Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.3 Verpflichteter der Schönheitsreparaturen

Rz. 145

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 hat der Vermieter die vermietete Sache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Nach § 538 hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Grundsätzlich hat also der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen, nicht der Mieter. Allerdings ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH die Überwälzung der Schönheitsreparaturen als Hauptpflicht auf den Mieter auch durch Formularklauseln zugelassen (vgl. schon BGH, NJW 1977, 36; BGH, RE v. 30.10.1984, WuM 1985, 46), wobei aber diese Klauseln nicht gegen §§ 305ff., insbesondere § 307 verstoßen dürfen.

Das alles hat der BGH durch Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 339/03, GE 2004, 1093, bestätigt (sog. Verkehrssittenentscheidung). In dem aus 1978 stammenden Formularmietvertrag war u. a. vereinbart:

"Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der -Mieter-Vermieter."

Das Wort "Vermieter" war handschriftlich durchgestrichen. Das Mietverhältnis endete 2001. Der Mieter hatte mindestens in den letzten 20 Jahren keine Schönheitsreparaturen durchgeführt und tat das auch nach Ende der Mietzeit nicht. Die Schadensersatzklage des Vermieters hatte erst beim BGH mit der zugelassenen Revision Erfolg.

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass aus der Sicht eines verständigen Mieters der Klausel, wonach er die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt, eine Verpflichtung zur Ausführung derselben zu entnehmen sei. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedürfe, Verkehrssitte geworden. Die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrages würden es als selbstverständlich ansehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Vor diesem Hintergrund sei die Klausel nicht lediglich im Sinne einer Auferlegung von Kosten zu verstehen. Anders als bei einer Klausel zur Übernahme von Kosten von kleinen Reparaturen durch den Mieter müsse der Mieter bei einer solchen Bestimmung über Schönheitsreparaturen damit rechnen, dass er mit der Renovierung belastet werde, die Arbeiten aber auch selbst erbringen dürfe. Dass dem Mieter nicht nur die Pflicht zur Kostentragung, sondern auch die Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt werden sollte, ergebe sich auch aus der Verpflichtung, die Wohnräume in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Dabei könne offen gelassen werden, ob eine entsprechende mietvertragliche Klausel insgesamt wirksam sei. Denn unter die Erhaltung der Mietsache, die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegen würde, falle auch die Vornahme von Schönheitsreparaturen.

Rz. 146

Obwohl der BGH die vertragliche Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter als Verkehrssitte annimmt, ist er nicht von dem Grundsatz abgewichen, dass die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter in Abkehr von der grundsätzlichen Verpflichtung des Vermieters nach § 535 einer – auch formularmäßig möglichen – Vereinbarung bedarf. Damit gilt auch das Gebot der Klarheit und Verständlichkeit nach § 307 Abs. 1. Bei der Beurteilung, ob eine danach wirksame Überwälzungsklausel vorliegt, ist jedoch der Umstand der zur Verkehrssitte gewordenen Überwälzung auf den Mieter heranzuziehen.

In der genannten Entscheidung des BGH ist die Abgrenzung von Kostenklauseln bei kleinen Reparaturen angedeutet worden. Hier lässt nämlich der BGH Kostenklauseln für kleine Reparaturen nur in geringem Umfang zu (vgl. Schach in GE 2004, 1152 f.). Grund für diese Abgrenzung ist der Umstand, dass eine Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei der Mietkalkulation zugunsten des Mieters berücksichtigt werde. Das war sicher ursprünglich einmal der Fall, dürfte jedoch bei genauerem Hinsehen heute nicht mehr so sein (vgl. dazu auch Emmerich, NZM 2000, 1155, 1162, 1163; Langenberg, Schönheitsreparaturen, I Rn. 59). Eine Änderung in der Rechtsprechung des BGH ist jedoch nicht zu erwarten (vgl. BGH, GE 2002, 1054).

Quasi als Korrektiv sind die Instanzgerichte – allerdings teilweise auch der BGH – bei der Beurteilung von Überwälzungsklauseln relativ rigide. Ist im Ergebnis bei der entsprechenden Überprüfung die Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kommt die gesetzliche Regelung der §§ 535, 538 wieder zum Tragen mit der Folge, dass der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig und zu deren Durchführung verpflichtet ist. Diese Rechtsfolge gilt nicht nur bei Unwirksamkeit der eigentlichen Überwälzungsklausel, sondern auch bei der Unwirksamkeit anderer in diesem Zusammenhang verwendeter Klauseln, die die Durchführung der Schönheitsreparaturen im Einzelnen nach Art, Umfang und Zeitenfolge betreffen. Denn eine geltungserhaltende Reduktion, d. h. die Erhaltung der Klausel in ihrem wirksamen Teil, findet im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht statt.