KG Berlin Urteil vom 05.03.2012 - 8 U 48/11

Leitsatz (amtlich)

1. Die formelle Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung setzt grundsätzlich nicht eine Erläuterung der Gründe für Kostensteigerungen, die gegenüber dem Vorjahr eingetreten sind, voraus (im Anschluss an BGH NJW2008, 2260).

2. Das Überschreiten einer Innenraumtemperatur von 26 0C in (ohne Klimatisierung vermieteten) Büroräumen indiziert keinen Sachmangel der Mieträume.

Auch bestehen Zweifel, allein aus einer Nichteinhaltung arbeitsschutzrechtlicher Vorschriften, die für den Mieter in seiner Eigenschaft als Arbeitgeber gelten, auf einen mietrechtlichen Mangel zu schließen.

3. Eine Mietminderung wegen unzumutbarer, auf unzureichendem Wärmeschutz des Gebäudes beruhenden Innentemperaturen setzt in tatsächlicher Hinsicht eine taggenaue Darlegung der gemessenen Innen- und Außentemperaturen voraus.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 26.01.2011; Aktenzeichen 25 O 14/10)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 26.1.2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin -25 O 14/10 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 42.759,11 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von 34.268,54 EUR seit dem 9.2.2010 und von 8.490,57 EUR seit dem 4.10.2010 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Beklagte zu 73 % und die Klägerin zu 27 % zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagte zu 75 % und die Klägerin zu 25 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Jede Partei darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe

von 110 % des gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 26.1.2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Beklagte trägt zur Begründung ihrer Berufung vor:

1) Die Salden aus den Betriebskostenabrechnungen seien nicht fällig. Das LG habe zutreffend festgestellt, dass die Beklagte den einzelnen Abrechnungen - die die Erklärung enthielten, dass sie als anerkannt gelten, wenn der Mieter nicht innerhalb von vier Wochen widerspreche - widersprochen habe. Das Unterlassen einzelner Einwendungen im Rahmen der Widerspruchserklärungen stelle kein Anerkenntnis der Abrechnungen dar.

2) Es bestünden keine Mietrückstände, da die Miete gemindert sei. Das Aufheizen der Räume stelle entgegen der Ansicht des LG einen Mangel dar. Auf Grund der "beständigen Aufheizung der Räumlichkeiten während der Sommermonate auf Temperaturen von deutlich oberhalb von 30 °C tagsüber" sei ein Arbeiten in den Räumen nur sehr eingeschränkt möglich gewesen. Mitarbeiter hätten sich beschwert und auf die ArbeitsstättenVO berufen. Die Beklagte habe bei Anmietung mit einem solchen Aufheizen nicht rechnen müssen, sondern von einer Beschaffenheit der Räume ausgehen dürfen, die es ausschließe, etwa durch Verwendung von Wärmeschutzglas, zumal ein Großteil der Räume sich in Südwestlage befänden und von Mittag bis zum späten Nachmittag der Sonne ausgesetzt seien.

Ein Mangel werde dadurch belegt, dass die Klägerin selbst Maßnahmen zur Linderung ergriffen habe (Folien an den Fenstern), die jedoch - unstreitig- nicht den gewünschten Erfolg gebracht hätten; ferner habe sie andere Mieträume im Haus mit Kältedecken versehen.

Entgegen der Ansicht des LG sei der Mangel hinreichend substantiiert dargetan worden, denn es sei vorgetragen worden, dass "in den Sommermonaten während der Bürozeiten Temperaturen von weit über 30 °C vorherrschten", und zum Teil seien hierzu auch Protokolle vorgelegt worden.

3) Für die Mietfläche im 5. OG schulde sie seit April 2009 keine Miete, da ihr ein Schadensersatzanspruch auf Freistellung zustehe. Die Klägerin habe ihre "Einwilligung" zu einer Nachmietergestellung durch die Beklagte erklärt, sodann aber im Widerpruch hierzu

die benannte Interessentin ...GmbH durch verzögerte Übersendung eines Vertragsentwurfs hingehalten und schließlich die Neuvermietung treuwidrig von dem Ausgleich aller (vermeintlichen) Mietrückstände durch die Beklagte abhängig gemacht. Hätte die Klägerin Mitteilung vom Nichtzustandekommen eines Vertrags mit der ...GmbH gemacht, hätte die Beklagte weitere Interessenten benannt.

4) Jedenfalls habe die Beklagte ab 8.4.2010 für das 5. OG keine Zahlung mehr geschuldet. Die Klägerin habe den Austausch der Schlösser nicht (substantiiert) bestritten. Durch die Nutzung der Räume durch die Klägerin sei eine gleichzeitige Nutzung durch die Beklagte nicht möglich gewesen und die Miete damit um 100 % gemindert gewesen.

5) Bei der Kostenentscheidung habe das LG übersehen, dass die Klägerin die ursprüngliche Klageforderung i.H.v. 48.319,46 EUR mit Schriftsatz vom 1.10.2010 nicht bloß auf 58.620,5...