Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.5 Nachrüstungspflicht bei Gesundheitsgefährdungen

Rz. 129

Unabhängig von der Einhaltung von DIN-Vorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes besteht eine Nachrüstungspflicht in Anwendung des § 535 jedenfalls dann, wenn die Gesundheit des Mieters durch den Zustand der Räume und ihrer Einrichtungen nachhaltig gefährdet wird. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob bereits ein Schaden eingetreten ist oder unmittelbar bevorsteht, vielmehr genügt für die Annahme eines Mangels, dass die Mietsache nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung genutzt werden kann (OLG Hamm, RE v. 25.3.1987, 30 RE-Miet 1/86, DWW 1987, 226). Wird bei der Beurteilung der Frage, ob eine bestimmte Schadstoffbelastung als solche einen Mangel der Mietwohnung darstellt, auf wissenschaftlich-technische Standards zum Schutz von Gesundheitsschäden abgestellt, so sind grundsätzlich diejenigen Standards maßgeblich, die in dem Zeitpunkt gegolten haben oder gelten, der für die jeweilige Rechtsfolge maßgeblich ist (BayObLG, RE v. 4.8.1999, RE-Miet 6/98, GE 1999, 1124 [1125]). Danach sind Ausgangspunkt für die Bewertung der gesundheitlichen Unbedenklichkeit der Wohnung grundsätzlich nur die bei Vertragsschluss geltenden Standards. Nur sie können die vom Mieter erwartete Sollbeschaffenheit der Mietsache bestimmen und damit vom Vermieter geschuldet sein; denn der vom Vermieter geschuldete Leistungsstandard muss für ihn bestimmbar sein (§ 241 Satz 1). Dem liefe es zuwider, wenn schon bei Vertragsschluss das von ihm geschuldete Sicherheitsniveau zur Vorbeugung von Gesundheitsgefahren nach künftigen, erst nach Vertragsschluss aufgrund neuer Erkenntnisse verschafften Standards beurteilt werden müsste. Führen allerdings im Laufe des Mietverhältnisses neue Einsichten in die gesundheitsgefährdende Wirkung bestimmter Baustoffe zu verschärften wissenschaftlich-technischen Standards, bringen diese eine Änderung der vertraglichen Sollbeschaffenheit der Mietsache mit sich, weil die Vertragsparteien regelmäßig von der Fortdauer der gesundheitlichen Unbedenklichkeit der Mietwohnung ausgehen. Der Vermieter hat dann jeweils die Beschaffenheit der Mietsache herbeizuführen, die als Vorsorge gegen die Gefahren für die Gesundheit der Bewohner der Mietsache nach dem aktuellen Standard erforderlich ist. Fehlerhaftigkeit der Mietsache tritt erst ein, wenn der Vermieter nach Bekanntwerden der entsprechenden verschärften Standards gleichwohl die Ursache der Gefährdung nicht beseitigt. Hinsichtlich des Gefährdungstatbestands kommt es allerdings nicht auf subjektive Befürchtungen des Mieters, sondern auf objektive Erkenntnisse an, wobei der jeweilige Entwicklungsstand der medizinischen, technischen, biologischen und/oder sonstigen Erkenntnisse zu berücksichtigen ist. Anders als für das Problem des Schallschutzes oder dgl. kann also grundsätzlich der Mieter hier einen Anspruch haben, dass die Räume in einen Zustand versetzt werden, der neuesten Erkenntnissen entspricht, da es sich hier um Gesundheitsgefährdungen handelt, die anders zu beurteilen sind als Immissionen durch Schall. Auch bei einer Schallimmission im gesundheitsgefährdenden Maß würde allerdings ein Herrichtungsanspruch bestehen.

Rz. 130

Auswechselung von Trinkwasserrohren:

Am 1.1.2003 ist eine neue Trinkwasserverordnung in Kraft getreten (VO v. 21.5.2001, BGBl. I S. 959). Mit ihr sind vielfältige Änderungen im behördlichen Vollzug, aber auch in den Pflichten der Unternehmer und Inhaber von Wasserversorgungsanlagen verbunden, die noch nicht völlig geklärt sind. Verstöße gegen die VO sind strafbewehrt. Insbesondere den Hausinstallationen wurde mit der neuen Verordnung mehr Aufmerksamkeit geschenkt. So wurde z. B. der derzeit bestehende Grenzwert für Blei von 0,04 mg/l ab dem 1.12.2003 auf 0,025 mg/l und wird ab dem 1.1.2013 auf 0,01 mg/l abgesenkt. Dies wird mit großer Wahrscheinlichkeit dazu führen, dass bei Hausinstallationen, in denen noch Bleirohre vorhanden sind, der seit Dezember 2003 gültige Grenzwert nicht mehr eingehalten werden kann. Abhilfemaßnahmen werden hier unumgänglich. Völlig neu ist die Definition des Wassers für den menschlichen Gebrauch. Danach wird beispielsweise nicht nur das Wasser zum Trinken, Kochen oder für die Zubereitung von Speisen und Getränken, sondern auch das Wasser für die Körper- und Wäschereinigung als Trinkwasser eingestuft (§ 3 Trinkwasserverordnung).

Die TrinkwasserVO ist im Hinblick auf mögliche Legionellen im erwärmten Wasser zum 1.11.2011 und danach im Oktober 2012 (BR-Drucks. 525/12) noch einmal geändert worden. Die Änderungen beziehen sich zu Begriffsbestimmungen des § 3 zu Anlagen zur Trinkwassererwärmung und gewerblicher Tätigkeit im Rahmen einer Vermietung, sind also für das Mietrecht relevant.

Insbesondere Vermieter sind durch die Novellierung der Trinkwasserverordnung betroffen. Die Verordnung erhöht ihre Verantwortung für die Trinkwasserqualität im Haus. Die Betreiber nichtöffentlicher Gebäude – wie z. B. Miethäuser – müssen künftig unverzüglich auf bekannt gewordene Missstände in der Trinkwasserverso...