der Umsatzsteuer nicht ausschließe, wenn und soweit sie tatsächlich (noch) nicht angefallen sei. Sie gelte nach Wortlaut und systematischer Stellung nur in den Fällen, in denen wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten sei. Das sei bei einem Schadensersatzanspruch, der wegen Mängeln und damit wegen nicht ordnungsgemäßer Herstellung des geschuldeten Werkes bestehe, nicht der Fall. Der Unternehmer schulde nicht Schadensersatz wegen der Vorschrift des § 249 Abs. 2 Satz 1 in Geld, sondern ausschließlich deshalb, weil er an die Stelle des Erfüllungsanspruchs trete. Dennoch hat der BGH die Umsatzsteuer für den Fall, dass sie nicht tatsächlich angefallen ist, nicht zugesprochen. Insofern liege eine Überkompensation des Schadens vor. Die Bemessung eines bereits durch den Mangel des Werkes und nicht erst durch dessen Beseitigung entstandenen Schadens könne nicht ohne eine Wertung vorgenommen werden. Das führe zur Nichtberücksichtigung der Umsatzsteuer. Die Erwägungen spielen auch für den Schadensersatzanspruch statt der Leistung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen durch den Mieter eine Rolle. Eine Prognose, wie der VIII. Senat die Rechtsfrage beantworten wird, kann nicht abgegeben werden. Es dürfte allerdings einem "Gerechtigkeitsgefühl" entsprechen, die Umsatzsteuer nur dann oder erst dann zuzusprechen, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen tatsächlich ausgeführt hat. Im Übrigen scheint der Gesetzgeber einfach schlicht übersehen und damit vergessen zu haben, auch für die vorliegende Fallgestaltung die nicht angefallene Umsatzsteuer generell aus der Berechnung des zur Herstellung erforderlichen Geldbetrages herauszunehmen.

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters, der die Mietsache vor seiner finanziellen Realisierung veräußert, ist nicht anders zu beurteilen. Nach § 566 tritt der Erwerber anstelle des (bisherigen) Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter von dem Vermieter veräußert wird. Bei der Veräußerung ist nicht de...

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