Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.6 Überwälzung auf den Mieter

Rz. 136

Nach § 535 Abs. 1 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das Gesetz macht keinen Unterschied zu der Wohnung als solcher und den mitvermieteten Installationsgegenständen wie z. B. Türgriffe, Schalter, Wasserhähne usw. Nach § 538 hat der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Ausgenommen hiervon sind allerdings Schäden, die durch eine Vertragsverletzung des Mieters (§ 280 Abs. 1) entstehen, also auf einer fahrlässigen oder vorsätzlichen Schädigung durch den Mieter beruhen.

§ 538 enthält nicht die in der Wohnraummiete häufige Vorschrift, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist (vgl. z. B. § 536 Abs. 4). Formularklauseln, die den Mieter zur Vornahme bestimmter Arbeiten bzw. Übernahme bestimmter (Reparatur-)Kosten verpflichten, unterliegen jedoch der Inhaltskontrolle nach § 307. Danach sind Klauseln unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt werden, dass die Erreichung des Vertragszweckes gefährdet ist. Hierbei spielt der Leitgedanke des § 538 eine entscheidende Rolle.

Die Rechtsprechung, die zur Wirksamkeit von Vornahme-, Kosten- und Wartungsklauseln existiert, ist schon etwas "betagt" und noch zu § 9 AGBG (Vorläufer des § 307) ergangen. Die Grundsätze haben sich jedoch inzwischen nicht geändert, so dass die vorliegenden Entscheidungen nach wie vor maßgeblich sind.

Rz. 137

Vornahmeklauseln

Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Reparatur von beschädigten Installationsgegenständen in der Wohnung selbst in Auftrag zu geben bzw. die Reparatur selbst durchzuführen, sind generell unwirksam (BGH, GE 1992, 663 f. = WuM 1992, 355 = ZMR 1992, 332). Das gilt selbst dann, wenn die Reparaturpflicht gegenständlich und betragsmäßig beschränkt ist. Die entsprechende Klausel des Mietvertrages lautete:

"Der Mieter ist verpflichtet, Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie die Verschlussvorrichtungen von Fensterläden in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur DM 150 und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen."

Dem Wortlaut nach regelt die Klausel lediglich die Verpflichtung des Mieters, im Einzelnen näher bestimmte Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache, deren Durchführung an und für sich dem Vermieter obliegt, auf eigene Kosten vorzunehmen. Nach Ansicht des BGH werde jedoch der rechtsunkundige durchschnittliche Mieter der Klausel darüber hinaus entnehmen, dass ihm Gewährleistungsrechte nicht zustünden, so lange er den ihm übertragenen Unterhaltungspflichten nicht nachkomme. Damit würden die Gewährleistungsrechte des Mieters durch die Klausel in erheblicher Weise beeinträchtigt (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rn. 52 ff.).

Rz. 138

Wartungsklausel

Eine Wartungsklausel, wonach sich der Mieter verpflichtet, Elektro- und Gasgeräte usw. jährlich auf eigene Kosten durch eine Fachfirma warten zu lassen, sind nach BGH (WuM 1991, 381, 383 = ZMR 1992, 290) dann unwirksam, wenn eine Kostenbegrenzung nicht vorgenommen ist. Im Übrigen bestehen auch deswegen Bedenken gegen derartige Klauseln, weil es sich nicht um Kleinreparaturen an Gegenständen handelt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (vgl. LG Berlin, GE 1993, 159, 161). Selbst wenn man der Ansicht ist, dass Wartung keine Reparatur sei und nur dazu diene, Schäden zu vermeiden und die Betriebsbereitschaft zu erhalten (vgl. Sternel, NJW 1998, 844), ist dennoch ein mögliches Minderungsrecht des Mieters tangiert, denn die Abwälzung der Wartung soll dazu führen, dass der Mieter die Maßnahmen ergreifen soll, die den Eintritt eines minderungsrelevanten Ausfalls der Einrichtung verhindern (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, a. a. O., Rn. 54). Vor der Aufnahme von Wartungsklauseln in einen Mietvertrag ist daher zu warnen (im GE-Formular sind sie deswegen auch nicht vorgesehen).

Eine ganz andere Frage ist es, inwiefern Wartungskosten als Betriebskosten umlegbar sind und insofern auch von dem Mieter getragen werden müssen. Hierzu hält die Betriebskostenverordnung (wie schon bisher die II. BV) in § 2 Nr. 4d und 5c, 7 sowie 15a fest, dass bestimmte Wartungs- und Überprüfungskosten bei Etagenheizungen, Gaseinzelfeuerstätten, Warmwassergeräten, Personen- oder Lastenaufzügen, Gemeinschaftsantennenanlagen zu umlagefähigen Betriebskosten gehör...