Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 4.1 Vermietete Räume

Rz. 29

Nach § 535 Satz 1 ist der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch (nur) der Mietsache zu gewähren. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Daher ist die Wohnung oder die Gewerbeeinheit so zu bezeichnen, dass sie im Konfliktfall identifizierbar ist und die räumliche Erstreckung genau festgestellt werden kann, was bei mitvermieteten Räumen außerhalb der Wohn- oder Gewerbeeinheit (z. B. Keller, Bodenraum und dgl.) besonders wichtig ist. Die genaue Beschreibung ist auch bei abgeschlossenen Einheiten von Wichtigkeit, weil es auch nach längerer Nutzung zu einem Streit darüber kommen kann, ob der Mieter Umbauten vorgenommen hat, z. B. zwei Zimmer unter Herausnehmen einer Zwischenwand zusammengelegt hat, oder ob den Vermieter z. B. eine Herrichtungspflicht bezüglich bestimmter Räume trifft. Die genaue örtliche Bezeichnung der Wohnung richtet sich nach der Art des Gebäudes und steigert sich, je größer das Gebäude mit Vorderhaus, Seitenflügel oder Quergebäude mit vielen Stockwerken ist. Deswegen ist den Mietvertragsformularen der Vorzug zu geben, die durch Ankreuzen oder Wegstreichen die räumliche Erstreckung des Mietvertrags deutlich machen können. Dabei wird nicht verkannt, dass eine Vielzahl von Ausfüllungsmöglichkeiten auch die Gefahr von vielen Fehlbezeichnungen mit sich bringt. Dennoch ist die Beschreibung der Wohnung nach Vorderhaus, Seitenflügel, Quergebäude, Geschoss links, Mitte, rechts zu empfehlen, da dies auch im Räumungsvollstreckungsfall für den Gerichtsvollzieher von entscheidender Wichtigkeit ist. Dabei ist festzuhalten, dass bei den Geschossen grundsätzlich zwischen Erdgeschoss und den darüber liegenden Obergeschossen unterschieden wird (in den neuen Bundesländern wurde das bisher teilweise unterschiedlich gehandhabt). Bei der Bezeichnung der Wohnung links oder rechts entscheidet die Sicht von der Treppe aus nach oben gehend, unabhängig davon, ob sich die Treppe zwischen den Stockwerken windet und man in das entsprechende Geschoss mit Blickrichtung zur Straße, also quasi von rückwärts gelangt.

Rz. 30

Die Anzahl der Zimmer ist zu bezeichnen, wobei hierzu die zu reinen Wohnzwecken genutzten Räume zu verstehen sind und zu Küche und Hygieneräumen abzugrenzen ist. Es ist tunlich, die Art von Toilette, Bad oder Dusche genau zu bezeichnen, also ob es sich bei Toilette und Bad um getrennte Räume handelt, ob z. B. neben dem Bad mit Toilette noch gesondert ein (Gäste-)WC vorhanden ist. Diese Bezeichnung kann wiederum bei (ungenehmigten) Umbauten, aber auch bei der Einordnung der Wohnung zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete (z. B. nach Mietspiegeln) von Belang sein.

Achtung

Nebenräume

Ganz besonders wichtig ist es, die Art der vermieteten Nebenräume genau zu bezeichnen, also die Lage des Kellerraums anzugeben, sofern ein solcher vermietet sein sollte.

Gegen die Mitvermietung des zur Wohnung gehörenden Kellers muss nicht sprechen, dass im Mietvertrag die überlassene Fläche als "Wohn-/Nutzfläche" bezeichnet wurde (LG Saarbrücken, Urteil v. 23.6.2022, 10 S 136/21, WuM 2022, 47). Bei einer Vereinbarung im Mietvertrag, ein Keller werde nur "so weit verfügbar" mitvermietet, kann der Mieter wegen Mängeln des überlassenen Kellerraums keine Gewährleistungsrechte geltend machen (AG Berlin-Wedding, Beschluss v. 9.8.2016, 4 C 123/16, GE 2016, 1156). Unabhängig davon, ob dem Mieter ein Anspruch zusteht, ihm einen gesonderten Lagerraum, z. B. für Brennmaterial, zur Verfügung zu stellen, ist die genaue Kennzeichnung wichtig, um bei späteren Streitigkeiten über Art, Umfang und Dauer der Benutzung ohne oder gegen zusätzliches Entgelt Entscheidungen zu ermöglichen, ohne dass eine Rekonstruktion von Abmachungen durch Zeugenaussagen notwendig wird.

Angaben zur Größe der Wohnfläche sind grundsätzlich nicht notwendig, um die Mietsache zu umreißen.

Für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen braucht man jedoch immer die tatsächliche Wohnungsgröße (vgl. die dortige Kommentierung). In den Mietvertragsformularen befinden sich oft Rubriken zur Angabe der Wohnfläche:

• Die Wohnfläche beträgt ca. … m².
• Die Wohnfläche beträgt … m².
• Die Wohnfläche ist mit … m² vereinbart.
• Die Wohnfläche ist mit ca. … m² vereinbart.

Hinweis

Begriff der Wohnfläche

Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, denn er hat keinen feststehenden Inhalt, und eine verbindliche Regelung zur Berechnung der Wohnfläche bei preisfreiem Wohnraum fehlt.

Zwar können für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch bei frei finanziertem Wohnraum die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, es sei denn die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender. Haben die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen, so kommt einer Vereinbarung darüber, welche Flächen in die Berechnung einzu...