Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.2 Anspruchsinhalt

Rz. 124

Der Anspruch des Mieters bezieht sich auf die (Wieder-)Herstellung der vermieteten Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch. Gefordert ist ein Handeln des Vermieters, das über §§ 887, 888 ZPO vollstreckungsmäßig durchzusetzen ist, wie z. B. die Verpflichtung des Vermieters zur Teppicherneuerung (LG Lüneburg, Beschluss v. 22.9.2014, 6 T 88/14, ZMR 2015, 318). Der Herstellungsanspruch besteht unabhängig davon, ob der Mieter Minderung geltend machen oder Schadensersatz verlangen kann (§§ 536, 536a, AG Hamburg, Urteil v. 17.9.2021, 40b C 42/21, ZMR 2022, 50). Ein Anspruch auf Mängelbeseitigung auf eine bestimmte Art und Weise besteht grundsätzlich nicht, da die Erhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 allgemein auf Erhaltung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand, nicht aber auf die Ausführung spezifischer, vom Mieter gewünschter Arbeiten gerichtet ist (AG Hamburg, Urteil v. 17.9.2021, 40b C 42/21, ZMR 2022, 50. Mit welchen Mitteln der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nachkommt, ist seine Sache (LG Berlin, Urteil v. 27.8.2010, 65 S 89/10, GE 2011, 616), es sei denn, es kommt nur eine Art der Instandsetzung in Betracht. Der Mieter hat demgemäß in seiner Klage lediglich den angestrebten Erfolg zu bezeichnen, nicht die erforderlichen Maßnahmen in den Klageantrag aufzunehmen – Letzteres wäre unzulässig. Bei nicht funktionierender Heizung müsste der Antrag demgemäß z. B. auf Reparatur der Heizung zwecks Beheizung der gemieteten Wohnung lauten. Wie die Reparatur durchgeführt werden soll, müsste der verurteilte Vermieter entscheiden.

Kommt er seiner im Urteil festgehaltenen Pflicht nicht nach, müsste die Vollstreckung nach § 887 ZPO durchgeführt werden. Dass hinsichtlich der Mittel, mit denen die Leistungspflicht erfüllt werden kann, verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung stehen, beeinträchtigt den Charakter einer Leistung als vertretbare Handlung nicht (vgl. Zöller/Stöber, § 887 Rn. 2 mit Rechtsprechungsnachweisen). Nach § 887 ZPO ist der Gläubiger (Mieter) von dem Prozessgericht auf Antrag zu ermächtigen, auf Kosten des Schuldners (Vermieters) die Handlung vornehmen zu lassen. Hier nun muss der vollstreckende Mieter die seiner Ansicht nach erforderlichen Einzelmaßnahmen genau bezeichnen, damit das Prozessgericht einen entsprechenden Ermächtigungsbeschluss erlassen kann. Insofern geht also in diesem Moment die Konkretisierung der Handlung auf den Mieter über. Der Vermieter ist dadurch in seinen Rechten nicht verletzt, denn er hätte ja die Leistung nach seiner Methode vornehmen können. Der Vermieter kann auch noch im Rahmen der Anhörung nach § 887 ZPO auf den zu erlassenden Ermächtigungsbeschluss in seinen konkreten Einzelheiten Einfluss nehmen.

Rz. 125

Bisher war es ganz überwiegende Ansicht, dass der Einwand der Erfüllung des Herstellungsanspruchs nicht im Vollstreckungsverfahren geltend gemacht werden kann. Der Schuldner wurde vielmehr auf die Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO verwiesen. Etwas anderes galt nur für den Fall, dass die Erfüllung evident war. Das hat sich jetzt durch einen Beschluss des BGH v. 5.11.2004, IXa ZB 32/04, GE 2005, 54 verändert. Danach ist der Schuldner nicht nur im Verfahren der Vollstreckungsgegenklage, sondern auch im Zwangsvollstreckungsverfahren selbst mit seinem Einwand zu hören, der vollstreckbare Anspruch sei erfüllt. Immerhin listet der BGH ganz umfangreich die bisher dazu vertretenen Ansichten auf und meint dann schließlich, dass dem Schuldner für seinen Erfüllungseinwand auch das Vollstreckungsverfahren offen stünde. Die Prüfung des Erfüllungseinwandes im Ermächtigungsverfahren nach § 887 ZPO statt erst bei der Vollstreckungsgegenklage könne prozessökonomisch sinnvoll sein. Eine Beweiserhebung über die Einwendungen des Schuldners sei in beiden Verfahren möglich und liege stets in den Händen des Prozessgerichts. Das Vollstreckungsverfahren werde auch nicht beschleunigt, wenn man den Schuldner auf den Weg der Vollstreckungsgegenklage verweisen würde. Bei Erhebung der Vollstreckungsgegenklage müsste dem Schuldner auch Vollstreckungsaufschub nach § 769 ZPO gewährt werden. Durch die Erhebung einer Vollstreckungsgegenklage würde das Verfahren angesichts der im Verfahren einzuhaltenden Fristen somit letztlich auch verzögert.

Rz. 126

In Erfüllung des Herstellungsanspruchs hat der Mieter Einwirkungen auf die Mietsache zu dulden, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes erforderlich sind (§ 555a Abs. 1). Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter grundsätzlich anzukündigen (§ 555a Abs. 2).Die inhaltlichen Anforderungen der Ankündigung richten sich nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten. Technische Spezialkenntnisse voraussetzende Angaben zu den beabsichtigten Arbeiten genügen dem Informationsinteresse des Mieters nicht. Anzukündigen sind ferner der Beginn und das voraussichtliche Ende der Arbeiten. Die bloße Angabe eines Zeitraumes für den Beginn der Arbeiten, hier einer bestimmten Kalenderwoche, ist nicht ausreichend, vielmehr...