KG Berlin Beschluss vom 03.02.2004 - 1 W 244/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Eigentumserwerb durch WEG-Verwalter

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 18.03.2003; Aktenzeichen 86 T 378/03)

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen Grundbuch von Tempelhof Bl. 4951)

Tenor

Die angefochtene Entscheidung und die Zwischenverfügung des AG Tempelhof-Kreuzberg vom 29.10.2002 werden aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, von den in der Zwischenverfügung geäußerten Bedenken Abstand zu nehmen.

Gründe

Die weitere Beschwerde ist gem. §§ 78 bis 80 GBO zulässig. Sie ist auch begründet, denn die angefochtene Entscheidung beruht auf einem Rechtsfehler (§ 78 GBO, §§ 561 ff. ZPO).

Das LG hat angenommenen, die durch den Beteiligten zu 2) in seiner Eigenschaft als Verwalter erklärte Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 Abs. 1 WEG sei entsprechend § 181 BGB (schwebend) unwirksam, weil der Beteiligte zu 2) an dem Veräußerungsgeschäft als Erwerber beteiligt ist. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand; die Zustimmung des Verwalters, der zugleich Erwerber ist, unterliegt nicht den Beschränkungen des § 181 BGB, wenn die Zustimmungserklärung ggü. dem Veräußerer abgegeben werden kann und dementsprechend – wie hier anzunehmen ist – auch abgegeben wird (vgl. OLG Düsseldorf v. 22.8.1984 – 3 W 256/84, MDR 1985, 58 = NJW 1985, 390; Röll in MünchKomm/BGB, 3. Aufl., § 12 WEG Rz. 6; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 12 Rz. 13; Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 12 Rz. 21; a.A. LG Traunstein, MittBayNot 1980, 164; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 12 WEG Rz. 4c).

Zwar handelt es sich bei der Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 Abs. 1 WEG um ein einseitiges empfangsbedürftiges Rechtsgeschäft, für das § 181 BGB grundsätzlich gilt (vgl. BGH v. 17.6.1991 – II ZR 261/89, NJW-RR 1991, 1441; RGZ 143, 350 [352]; BayObLG v. 12.4.1983 – BReg. 2Z 107/82, RPfleger 1983, 350; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 181 Rz. 6). Auch scheitert die Anwendung der Vorschrift nicht daran, dass der Verwalter bei der Abgabe der Zustimmungserklärung nicht im fremden, sondern im eigenen Namen handelt. Denn er nimmt bei der Ausübung der Zustimmungsbefugnis regelmäßig kein eigenes Recht wahr, sondern ein solches der Wohnungseigentümer, als deren Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter er handelt (BGH v. 26.9.1990 – IV ZR 226/89, BGHZ 112, 240 [242] = MDR 1991, 132; BayObLG BayObLGZ 1980, 29 [35]; OLG Zweibrücken v. 16.12.1986 – 3 W 174/86, MDR 1987, 326 = NJW-RR 1987, 269; OLG Saarbrücken v. 14.11.1988 – 5 W 251/88, DNotZ 1989, 439 f.; Palandt/Bassenge, BGB, 63. Aufl., § 12 WEG Rz. 4; Bub, NZM 2001, 502 [503]). Das legt es nahe, den Anwendungsbereich des § 181 BGB auf den WEG-Verwalter auszudehnen (vgl. BayObLG v. 26.6.1986 – BReg. 2Z 54/85, NJW-RR 1986, 1077 [1078]); seine Stellung als Treuhänder ist der von Trägern eines privaten Amtes (Testamentsvollstrecker, Nachlass- und Insolvenzverwalter) vergleichbar, für welche die entsprechende Anwendung des § 181 BGB wegen der Gleichheit der Konfliktslage anerkannt ist (vgl. BGH v. 24.1.1991 – IX ZR 250/89, BGHZ 113, 262 [270] = MDR 1991, 527; v. 12.6.1989 – II ZR 246/88, BGHZ 108, 21 [24] = MDR 1989, 887 = GmbHR 1989, 329; BGHZ 30, 67; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 181 Rz. 3). Es liegt auch typischerweise ein Interessengegensatz vor, wenn der Verwalter, der zugleich Erwerber ist, über die Zustimmung zur Veräußerung entscheidet. Die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG dient dem Schutz der Wohnungseigentümer vor einem persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerber (KG v. 28.5.1996 – 1 W 7520/95, KGReport Berlin 1996, 159 = FGPrax 1996, 140 [141]; OLGZ 1978, 296 [298]; BayObLG v. 12.8.1991 – BReg. 2Z 107/91, DNotZ 1992, 229 [230]; BayObLGZ 1977, 40 [42]; OLG Zweibrücken v. 16.12.1986 – 3 W 174/86, MDR 1987, 326 = NJW-RR 1987, 269; vgl. auch BGH BGHZ 37, 203 [208]). Dieses durch den Verwalter treuhänderisch wahrzunehmende Interesse läuft seinem Eigeninteresse an dem Erwerb des Wohnungseigentums zuwider; eine objektive Eignungsprüfung des Erwerbers durch den Verwalter ist hier – mehr noch als in dem Fall einer Veräußerung des ihm gehörenden Wohnungseigentums (vgl. dazu BayObLG v. 26.6.1986 – BReg. 2Z 54/85, NJW-RR 1986, 1077 [1078]), bei der der Verwalter ein Eigeninteresse an der Abwicklung des mit dem Erwerber geschlossenen Vertrages hat – schon wegen der Personenidentität ausgeschlossen.

Jedoch handelt es sich bei der Zustimmung vorliegend nicht um ein Rechtsgeschäft, das der Verwalter i.S.v. § 181 BGB „mit sich” vorgenommen hat. Bei einseitigen Rechtsgeschäften ist ein Insichgeschäft grundsätzlich nur gegeben, wenn der Vertreter dieses sich selbst (ggü. als Erklärungsempfänger vornimmt (BGH v. 27.3.1985 – VIII ZR 5/84, BGHZ 94, 132 [137] = AG 1986, 22; RGZ 143, 350; RGZ 76, 89 [92 f.]; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 181 Rz. 8). Das ist hier nicht der Fall, denn der Beteiligte zu 2) hat die Zustimmungserklärung ggü. dem eingetragenen Eigentümer als Veräußerer abgegeben. Er hat mit notariell beglaubigter Erklärung vom 1...