KG Berlin Vorlegungsbeschluss vom 15.06.1988 - 24 W 5594/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohngeldverpflichtung des Käufers von Wohnungseigentum

Leitsatz (amtlich)

Die Eigentümergemeinschaft kann den Käufer von Wohnungseigentum erst vom Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung an auf Mittragung der nach diesem Zeitpunkt fällig gewordenen gemeinschaftlichen Lasten und Kosten in Anspruch nehmen, auch wenn Nutzen und Lasten nach den mit dem Verkäufer getroffenen Vereinbarungen zu einem früheren Zeitpunkt auf den Käufer übergehen (Abweichung von OLG Stuttgart, OLGZ 1979, 34 u. BayObLG, WuM 1986, 29).

Normenkette

WEG § 16 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 14.08.1987; Aktenzeichen 191 T 117/87 (WEG))

AG Berlin-Spandau (Aktenzeichen 70 II (WEG) 166/86)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen, soweit das Landgericht die Erstbeschwerde verworfen hat, mit der der Antragsteller die Anordnung der Erstattung der ihm erwachsenen notwendigen außergerichtlichen Kosten erster Instanz durch den Beteiligten zu 3) begehrt hat.

Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

Tatbestand

I.

Der Antragsteller ist der Verwalter der im Rubrum näher bezeichneten Wohnanlage und aufgrund des mit der Eigentümergemeinschaft abgeschlossenen Verwaltervertrages vom 15./25. März 1986 (Bl. 22, 23 d.A.) berechtigt, Ansprüche der Eigentümergemeinschaft im eigenen Namen als Verfahrensstandschafter geltend zu machen und Leistungen an sich selbst zu verlangen.

Dem Beteiligten zu 3) gehörte das im Aufteilungsplan mit den Nummern 2, 10, 11, 28, 29, 47 und 49 näher bezeichnete Wohnungseigentum an der genannten Wohnanlage. Durch notariellen Wohnungseigentumskaufvertrag vom 6. Juli 1985 – UR-Nr. 528/1985 des Notars J. R. in Berlin – (Bl. 35–48 d.A.) verkaufte der Beteiligte zu 3) die vorbezeichneten sieben Wohnungseigentumseinheiten an die Beteiligte zu 2), wobei die Vertragsparteien unter Nr. V vereinbarten, daß Nutzen und Lasten mit Wirkung vom Monatsersten nach Hinterlegung des Barkaufpreises, die nach Nr. III des Vertrages für den 30. September 1985 vorgesehen war, auf die Beteiligte zu 2) übergehen sollten. Jeweils am 19. Juli 1985 ist eine Eigentumsübertragungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2) in den betreffenden Wohnungsgrundbüchern des Amtsgerichts Spandau eingetragen worden. Die Umschreibung des Wohnungseigentums auf die Beteiligte zu 2) in den Wohnungsgrundbüchern ist zwischenzeitlich jeweils am 22. September 1987 erfolgt.

Unter Nr. VI (Teilungserklärung, Wohngeld) des zwischen den Beteiligten zu 2) und 3) abgeschlossenen Wohnungseigentumskaufvertrages heißt es wie folgt:

„Der Käufer übernimmt sämtliche, in der Teilungserklärung vom 15.4.1982 enthaltenen Verpflichtungen mit der Maßgabe, daß er verpflichtet ist, diese Verpflichtungen auf seine Rechtsnachfolger in der gleichen Weise zu übertragen und auch diese zu verpflichten, das Wohnungseigentum nur unter diesen Bedingungen weiter zu veräußern.

Dem Käufer ist bekannt, daß ein monatliches Wohngeld zu zahlen ist. Er verpflichtet sich, das Wohngeld incl. Heizkostenvorschuß jeweils monatlich im voraus an die jeweilige Verwaltung zu zahlen.

Aufgrund des Eigentümerwechsels wird die Jahresabrechnung demjenigen Wohnungseigentümer erteilt, der am 31. Dezember des Abrechnungsjahres die Lasten und Nutzen zu tragen hat. Etwaige Fehlbeträge, die sich aus einer solchen Jahresabrechnung ergeben können, incl. Heizkosten, sind zwischen den Parteien intern auszugleichen. Sollte sich nach Abrechnung durch die Verwaltung ein Guthaben zugunsten des Verkäufers aus der Instandhaltungsrücklage ergeben, so tritt er dieses an den Käufer ab. Ein etwaiges Guthaben gilt als mit der Zahlung des Kaufpreises abgegolten.”

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 18. Oktober 1985 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich zu TOP 3, eine umfangreiche Dachsanierung zu Lasten der Eigentümergemeinschaft vorzunehmen, wobei die Kosten dieser Dachsanierung durch Auflösung der Instandhaltungsrücklage und durch eine Sonderumlage zu Lasten der einzelnen Wohnungseigentümer aufgebracht werden sollten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Protokolls über die Eigentümerversammlung vom 18. Oktober 1985. (Bl. 32–34 d.A.) Bezug genommen.

Am 20. Januar 1986 bestätigten die Wohnungseigentümer zu TOP 5 den in der Eigentümerversammlung vom 18. Oktober 1985 zu TOP 3 hinsichtlich der Dachsanierung gefaßten Beschluß und legten ferner dessen Ausführungsmodalitäten im einzelnen fest (Bl. 26–31 d.A.).

Im vorliegenden Verfahren hat der Antragsteller die Antragsgegner auf Zahlung der Sonderumlagen für die Dachsanierung in Höhe von insgesamt 13.156,80 DM, die auf die von der Beteiligten zu 2) gekauften Wohneinheiten entfallen, sowie auf Zahlung des sich aus der Jahresabrechnung für 1986 (Bl. 71–82 d.A.) für die Wohneinheiten Nr. 10, 11, 28, 29, 47 und 49 ergebenden rückständigen Wohngeldes in Höhe von insgesamt 5.016,21 DM, also auf Zahlung von insgesamt 18.173,01 DM in Anspruch genommen, nachdem die Wohnungseigentü...