Keller (WEMoG) / Zusammenfassung

Zu jeder Wohnung gehört in der Regel ein Kellerraum. Er kann Bestandteil der Wohnung und damit des Sondereigentums sein. Keller können aber auch im Gemeinschaftseigentum verbleiben. In diesen Fällen wird die Nutzungsberechtigung für die einzelnen Kellerräume in der Regel durch Begründung von Sondernutzungsrechten den jeweiligen Eigentümern der einzelnen Wohnungen zugewiesen. Wurden keine Sondernutzungsrechte begründet, so kann die Gemeinschaft eine Gebrauchsregelung gemäß § 19 Abs. 1 WEG durch Beschluss treffen. Ein Kellertausch wird notwendig, wenn die tatsächlichen Besitzverhältnisse an den Kellerräumen nicht den Eigentumsverhältnissen laut Grundbuch bzw. den Sondernutzungsrechten gemäß Teilungserklärung oder der Gebrauchsregelung durch Beschluss entsprechen.

Gesetzliche Regelungen finden sich im BGB und WEG.

1. Ein Beschluss über einen Tausch der im Sondereigentum stehenden Keller ist nichtig. Der Eigentümerversammlung fehlt die Kompetenz, über eine Neuverteilung von Sondereigentum durch Beschluss zu entscheiden.
2. Wollen die Eigentümer die Sondernutzungsrechte ändern, so hat der Kellertausch durch eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung im Wege der Vereinbarung zu erfolgen. Diese ist in das Grundbuch einzutragen, damit sie auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern Wirksamkeit erhält. Eine Änderung der Sondernutzungsrechte durch Beschluss ist nicht möglich.