Kenntnis von Mängeln / 1 Kenntnis bei Vertragsabschluss

Kennt der Mieter bei Abschluss des Vertrags den Mangel der gemieteten Sache (Rechts- oder Sachmangel), stehen ihm die in den §§ 536, 536a BGB bestimmten Rechte auf Mietminderung bzw. Schadensersatz nicht zu.

 

Wichtig

Positive Kenntnis ­entscheidend

Kenntnis bedeutet in diesem Fall positive Kenntnis, nicht nur fahrlässige Unkenntnis. Wegen Mängeln, deren Vorhandensein dem Mieter positiv bekannt ist, kann er weder die Miete mindern noch Schadensersatz geltend machen.

Dies betrifft insbesondere Mängel, die bereits im Übergabeprotokoll vermerkt sind. Kenntnis des Mieters schadet aber nicht, wenn der Vermieter zugesagt hat, den Mangel zu beheben.

 

Achtung

Mieteransprüche ­verwirken

Jedoch kann eine Verwirkung der Mieteransprüche eintreten, wenn er sich über eine längere Zeit nicht auf sie beruft und der Vermieter davon ausgehen konnte, der Mieter habe sich mit der Gebrauchsbeeinträchtigung abgefunden.

Bei positiver Kenntnis des Mieters von einem Mangel sind Ansprüche auf Mietminderung und Schadensersatz selbst dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Kenntnis eines konkreten Mangels entscheidend

Die positive Kenntnis muss sich auf einen konkreten Mangel beziehen, nicht nur auf allgemeine Umstände, die eine Beeinträchtigung verursachen können. Nicht ausreichend ist daher die bloße Kenntnis davon, dass

  • sich im Haus ein Gewerbebetrieb befindet,
  • die Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt oder
  • in den Räumen früher Tätigkeiten durchgeführt wurden, die zu einer Schadstoffrestbelastung führen können.

Konkrete Störung absehbar

Ausreichend ist dagegen, dass der Mieter die die Gebrauchseinschränkung begründenden Tatsachen kennt. Daher kann der Mieter keine Rechte geltend machen, wenn er aufgrund von Umständen, die bereits bei Vertragsschluss erkennbar waren, mit dem Eintritt einer konkreten Störung rechnen musste.

 

Praxis-Beispiel

Alte Gebäude in der Nachbarschaft

  • Wenn das Mietobjekt in einem Gebiet mit älteren Anwesen liegt, muss im Hinblick auf die ältere Bausubstanz jederzeit mit baulichen Veränderungen und Reparaturen gerechnet werden. Insofern muss der Mieter nicht nur mit einem Abriss und Neubau rechnen, sondern auch mit einer Sanierung und Entkernung, die sich über einen Zeitraum von 2 Jahren erstreckt und ferner mit erheblicher Staub- und Geräuschbelästigung sowie mit Arbeiten auch am Samstag verbunden ist.
  • Auch wenn bei Vertragsabschluss noch keine konkrete Bautätigkeit in der Nachbarschaft absehbar war, muss ein Mieter, der Räume im dicht bebauten Innenstadtbereich anmietet, immer damit rechnen, dass früher oder später Gebäude in der Nachbarschaft entfernt oder abgerissen oder Fassaden erneuert werden und dies zu einer erheblichen Beeinträchtigung führen kann.
  • Der Mieter muss ohne konkrete äußere Anhaltspunkte jedoch nicht damit rechnen, dass in einem Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich übersteigenden Zunahme der Lärm- und Schmutzimmissionen führen.

Schließen einer Baulücke

Der Mieter kann die Miete wegen Baulärms üblichen Ausmaßes aber nicht mindern, wenn eine Baulücke im innerstädtischen Bereich geschlossen wird oder wenn das Wohnhaus im innerstädtischen Bereich liegt, in dem zu erwarten ist, dass Baulücken geschlossen werden.

Bauarbeiten absehbar

Dementsprechend ist auch die Minderung der Miete wegen Bauarbeiten (z. B. Fensteraustausch, Balkonsanierung) gegenüber denjenigen Mietern deutlich reduziert, die bereits bei Anmietung der Wohnung aufgrund des Alters des Gebäudes und der Nachbargebäude (hier: mit zahlreichen Wohnblöcken älteren Baujahrs dicht bebautes Gebiet) damit rechnen mussten, dass in absehbarer Zeit an den einzelnen Gebäuden Sanierungsarbeiten stattfinden werden.

Der Mieter muss mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts rechnen, insbesondere

  • in ausgewiesenen Sanierungsgebieten,
  • bei baufälligen Gebäuden,
  • erneuerungsbedürftigen Fassaden oder
  • Baulücken in der Nachbarschaft.

Insofern ist für den Ausschluss der Mietminderung entscheidend, ob der Mieter bei Vertragsschluss mit einer Bautätigkeit rechnen musste; nicht erforderlich ist ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Mietvertragsabschluss und Aufnahme der Bautätigkeit (hier: 12 Jahre).

Eine Mietminderung wegen der Beeinträchtigung durch Bauarbeiten kann der Mieter deshalb nur in Ausnahmefällen beanspruchen.

 

Praxis-Beispiel

Ausnahmefälle bei Bautätigkeit

Einrichtung einer Großbaustelle (hier: Hochhaussanierung) in uneingeschränkter Sichtweite von nur ca. 100 m, von der an allen Werktagen (auch Samstag) von 7 bis 19 bzw. 20 Uhr intensiver Pressluft- und Bohrhammerlärm ausgeht.

In diesem Fall kann der Mieter, auch wenn die Mietwohnung infolge ihrer zentralen Stadtlage – anders als eine solche in einem Wohngebiet – ohnehin erheblichem Lärm ausgesetzt ist, einen zur Minderung berechtigenden Mietmangel (hier: in Höhe von 10 %) geltend machen.

Letztlich ist jedoch die Frage, ob die Parteien eines Mietvertrags das Risiko einer zukünftigen Bautät...

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