KG Berlin 10 U 5722/96
 

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 05.06.1996; Aktenzeichen 3 O 165/96)

 

Tenor

I. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom 5. Juni 1996 – 3.O.165/96 – wird Zurückgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsrechtszuges zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Der Kläger ist durch diese Entscheidung in Höhe von 31.000,00 DM beschwert.

 

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

 

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Zu Recht hat das Landgericht die auf § 812 BGB gestützte Klage abgewiesen. Der Kläger hat nicht dargetan, daß er das an die Beklagte gezahlte Pauschalhonorar von 31.000,00 DM ohne rechtlichen Grund geleistet hat.

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, der Zahlung liege ein von einer Maklerleistung gemäß § 652 BGB unabhängiges Provisionsversprechen zugrunde. Der Berufung ist allerdings zuzugeben, daß ein hinreichender Rechtsgrund damit nicht benannt ist (vgl. BGH WM 1987, 1140). Dieser ist jedoch darin zu erblicken, daß die Verkäufer die Kaufpreisforderung um den an die Beklagte fließenden Honorarbetrag herabgesetzt hatten.

Nach dem Schreiben der Beklagten an den Kläger vom 23. Juni 1994 und dem von der Beklagten vorgelegten Entwurf eines Kaufvertrages sollte der Kaufpreis bei dem beabsichtigten Verkauf an Herrn Heimburger 458.000,00 DM betragen. Von dem auf dem Notaranderkonto eingegangenen Kaufpreis sollte ein erststelliger Teilbetrag von 31.602,00 DM an die Beklagte „als Verkaufsbetreuungsgebühr” ausgezahlt werden. Der Kläger war als Mieter gemäß § 570 b BGB berechtigt, die Eigentumswohnung unter Ausübung des Vorkaufsrechts zu erwerben. Zu denselben Bedingungen wurde ihm das Objekt zum unmittelbaren Erwerb angeboten. Der Kläger erbat durch Schreiben seines Bevollmächtigten Rechtsanwalt H. vom 19. Juli 1994 an den Notar P. jedoch eine Änderung des Vertragsentwurfs. Die Erwähnung einer Provisionszahlung sollte im Kaufvertrag entfallen und entweder die diesbezügliche Klausel unter Beibehaltung der Kaufpreishöhe gestrichen oder der Kaufpreis entsprechend gesenkt und eine gesonderte Vereinbarung hierüber zwischen dem Kläger und der Beklagten getroffen werden. Nach dem Vortrag des Klägers haben die Vertragsparteien sich im Notariat unter Beteiligung des Rechtsanwalts H. dahin geeinigt, daß der Kaufpreis um 31.000,00 DM auf 427.000,00 DM gesenkt wurde und der Differenzbetrag von der Beklagten dem Kläger direkt in Rechnung gestellt und vom Kläger gezahlt werden sollte. So ist dann einvernehmlich verfahren worden. Eine Rückforderung der geleisteten Zahlung kommt unter diesen Umständen nicht in Betracht.

Zu Unrecht macht der Kläger geltend, die Beklagte habe ihm gegenüber keine die Provision rechtfertigende Verkaufs- oder Vertragsbetreuung geleistet. Hierauf kommt es nicht an. Der Kläger hat den Vortrag der Beklagten nicht widerlegt, sie habe den Verkäufern gegenüber eine solche Leistung erbracht und ein Honorar in Höhe des vereinbarten Betrages verdient. Darin liegt ein Rechtsgrund für die „leistungsfreie” Provisionszahlung des Klägers. Denn diese erfolgte unter entsprechender Herabsetzung des Kaufpreises und damit wirtschaftlich auf Kosten der Verkäufer. Soweit der Kläger bestreitet, daß die Beklagte mit den Verkäufern eine Honorarvereinbarung getroffen und ihr Betreuungsleistungen gemäß § 675 BGB erbracht habe, ist dies unerheblich. Im Rahmen der Rückforderung nach § 812 BGB ist der Kläger für das Fehlen des Rechtsgrundes darlegungs- und beweispflichtig. Der Vortrag der Beklagten bedurfte keiner weiteren Substantiierung, da er durch die in § 4 (1) a) des Vertragsentwurfs vorgesehene Regelung gestützt wird.

Der Anspruch auf Rückzahlung scheitert im übrigen auch an folgendem: Nach der Rechtsprechung des BGH (WM 1977, 341 und 415, WM 1978, 247) kann der Käufer einer Eigentumswohnung nicht nach § 812 BGB eine Zahlung zurückverlangen, welcher die Verkaufsbedingung des Verkäufers zugrunde lag, zusätzlich zum Kaufpreis einen Betrag an seinen Verkaufsbeauftragten als Entgelt für dessen Bemühungen zu zahlen, sofern der mit der Zahlung erstrebte Erfolg – der Erwerb der Eigentumswohnung – tatsächlich eingetreten ist. So liegt der Fall auch hier: Da der mit der Provisionsvereinbarung angestrebte Erfolg, der Erwerb der Eigentumswohnung zum herabgesetzten Kaufpreis, eingetreten ist/kann die in Erfüllung des Versprechens geleistete Zahlung nicht zurückverlangt werden.

In der Vereinbarung der vom Kläger zu leistenden Zahlung an die Beklagte liegt nicht – wie der Kläger meint – eine Umgehung des „Verbots”, für die Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters zur Veräußerung einer Eigentumswohnung eine Provision zu erheben. Richtig ist zwar, daß die Beklagte als eingesetzte Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage die in der Teilungserklärung vom 9. Dezember 1993 vorgesehene Zustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG in § 2 (3) des Kaufvertrages vom 19. Juli 1994 „vorsorglich” erteilt hat Schon deswegen könnte sie ...

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