Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 7.7.13 Quotenklauseln
 

Rz. 168

Quotenklauseln, sie werden teilweise auch als Abgeltungsklauseln bezeichnet, sind für die Fälle entwickelt worden, in denen das Mietverhältnis endet, bevor die Fristen laut Fristenplan abgelaufen sind oder nach Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis laut Fristenplan noch nicht wieder abgelaufen sind. Endet das Mietverhältnis beispielsweise schon vor Ablauf von drei Jahren, sind Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen für keinen Raum schon abgelaufen. Für derartige Fälle können die Mietvertragsparteien die Fälligkeit eines Geldanspruches vereinbaren.

Der BGH hatte zwar in dem grundlegenden RE v. 6.7.1988, GE 1988, 881 = NJW 1988, 2790 = BGHZ 105, 71 = WuM 1988, 294 einer Ersatzquotenklausel als Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten zu zahlen hat, bestimmte Grenzen gesetzt.

 

Rz. 169

  1. Sollen die Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes zu berechnen sein, ist die Klausel nur dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt und dem Mieter nicht untersagt ist, seinen anteiligen Zahlungsverpflichtungen dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt.
  2. Die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze sind im Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen auszurichten.
  3. Bei Übergabe einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung ist die Klausel nur dann wirksam, wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.
  4. Die Quotenklausel gilt nur für den Fall, dass das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach entsprechendem Fristenplan endet.

Die Entscheidung war auch mehrfach bestätigt worden (Urteile v. 26.5.2004, VIII ZR 77/03, GE 2004, 954 f., und v. 6.10.2004, VIII ZR 215/03, GE 2004, 1452).

 

Rz. 170

Diese Rechtsprechung ist allerdings inzwischen "Makulatur". Der BGH (Urteil v. 18.10.2006, VIII ZR 52/06, GE 2006, 1542 = WuM 2006, 677 = NJW 2006, 3778 = NZM 2006, 924) bestätigt zwar zunächst weitgehend die bisherige Rechtsprechung seit dem grundlegenden Rechtsentscheid aus dem Jahre 1988. Er hält fest, dass es sich bei einer Abwälzungsklausel um eine – zeitliche vorverlagerte – Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan handelt. Der Zweck bestehe darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen könne, wenigstens einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine derartige Klausel benachteilige den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung darstelle.

Die entscheidende Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung setzt im Zusammenhang mit den bisher vom BGH sanktionierten festen Fristen Quoten ein. Hier führt der BGH seine "neue" Rechtsprechung zur Unwirksamkeit fester Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen fort und diskutiert leider nicht, dass es sich bei dem Anspruch aus der Quotenklausel nicht um einen Erfüllungsanspruch zur Durchführung der Schönheitsreparaturen handelt, der in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt werden kann, sondern um einen originären Geldanspruch.

Das tragende Argument des BGH ist es, dass im Einzelfall die feste Regelung der Quotenklausel dazu führen könne, dass der Mieter – gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen – eine übermäßig hohe Abnutzungsquote zu tragen habe. Das sei z. B. möglich, wenn die Wohnung mit besonders langlebigen Materialien dekoriert sei oder der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig genutzt habe. Insofern handele es sich um unwirksame starre Fristen, die auch im Rahmen eines Fristenplanes zur Ausführung der Schönheitsreparaturen unwirksam seien und zur Unwirksamkeit der Überwälzungsklausel selbst führten. Die Quotenklausel sei insgesamt unwirksam, weil sie nicht in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennbar sei. Es liege bei Unwirksamkeit der Klausel auch keine Regelungslücke vor, die im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschlossen werden könnte. Wie bereits hinsichtlich einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel entschieden, trete gemäß § 306 Abs. 2 die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 an die Stelle der unzulässigen Klausel. So verhalte ...

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